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分类：房产

发布于 2021年1月27日

　　原标题：一线热点城市多举措“降温”楼市

　　日前，以上海、深圳为代表的一线热点城市密集发布调控政策，给前期楼市上涨“降温”。近期地方“两会”陆续召开，努力解决好住房突出问题成为各地政府关注重点。

　　业内人士表示，房地产调控趋势是一城一策、房住不炒，维持房地产市场平稳运行，只要上涨过快必然会导致调控升级。不排除后续个别城市调控政策加码的可能性。

　　● 本报记者 董添

　　热点城市调控趋严

　　1月21日，上海市住建委、房管局等八个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，要求对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年;新房公证摇号选房优先满足“无房家庭”自住购房需求;优化土地供应结构，增加宅地供应，对郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度等。

　　此后，上海将法拍房也纳入了限购范围。上海市法院指出，上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策。竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，法拍房虽然在交易中是非主流，但从技术手段可以绕开限购的门槛。原先法拍房要求全额支付房款，但后来贷款也能解决部分杠杆问题，加上去年下半年楼市火热，法拍房也成为投机的门路之一。法拍房施行限购是对原有限购政策“补漏洞”，一方面是确保限购限贷效果，另一方面是继续震慑市场，说明调控政策储备还有很多，对市场乱象给予精准打击。

　　除上海外，深圳也加入了楼市收紧调控行列。1月19日，深圳市住建局发布《关于明确〈关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知〉若干问题的函》，规定家庭购买商品房，只能登记在具备购房资格成员名下(此前只要求一人有名额，其他联名人无购房资格也可以联名登记)，目前已暂停夫妻婚内更名。

　　多位房产观察人士指出，深圳此举是给“7·15”新政“打补丁”。过去，不少炒房客借助政策漏洞，与有购房资格者假结婚来获得购房资格。新规执行后，靠假结婚获取购房资格已行不通了。

　　部分城市房价上涨

　　中国证券报记者观察到，上述发布楼市收紧政策的城市，2020年房价都经历了较大幅度上涨。

　　中介人士指出，一线热点城市每一轮房价上涨，学区房涨幅都靠前。学区房流动性强，易出手，是很多投资者首选的目标。一线城市大规模引入人才，加之放开二胎政策，学区房需求增长，供需关系比较紧张。

　　国家统计局数据显示，2020年12月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海和广州环比分别上涨0.3%、0.2%和0.7%，深圳下降0.1%;二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别上涨0.5%、0.6%、0.7%和0.5%。

　　2020年，杭州、深圳、南京、成都等地都出现了“万人摇”现象，部分新房因为限价，出现明显套利空间，导致假离婚、假落户、假人才出现。热点地区政策调控升级主要是为了打击“万人摇”现象。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，从最近几个月市场波动看，部分城市房价依然上涨，特别是华东与华南等区域。房地产调控趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场平稳运行，只要上涨过快必然会导致调控升级。

　　解决住房突出问题

　　随着近期地方“两会”陆续召开，努力解决好住房突出问题成为各地政府关注重点。

　　1月23日，据北京市政府新闻办公室官方微博披露，北京市十五届人大四次会议指出，今年北京将完成不少于300公顷商品房供地，建设筹集各类政策性住房5万套，完善长租房政策，规范租赁市场秩序，努力解决好住房突出问题。

　　此前，住建部部长王蒙徽指出，要解决好大城市住房突出问题，要加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。

　　在规范发展住房租赁市场方面，王蒙徽提出，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策，整顿规范租赁市场秩序，加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度，防止“爆雷”风险，降低租赁住房税费负担，对租金水平进行合理调控。同时，要支持人口净流入的大城市发展共有产权住房，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口。另外，还要开展灵活就业人员参加住房公积金制度和住房公积金支持租赁住房发展试点。

　　老旧小区改造方面，1月20日，住建部对外披露，根据各地上报情况汇总，2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民约736万户。此前，国务院办公厅确定2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，按此计算，2020年全国新开工改造城镇老旧小区个数已经超额完成预定目标。

