12月23日,新华网、自如研究院联合,中国建设报智力支持的《2023中国城市长租市场发展蓝皮书——城市业主房屋“新出租”》正式发布(下称《蓝皮书》)。

  近年来,城市住房租赁市场高速发展。一方面,需求端受购买力、居住观念、婚育意愿等因素变化,租房人群突破2.6亿,一二线城市年轻人可接受租房时长近10年,且品质租住需求持续增长。另一方面,据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的研究报告估算,我国住宅市场空置的住房数量总数约6500万套。供给端个人业主闲置房产待出租,二手房“售转租”、大量“非转租”、保障性租赁住房建成入市,推动了住房租赁供给主体不断丰富、各类型租赁房源供给量持续走高。

  《蓝皮书》主要针对分散式个人业主和集中式机构业主进行了房屋出租变化、偏好、理念梳理。《蓝皮书》调研显示,受城市住房租赁市场供需变化的影响,城市分散式个人业主和城市集中式机构业主,当前开启了房屋“新出租”时代。7成业主愿意把房子托管给长租机构;5成业主选择先改造再出租;出租过程中城市业主们看重定制化的出租收益方案等。

  出租新变化:城市业主呈年轻化,80后占比超40%

  值得注意的是,《蓝皮书》显示,近三年城市业主年轻化趋势明显。当前一线、新一线城市业主群体中,80后业主占比超过40%。

  当业主年龄趋于年轻化,租房市场也迎来了高学历业主时代。杭州本科业主占比最多,超过94%。上海研究生学历业主占比最高,近20%。

  而在从事行业方面,制造业、互联网与金融,成为当前城市业主职业分布最多的行业。

  出租新理念:7成业主愿意把房子托管给长租机构

  在城市业主看来,出租正成为房屋资产保值、提升房屋流通性和使用性增值的更优方式。《蓝皮书》数据显示,有超5成业主认为,现阶段“出租是房屋变现的重要方式”。

  但与此同时,受二手房回流、保租房入市等原因影响,个人出租或传统中介出租的周期变长,这使得房屋出租过程中的寻客成本、空置成本、运营成本持续走高。因此,可提供专业出租管理服务且能获得持续稳健收益的长租机构,成为业主房屋出租首选。数据显示,超7成业主认为,闲置房的最好出租方式是“交给专业长租机构运营”。原因在于,长租机构租金收益稳定、大平台有信任保障、能够提供房屋保洁等配套服务。

  此外,在城市集中式机构业主方面,专业长租机构也成为保租房、商办楼转型公寓、集体土地用地的租赁住房探索等新型出租方式的重要参与方。《蓝皮书》指出,专业长租机构能够从不同资产从属情况,打造满足市场需求的公寓产品,向机构业主与投资人输出一整套的项目测算方案与收益预期方案。数据显示,62%投资机构希望在获取物业资产后,委托成熟公寓品牌进行运营。

  出租新偏好:5成业主选择先改造再出租

  随着青年人租房时间越来越久,大家对房屋品质、配套服务的需求,日益提高。

  《蓝皮书》调查发现,2020年以来,城市租房人群对“房屋品质、居住体验、租期服务”的关注程度提升了34%。

  但目前,一线城市中约40%的出租房源,因房龄偏高、装修陈旧、设施老化等品质不足的问题,与青年人的高租住品质预期,形成明显错配。

  如何提升房屋价值快速出租,是城市业主们普遍关心的问题。数据显示,为了获得更好的出租收益、缩短出租周期等,超5成城市业主认为出租前“先改造再出租”是有效办法。

  当业主群体的核心构成逐渐过渡为年轻化高学历人群,他们对于高效、省心的需求更甚,租房市场走向“规范化、机构化”的共识进一步凸显。

  对此,新华网、自如研究院联合,在中国建设报智力支持下发布行业首个“城市业主房屋出租必备指南”,包括明确出租需求、评估房屋状态、筛选长租机构、制定改造方案、定制收益方案等五个步骤,为业主们出租房屋提供具体的操作方法,帮助城市业主们高效出租。

