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分类：上市公司

发布于 2021年10月25日

　　原标题：量升价微涨，北京新房市场冷热不均

　　今年的“金九银十“与冷空气如影随形，在这个销售旺季的末期，北京的新房项目虽扎堆入市，但市场并未像预期一般”热胀“。

　　界面新闻走访多个北京楼盘了解到，30多个新项目冷热不均，有一周销售额超三亿的朝阳区热盘，也有项目愁去化寻求多渠道的帮助。中原地产首席分析师张大伟指出，目前，北京市场出现了明显的二八分化，即热销的20%的项目占据了80%的成交量。

　　整体来看，部分项目在中秋、国庆密集推出促销活动之后，略有些“躺平”意味，促销活动并不如广州、郑州等城市，工作日期间门可罗雀，周末有些许增多，但去化率并不如此前市场预期。

　　与此同时，销售冷淡下，开放商急于回款，原本“一房难求”的项目，也开始靠中介拓展销售渠道。界面新闻从麦田等机构的中介处获悉，有些尚未出现在中介平台的新房项目，也开始找中介带客户，其中不乏此前销冠楼盘新开房源以及市场预期的大热纯新盘。

　　为了赶上“金九银十”这波销售旺季，北京新房项目扎堆入市，根据北京市住房和城乡建设委员会官方网站统计，9月份，共有34个新老项目取得预售证， 其中有16个纯新盘首次拿证，创下了近几个月的新高。

　　今年第一批集中供地的新房项目也在跑步入场，从已下发销售证项目来看，开发商项目运作速度不断加速。首个入市项目石景山长安悦玺从土地成交到销售证公布仅99天，东四环王四营地块的保利锦上，从拿地到开盘也只用了115天。界面新闻在售楼处了解到，该项目于9月16日开盘，共计600余套房，截至10月20日，去化率在50%左右。

　　在此前重要的营销节点中秋及国庆期间，北京新房项目虽折扣优惠、商场楼盘“展销会”、项目暖场活动迭起，但让利空间有限。

　　据了解，中秋节期间，中海、万科、龙湖、金地、远洋等北京各大开发商，都在不少项目上推出了促销优惠。有的推出了“一口价房源”，根据总价降价百万元和几十万元不等，有的还推出了中秋专属3%限时折扣，免除9年物业费等方式来进行促销。

　　有限的促销反映在数据上则是量升价稳， 9月北京市的新房成交量同比明显上涨超过76%。 据国家统计局测算，9月份，北京新房市场环比由上月上涨0.2%转为持平。克而瑞数据中心指出，放眼全国其他城市房地产，远比北京冷清。外围市场方面，上海、深圳、广州3座全国一线城市全部见顶回调。北方二三线城市，比如天津、沈阳、石家庄、郑州，房价则是单边下行。

　　进入十月份，北京新房市场依旧较为稳定。黄金周期间，已获预售证的新房项目密集开盘，据统计，国庆期间 14个项目推出折扣，9个项目推出特价房源，但整体来看，打折价不低于9折。其中优惠力度最大的项目在产品立减90万同时，当天认购再享98折，可叠加当月款齐额外99折。

　　第一批集中供地项目的集中兑现加之促销活动，国庆期间北京新房市场熙熙攘攘。依据贝壳研究院对十一假期(10月1日-7日)平台带看数据统计显示，北京总带看量突破了5万次，同比去年2.96万次，增幅明显，位居城市排行榜第一名。然而，国庆期间热销超过5亿的一共只有6个项目，低于之前的市场预期。

　　实际上，今年以来从整治炒作学区房、严查经营贷进入楼市、针对离婚购房出台新的调控政策等一系列措施落地，叠加楼市信贷收紧，下半年北京楼市一改此前的上涨态势，掉头向下。

　　信号在二手房市场更为明显，9月份，北京出现今年以来首次二手房价格环比下降的情况，环比下降0.2%。不过由于今年以来北京住宅价格一直小幅微涨，所以从同比看，9月北京新房和二手房价格同比仍保持涨势，涨幅分别为4.5%、9.7%。但成交量十分低迷，据统计，10月1日至22日，北京二手房的网签量仅为5923套，预计月底会出现网签量不破万的情况。

　　楼市的冷清影响到了北京土地市场，据克而瑞数据统计，二批次共计43宗土地，除平谷马昌营镇共有产权地块已提前招标外，仅有16宗地块有房企或者联合体参与竞拍，其中5宗地块底价成交，只有11宗地进入了现场竞价环节。最终26宗宅地报名房企数量为零，事实流拍率高达60%。在全国已完成二次土拍的城市中，超过了杭州流拍率55%(含终止出让)。

　　有多位业内人士表明，此轮楼市降温与房贷额度紧张有关，预计四季度会有回暖。 不过，尽管近期政策频频发声，要求“保持房地产信贷平稳有序投放”，但信贷平稳尚未传递到房地产交易的“末梢”，界面新闻以购房者身份咨询北京多个银行支行网点，发现目前北京贷款额度仍紧张，放款仍需等待。

　　多处纯新盘项目销售人员指出，明年楼盘封顶后才能发放购房贷款，目前的信贷紧张对其楼盘影响不大。不过，对改善房型增多的北京新房市场来说，将会受到二手房冷却的影响。

　　“金九银十”即将落幕，北京新房市场虽量升价稳，但去化并未及预期之中的快速，尚未出现破百亿楼盘，新房供应井喷下，购房者也愈加趋于理性。