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分类：房产

发布于 2021年1月26日

　　整体来说，市场人士认为，银行对房贷业务趋于保守，而银行对房贷不再热衷的态度，可能会改变多地上演的楼市持续火爆局面。

　　2020年12月31日央行和银保监会为个人房贷设置红线之后，个人按揭贷款逐步收紧。近日，21世纪经济报道记者调查发现，北上广深四个一线城市中，除北京之外，房贷均受到不同程度影响，不少银行已现停贷。

　　整体来看，深圳已于一周以前，包括招商银行、广发银行、光大银行在内的部分股份行出现停贷，大行额度吃紧;广州得到监管机构窗口指导，严控房贷规模，随之自上周五起建设银行表示暂停房贷，其余大行也无额度可放，需等待排队放款。长三角地区多数银行1月额度吃紧，并且有大行也已经出现1月额度用完、本月停贷的现象。

　　一线城市中，唯有北京房贷业务暂未受到明显影响，21世纪经济报道记者询问了多家国有大行、股份行以及房地产中介人士，绝大多数均表示，目前房贷额度充足，材料符合条件并审核后，一般3-10个工作日即可放款;仅个别股份行人士表示，受春节因素影响，目前房贷发放有所放缓，需要等待15-30天才能放款，但额度充足。

　　广深多行停贷，现最严调控

　　21世纪经济报道记者从广州某银行信贷人士处获悉，广州银行业被当地金融监管窗口指导，个人按揭贷款被“双管控”：要求新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能超过2020年10月、11月、12月三个月(四季度)的平均放款额度，而且所有广州银行一个标准。且或于此窗口指导直接相关，不少广州银行调整了按揭相关政策。

　　建设银行广东分行某信贷业务人士对21世纪经济报道记者表示：“上周五收到的通知，全广州个人住房按揭0新增。且此0新增并非指的余额不新增，而是暂停按揭状态，一笔都不让投。”

　　对此停贷之举，该人士表示，“停贷”之前，建行在广州房贷一直是正常投放，并非超额放量，所以并非此前投放才会紧急叫停，而是当地监管部门主动调控。

　　上述人士还指出，按照四大行一贯同步的风格，有消息称四大行目前全部暂停了按揭。但他行具体政策执行，尚不能完全确认。

　　21世纪经济报道记者致电广州四大行多家分支行，四大行一线业务经理均表示业务段按揭并未停止收单，但目前处于没有额度、需要排队放款的阶段。

　　农业银行广州某支行个贷经理表示，目前没有额度，每个月月初前三天一般会放出额度，上个月审批通过的贷款一般会在月初集中放掉。

　　建设银行广州某支行个贷经理也表示，二手按揭需要通过按揭公司，按揭公司会帮助操作对接银行，具体对接哪一家银行要看按揭公司操作，个贷经理层面目前还接单，至于审批放款要看后台部门。

　　某广州房地产中介对21世纪经济报道记者表示，目前没有接到信息说停贷，但可以肯定的是每个月各大银行的按揭贷款额度被限制了，一般来说如果这个月提前用完了额度，就不能再放贷，要依次排到下个月去。

　　但前述建设银行广东分行信贷业务人士指出，目前虽然临近月底，但这一暂停并非往期常规额度控制，而是监管层面调控。下个月月初是否能放出额度恢复放贷，目前业务条线尚未得到明确信号，或许需要等待监管下一步明确指示。

　　广州银行按揭收紧，深圳是否会进一步收紧?在上周五21世纪经济报道记者的报道中已指出，招商银行、光大银行、广发银行在深圳地区处于暂停放款状态，四大行均表示正常。记者今日进一步和深圳四大行网点核实，得到答案与广州基本一致，即：业务没停，暂无额度，处于排队放款阶段。21世纪经济报道记者独家获悉，受房地产贷款“两道红线”影响，近日广东多家股份行暂停按揭贷款。

　　长三角额度收紧 法拍房受限

　　长三角房贷也有不同程度收紧。

　　“现在额度有所收紧，如果非刚需和改善需求，可能要等到下个月。”一位建行上海分行人士对记者表示。包括建行在内的五大行是上海房贷的主要发放银行，按说1月比较宽裕，但是在监管红线的要求下，也出现了额度不宽裕的现象。