  清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵表示,在一线、新一线城市中的净流入人口大、租房需求大的地区,要鼓励有闲置房的个人房东,将房屋委托给专业长租机构进行改造升级出租,一方面能激活闲置房流通、增加租赁住房供给,提高住房的利用效率和使用价值,另一方面能平抑需求增长带来的租房市场波动,发挥出长租机构稳租金、稳市场的作用,进而提升城市新市民、青年人的居住幸福度。

 

  据第三方机构调查数据显示,近年来,我国住房租赁市场持续稳定,并于2022年起呈现快速增长态势和持续向好预期。按照年复合增长率9.3%计算,预计到2027年住房租赁市场规模将达到2.8万亿。当行业进入前所未有的快速发展期,只有专业化品质化,才能不断满足租客预期,同时保障业主房屋资产管理需求,助力行业规范化发展。

  刚刚发布新品牌战略定位,高喊着打造“高端全场景厨电”的方太电器,近期被曝出虚标参数“产品减配”的糗事。

  事因方太一个爆款产品F1抽吸油烟机灶具。近200人在黑猫投诉【投诉入口】上质疑,方太存在虚标、减配等情况。原来,方太在宣传时标注的强档风量为20m³/min,而实际使用只有15m³/min。正当众人疑惑时,方太“偷偷”修改了宣传页面及参数指标,此举引发众怒。

  方太官方人士向新浪科技坦言,因为处在新旧国标切换过渡期,所以导致参数更新不及时。不过,在新国标标准下,F1抽吸油烟机强档风量确有降低,但售价并未随之降低。故此,该型号产品涉嫌功能弱化却不减价情况。

  实际上,由于近年来厨电市场增长放缓,行业竞争加剧导致的利润收缩,方太的发展一直受到制约。业内人士指出,“长期专注高端市场的方太,不仅下沉市场渠道能力薄弱,且产品价格过高难以赢得消费群体青睐,这也导致创新力不足。”靠虚标、减配赚利润的情形,也就不足为奇了。

  东窗事发,紧急修改宣传页

  今年双十一,李某在京东方太自营店购买了方太新月F1油烟机。此前,方太在京东、淘宝、抖音等多处平台首页或标题处宣传旗下F1系列的油烟机有24m³/min大风量,并在详情页显示该产品强档风量为20m³/min。但收到货后,李某发现强档风量只有15m³/min,与宣传的最强风量并不符合。而且,前述宣传的24m³/min大风量,也并不是可手动控制的,实际能否达到24m³/min无据可依。

  对此,李某向方太商家反映了自己的情况,客服承认最强风量确为15m³/min,随后迅速删除了之前最强风量20m³/min的宣传数据,同时更改了多项产品参数值。但对于李某提出的退换产品诉求,方太方面至今没有给出明确答复。

  在与新浪科技沟通中,李某气急败坏地说道:“当时就是奔着他们所说大风量才买的,结果却名不副实。”他表示,家中厨房属于开放式厨房,“15m³/min最大风力的吸抽油烟机很难达到理想排油烟效果,目前该产品基本没法用。”

  遭遇此类情况的不止李某一人。在黑猫投诉上,目前“方太F1虚假宣传风量”的投诉已引发178人投诉,新浪科技致电的多位投诉人均反馈,“目前方太没有给出理想的解决方案,所做的回应也难以信服。”

  在小红书、消费保等平台上,方太F1虚假宣传的投诉也不在少数……

  方太京东自营店客服人员明确表示,F1抽吸油烟机最强风量只有15m³/min,相较此前的20m³/min出现下降。但最强风量下降的同时,“价格与此前售价并未出现变化”。

  据客服透露,出现宣传风量与实际收货风量不一致的情况是:“目前正处在新旧国标切换过渡期,处于新老产品混发阶段,店铺页面参数仍采用现行国标(GB/T17713-2011)标注,没有及时更新,所以出现不一致情形。”

  不过对于这一情况,多数用户并不买账。一方面,新老国标对风量解释并未出现变化,只添加了工作风量和删除风压,所以新国标更换风量不可能变低。另一方面,不少用户注意到,目前方太该店铺中其他商品新老国标数值均一致,只有F1降低。

  虚假宣传外,用户们普遍质疑的另外一种可能是——F1产品涉嫌偷工减料减配生产,因此最终用户收货的情况与此前宣传情况不一致,被用户发现后又紧急修改产品参数。

  屡陷“质量风波”,高端名不副实

  在厨电领域,方太长期定位高端市场。频频通过央视广告投放、明星代言等方式,塑造公司高端形象。近期举办的方太2023生活洞见大会暨高端全场景厨电战略发布会上,方太更是提出了“高端全场景厨电”的新战略定位,旨在洞察生活变迁轨迹,满足中国家庭烹饪的新需求。

  然而,极力彰显品牌优越感的同时,近年方太频频因线下代理商卷款跑路、产品质量及违规收取用户信息等问题见诸报端,高端形象屡遭质疑。

  今年10月,方太黑龙江大庆市线下经销商失联跑路,卷走70余名消费者货款100万元,引发当地公安局、工商局等司法部门介入沟通。据当时报道,方太该地区红星美凯龙(4.060, 0.00, 0.00%)方太店铺收到消费者数万元货款后,长达一年多没有送货上门,且在用户不知情情况下私自取消订单卷款跑路,自始至终没有通知购买人。

  据方太当地市场部人员回应,“卷款跑路公司为方太公司线下代理商,方太主要负责供货由代理商自负盈亏,代理方所有收到的货款并没有进入方太账户。”钱虽没有进入方太账户,但因代理商管理失职对消费者造成的伤害,却是客观存在的。

  而在此之前,2022年2月,因存在容易造成一氧化碳中毒安全隐患、辅材使用五花八门、收费乱象丛生等五大问题,安徽省消保委约谈方太等11家热水器企业。据了解,方太的辅材收费价格高达615元,在11家公司位居第四。同年6月及2021年7月,因违规收集个人信息,方太旗下方太幸福家App也被浙江省通信管理局等监管部门多次通报。

  困于“高端内耗”,转型举步维艰

  问题不断的背后,近年来厨电市场增长放缓,行业竞争加剧导致的利润收缩,也正制约着方太服务及产品质量的提升。

  一方面,伴随地产红利触顶,与地产行业紧密关联的厨电行业,正遭遇新的增长瓶颈,市场逐渐从增量市场转向存量市场。公开数据显示,2015年至2022年,方太营收分别为65亿元、80亿元、100亿元、109.5亿元、108亿元、120亿元、155亿元和162.5亿元。尽管营收依然处于高位,但增速已经明显放缓。

  另一方面,随着海尔、美的、小米等企业不断扩展业务边界,挤入厨电领域,产品生态和智能化能力有所欠缺的方太,也正在丧失优势。这些在产品价格和品牌号召力上不输方太的竞争者加入,正不断挤压着原本属于方太的厨电市场份额。以海尔为例,2022年海尔厨电业务营收已达387亿元,在营收规模上已超过方太,且营收增速为10%,比传统厨电企业要高。

  在行业存量且行业竞争加剧的情况下,多元化发展、出海以及下沉成为方太拓展市场的新选择,但对于方太而言,想要实现这样的转变并非易事。

  在与新浪科技沟通中,有业内人士评价指出,“由于过早地抛弃了中低端市场,长期专注高端市场的方太不仅下沉市场渠道能力薄弱,且产品价格过高难以赢得下沉消费群体青睐,这让创新力不足的方太,想要在下沉市场有所作为难上加难。”

 

  “下沉是他人的蜜糖,但却是方太的砒霜”。而在多元化方面,“方太过往在烟灶的技术优势,又有多少能平移到冰箱、洗碗机上?进而从美的、海尔等口中分得一杯羹?”