　　21世纪经济报道记者又联系了建行江苏省某支行行长，回复称，的确额度较紧，不同于往年，但对于是否停贷，并未评论。

　　此外，21世纪经济报道记者同样询问了工行上分相关人士，称还有少量额度，不像去年年底那么紧缺。

　　但有上海购房者对21世纪经济报道记者表示，其已经与工行签订了按揭合同，银行方面表示没有额度，目前仍未放款。

　　对于上海是否也有监管部门进行类似广州的窗口指导，一位上海中小银行人士表示，目前并没有接到类似的监管要求，具体还要看各家银行的分支机构的政策，换句话说，“一行一策”。目前他们银行仍有额度，但未来房贷业务收缩肯定是大趋势。

　　此外，与新政相配合的是，上海“法拍房”也被限购了。有银行贷后人士告诉记者，1月22日起，作为“上海楼市新政”的配套措施，法拍房也陆续下架撤拍，现在还在拍卖的也更改了竞买人要求。

　　21世纪经济报道记者查询了公拍网的相关拍卖房信息发现，出现了标红提醒：“竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格，必要时可致电本市房地产交易服务热线具体咨询限购政策”，并提醒：“拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。”

　　而根据当前上海的购房政策，沪籍个人限购一套，家庭限购两套，外地户籍需结婚并缴满五年社保才能拥有一套住房的购房资格。此前由于上海法拍房不限购，成为不少外地人在上海安家的一个“利器”，甚至导致法拍房价格炒到高于同区域的二手房，而这种现象可能会在新政后逐渐消失。

　　北京暂未受冲击

　　21世纪经济报道记者询问了多家国有大行、股份行以及房地产中介人士，绝大多数均表示，目前房贷额度充足，材料符合条件并审核后，一般3-10个工作日即可放款;仅个别股份行人士表示，受春节因素影响，目前房贷发放有所放缓，需要等待15-30天才能放款，但额度充足。

　　“我们和很多家银行有合作，没有听说近期有新政策出台，目前房贷发放时间和以前一样，5-7个工作日即可放款。”一家房地产中介人士对21世纪经济报道记者称。另一家房地产中介人士也表示，目前合作的银行房贷发放一切正常，7-10个工作日即可放款，没有听说政策调整。

　　两家国有大行个人房贷业务经理对记者表示，听说了部分地区房贷发放放缓甚至暂停的事情，“目前北京地区房贷额度还比较充裕，没有受到影响，各家银行利率也是一致的，完全透明。”

　　“目前我们行房贷额度还比较充足，3-5个工作日即可放款。政策(‘两道红线’)目前对我们没有影响，可能对个别小型银行有一定影响。”另一家国有大行房贷业务经理对记者称。

　　一家个人住房贷款占比超标的股份行房贷业务经理对记者表示，目前没有听说房贷发放收紧或者暂停的事情，“我们二手房的贷款发放还比较快，材料准备齐全并提交后，一般审批3-5个工作日即可放款”。

　　另一家房地产贷款占比超标的股份行房贷业务经理对记者表示，临近春节，该行房贷发放等待时间比以前有所延长，大概15-30天，“但是额度还比较充足，没有收紧”。

　　银行惧怕“溢出效应”

　　多地多行迅速对房贷采取了近乎“一刀切“的叫停操作，收紧亦是普遍操作，在个贷业务人士看来，情理之中，但此前罕有。

　　一家华东城商行总行人士则表示，月初总行开了策略会，统一共识就是“不赌政策”——原先该行倾向于每年10月之后大规模投放，与大部分银行反其道而行，年末正好其他银行没额度，因此该行可以以更高一些的利率放出去，但是今年怕政策持续收紧，改为按照平均的节奏投放。

　　该行也有一些顾虑，就是房贷总量受限之后，溢出的贷款增量可能会影响其他贷款定价。换句话说，以前用来投放房贷的钱，不让用于房贷了，就得转移到别的贷款上，比如消费贷款、对公贷款等，进一步增加了非涉房贷款的供给量。这个影响有两方面，一是今年给到企业的对公贷款额度不用愁了，少做房贷之后非常充沛;二是对公和消费贷可能要降价，银行在利润上是吃亏的。

　　但整体来说，市场人士认为，银行对房贷业务趋于保守，而银行对房贷不再热衷的态度，可能会改变多地上演的楼市持续火爆局面。

　　(作者：侯潇怡,周炎炎,李愿 ）