  金融评测室综合用户体验、功能服务、性能安全、发展创新4大维度,240项细分指标对建设银行建行生活App进行全扫描,最终给予63.150分(总分100)。

  作为“双子星”之一,建行生活App自上线之日起便担负起“生活服务平台”的新使命,各类生活服务场景比较丰富,各种优惠活动较有吸引力,但如果以生活服务App发展的视角看,建行生活App用户体验并不完善,搜索、消息互动各有“硬伤”,注销旅程不够完善,部分页面也存在bug。特别是,在测试中评测员遇到卡顿、白屏等各种情况。

  如果跳回银行信用卡App发展的视角看,建行生活App无异于“一条腿”走路,金融服务能力远远落后与同业水平:无论是卡片管理,还是查账还款都不够完善。即便是主推的“建行生活卡”,相关的功能建设也比较落后。

  如何走出一条可持续的高质量发展之路,是摆在建行生活App发展路上的一道必答题。

  建设银行建行生活App评测分析:

  作为“双子星”之一,建行生活App自上线之日起便担负起“生活服务平台”的新使命,各类生活服务场景比较丰富,各种优惠活动较有吸引力,但如果以生活服务App发展的视角看,建行生活App用户体验并不完善,搜索、消息互动各有“硬伤”,注销旅程不够完善,部分页面也存在bug。特别是,在测试中评测员遇到卡顿、白屏等各种情况。

  如果跳回银行信用卡App发展的视角看,建行生活App无异于“一条腿”走路,金融服务能力远远落后与同业水平:无论是卡片管理,还是查账还款都不够完善。即便是主推的“建行生活卡”,相关的功能建设也比较落后。

  如何走出一条可持续的高质量发展之路,是摆在建行生活App发展路上的一道必答题。

  用户体验(23.750分/40分):搜索、消息互动各有“硬伤”,部分页面有bug

  建行生活App注册比较便捷,新用户输入手机号、验证码,设置登录密码即可完成注册。注册成功后,用户可以通过绑定本行/他行卡开通钱包后进行消费。

  登录方面,建行生活App支持短信验证码登录、账号密码登录,暂不支持面容/手势/指纹等快捷登录方式。若用户忘记登录密码,App支持在线找回;若用户想更换登录账号,App支持切换账号。此外,如果用户遇到问题,App给出了一定的帮助提示(求助在线客服需要先登录)。

  界面体验方面,建行生活App底边栏分为“精选、生活、金融、我的”4大频道。具体来看,“首页”频道自上而下分为“导航、置顶功能、头图、头条、常用功能、热门推荐、推广图、会员有礼/限时好券/信用卡专享推荐楼层、本地优惠/种草推荐瀑布流”。其中,“常用功能”采用“9+1”的十宫格模式,用户点击“全部”可以查看全部应用,暂不支持用户自定义。

  搜索互动方面,建行生活App“精选、生活”频道设有搜索入口,用户可以查看历史搜索、热门搜索,支持对商家、优惠券、影院、资讯等搜索。作为生活服务平台,建行生活App对商户、优惠券的搜索比较便捷,但却不支持对活动的搜索。此外,App支持部分信用卡功能,但却完全不支持对功能的搜索,并不是很合理。

  客服互动方面,建行生活App仅“我的”频道设有客服入口,“客服中心”整合了常见问题、联系商户、常用工具,以及电话客服入口和在线客服入口。

  其中,智能客服“提问→回复→赞/踩”的服务逻辑比较完善,“踩”之后可以联系人工客服——对于一些提问,智能回复较为有效,也可直达功能点;但有一些问题无法给出回复,也有一些问题推荐前往手机银行。同时,用户输入“人工”等关键词也可转接人工客服,服务中可以传图片、暂时退出,遗憾的是接入、回复等待时间略长。

  消息互动方面,建行生活App“消息中心”整合了通知、活动,支持清除未读/批量删除,也支持开启/关闭消息推送、设置免打扰。值得注意的是,App“通知”主要推送优惠券使用/到期情况,暂无动账通知(比如支付消息等)。

  便捷服务方面,建行生活App客服设置了语音转文字功能,但测试中提示“当前版本暂不支持”。此外,用户长按App图标可以弹出“我的权益、我的生活卡、我的付款码、扫一扫”快捷菜单。

  用户管理方面,建行生活App“我的→设置→账户与安全”支持修改登录密码等安全设置,也支持注销账户——相关提示比较清晰,但注销后App依然记住登录手机号。此外,12个月内仅允许注销两次。

  交互体验方面,建行生活App“金融”频道设有信用卡卡片,可以根据时间轴线/还款状态提示未还金额、未出账单,交互了还款、分期还款等。但是,卡片缺乏必要信息提示,比如“未出账单”没有提示账单日。

  值得注意的是,App还款旅程不够便捷——比如用户使用本行储蓄卡还款无法提示可用余额,还款之后的交互设置也待提升。此外,App部分页面无法返回,比如“信用卡→积分活动→积分兑换专区→积分好物→更多”。

  即便是App力推的建行生活卡,“申卡→激活→账单”等重要旅程均存在各种问题,比如用户申卡之后无法从App查询到任何进度信息;用户开卡激活后,打开“建行生活卡”专区依然要等待引导页加载完成等等。

  综合而言,建行生活App注册登录比较便捷,支持搜索、客服和消息互动,但搜索、消息互动各有“硬伤”。特别是,注销旅程不够完善,还款等重要旅程有待提升,部分页面也存在bug。值得注意的是,在测试中评测员也遇到卡顿、白屏等各种情况。此外,“一个设备最多支持两个账户登录”的策略也值得思考。

  功能服务(23.500分/35分):生活服务有吸引力,金融服务整体落后

  与银行同业策略不同,建行生活App“钱包”可以管理支付卡片,支持添加/解绑银行卡。对于信用卡用户,App“信用卡”可以查看持有卡片情况——包括持有卡片数量、卡面、卡种,以及卡权益等,但无法查询卡号或进行卡管理。

  不过,对于持有建行生活卡的用户,“建行生活卡”专区的卡片管理功能有所提高,支持查询/复制卡号、修改限额。虽然比“信用卡”略强一些,但离同业平均水平仍有较大差距。

  新卡服务方面,建行生活App支持申请办卡、卡片激活,不支持查询申请进度。具体来看,“信用卡申请”卡片种类比较丰富、支持搜索,单张卡片相关信息提示一般(年费提示不充分),申卡流程也待提升。

  额度管理方面,建行生活App“额度调整”可以查看可用额度,也可以授权查询人行信用报告后申请调升/调降永久额度、申请临时额度。

  查账还款方面,建行生活App“账单查询”整合了本期账单、未出账单和历史账单。具体到“账单明细”,明细列表中进出项比较清晰(交易时间只到日期)、可读性一般,但是当日交易无法查看。值得一提的是,交易明细可以 根据币种、交易类型、关键字进行筛选。

  同时,App“账单查询”关联了立即还款、分期还款等功能。用户可以实时还款,但仅支持本行储蓄卡还款。如果有分期需求,用户可以进行账单分期,且每期分期利息、近似折算年化利率标识比较清晰,完整协议也可查看。

  值得注意的是,建行生活卡用户可以在“建行生活卡”栏目设置约定还款(仅支持本行卡),其他卡种暂时无法设置。

  借贷服务方面,建行生活App支持现金分期,每期分期利息/应还本金、近似折算年化利率标识比较清楚,仅支持本行卡收款。此外,App上线了快贷、建信消费金融贷款,也搭建了商户分期、装修分期、购车分期等信贷分期场景、支持申请分期通。其他金融服务方面,App上线了零钱理财、个人养老金,接入了建信人寿、建信财险等。

  积分服务方面,建行生活App“积分”可以查看积分数量、积分明细,支持加油充值、外卖、影票、会员充值、分期甄选、美食好店、商超好店、骑行、打车等进行积分抵现,相关优惠活动也比较丰富。

  权益服务方面,建行生活App“信用卡→卡权益”可以查询卡片权益,但整体建设一般。此外,App上线了“CC豆”兑换活动,用户可以通过参与资产提升等活动获得CC豆,兑换权益商品。

  支付服务方面,建行生活App支持付款码、付款码,更换银行卡/数字人民币比较便捷。遗憾的是,支付记录、小额免密等设置要前往“钱包”。

  生活服务方面,建行生活App“生活”频道提供美食、商超、外卖、出行、电影、缴费、充值等本地生活服务。此外,诸如周四美食五折等每日活动,以及每日的抢券、签到活动均有一定吸引力。

  综合而言,建行生活App生活服务场景比较丰富,各种优惠活动比较有吸引力,借贷服务也在延伸中。但是,基础金融服务比较差:无论是卡片管理,还是查账还款都不够完善;即便是主推的“建行生活卡”,相关的功能建设也达不到同业平均水平,堪称“一条腿走路”。

  性能安全(11.275分/15分):

  性能安全主要包括基础安全设置、隐私保护和性能检测三大板块。

  基础安全设置方面,建行生活App适时启用安全键盘,支持查看登录日志,关键页面进行了一定的防录屏/防截屏设置,但部分安全设置仍待提升。

  隐私保护方面,建行生活App首次打开明示隐私政策,隐私政策中标明了更新/生效日期,个人信息处理规则及用户权益保障的说明比较完备,也可以撤销同意隐私政策。同时,用户可以进行系统权限管理、第三方授权管理,也可以开启/关闭个性化推荐。新浪金融评测室技术支持“爱加密”提供的合规评估报告显示,建行生活App(Android端)在7项检测中有4项不合规,iOS端有1项不合规。

  性能检测方面,新浪金融评测室技术支持“博睿数据”提供的数据显示,建行生活App(iOS端)重要页面响应时间远不及行业平均水平。

  发展创新(4.625分/10分):

  据2023年半年报披露,“建行生活”规模平稳增长,场景持续丰富,直营全面启动。客户端聚合全行权益、积分资源,提供实惠便捷的“生活+金融”服务。截至报告期末,平台累计注册用户1.13亿户,日活跃用户300万户,同时带动新签约手机银行客户782万户。

  从适老化发展的角度看建行生活App上线了长辈版(与标准版切换便捷度不足): 底部频道分为“首页、订单、我的”3大频道,用户在“首页”频道可以快速找到美食、商超、签到功能入口,也可以查看每日好券,但界面体验有待提升。此外,用户可以通过浮窗查看客服电话(无法直拨),也可以在“我的”频道找到客服中心(存在不少bug)。值得注意的是,长辈版不支持任何信用卡相关功能。

  从多渠道发展的角度看,“建行生活”公众号提供“小龙马、千元福利、服务中心”三大板块服务,主要推广各类优惠信息,但在线客服需前往“中国建设银行客户服务”公众号。此外,用户可以搜到“龙卡信用卡”、“建行生活”小程序,不过“建行生活”已无法打开。

  从App发展和创新来看,建行生活App自2021年从浙江省试点开始全面推广,历经2年多的发展,目前已升级到2.0版。一直以来,建行生活App试图走一条“本地生活服务平台”路线, 以生活服务为切入点,与用户建立生态链接,再将金融服务与生活场景相融合。那么,这条路走得如何呢?

  如果以信用卡App发展的视角看,建行生活App无异于“一条腿”走路,金融服务的能力远远落后与同业发展水平:无论是卡片管理,还是查账还款都不够完善。即便是主推的“建行生活卡”,相关的功能建设也比较落后,很多功能需要用户去手机银行App完成。

  如果以生活App发展的视角看,建行生活App用户体验也不够完善,搜索、消息互动各有“硬伤”,注销旅程不够完善,部分页面也存在bug。特别是,在测试中评测员遇到卡顿、白屏等各种情况。

  “本地生活服务平台”路线走到一定程度后,我们不得不思考这样一些问题:目前的用户群体是否优质?足够的投入是否可以持续?投入力度一旦降低,App靠什么维持用户?毕竟不同于微信、支付宝等等,银行除了“金融”并没有其他生态支撑。

 

  也如半年报中所述,建行生活App自二季度起围绕客户账户新增、消费金融转化、财富产品销售,将金融服务与生活场景相融合,全面开展平台直营活动,进一步提升平台经营成效。如果说,建行生活App要为用户提供实惠便捷的“生活+金融”服务,那么“金融”服务这一步仍有很长的路要走。