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- 发布于 2021年3月23日
原标题：学区房“降温模式”已开启
楼市供给端放量增长，学区房热就是过去式了。
李宇嘉
上海“学位新政”引起极大关注。核心内容是“初升高”从原来的“对口直升”为主改为“指标到区(校)”为主。从2022年开始，上海名校高中50-65%的“初升高”名额，要公平地给到各个区或学校。这样做的结果，就是对口直升的初中，直升名校高中的名额减半，初三毕业排名35%以后的，原来妥妥直升，现在悬了。于是，有媒体直呼，学位房要凉了。
我不认为，学位房马上就凉了，但一直高烧不退的学位房，“降温”模式已开启。之所以说，上海新政无法让学位房从根本上“降温”，就是因为在优质教育资源缺乏的情况下，单纯靠设计“分蛋糕”的规则，解决不了供需矛盾，缓解不了虎爸虎妈的焦虑。名校之所以有名，就在于喜人的升学率。高考看的是一本率、重本率，中考看的就是考取名校高中的比例。
名牌初中的学生，多数不是凭借直升名牌高中这个平台，从“差生”一下逆袭为“学霸”的。原来的对口直升，也是要参加统考的，只有统考排名靠前的，才能进入名牌高中的重点班。以广州名牌高中为例，30个班的高三年级，重点班不过5-6个。对学校和教育局的KPI考核，就是升学率，资源当然会倾斜过来。所以，进入这5-6个班，考上985、211的概率大，家长深谙此道。
层层传下来，划重点班的潜规则，从初中就开始了。所以，虎爸虎妈们如数家珍的一所好学校，牛小学也好、牛初中也好，绝非是一朝一夕形成的。这个过程，从区教育部门重视开始，然后学校强化管理，师资力量配备，传导至教学理念。这个过程，与爸妈争相把小孩送到名牌学校以及小孩之间相互竞争一起，形成了路径依赖。
对口直升“名牌高中”的名额减少很多，会发生什么?在那些本来就是名校的初中里，娃娃们会更加奋发图强，父母们会更加“鸡娃”。对于你来讲，小孩“小升初”时，会不会把他送到这个学校呢?显而易见，因为在名牌初中上学，考上名牌高中的概率更大。当下的国人，在什么事情上会持“有1%的机会、付出100%努力”的姿态呢?小孩考上名校一定位列其中。
那么，如何上这个名牌初中呢?那自然是“小升初”时能到这个初中就好了。“小升初”时，不管对口直升，或划片摇号、积分入学，学区房的作用很大，这就回到原点。所以，顺此推理，聪明的家长看到，名牌小学是娃娃开挂的起点。竞争链条传导下来，就导致以学区房为载体的小学和初中学位被争抢，也就出现了学区房一夜之间涨几十万也不鲜见的现象。
但是，祸兮福所倚，福兮祸所伏。学位房太热，价格奇高，造成学位享有上的巨大差距。买不起学区房，孩子就读不了好学校，考不上好大学。不管这个逻辑是否正确，但很多百姓心里这么认为。一旦涉及到民生的不公，改革就是必然的，供给侧持续做文章，优质教育资源在酝酿，而学区房降温也刻不容缓。名额均分、大学区制、公民同招，都在弱化学区房。
多校划片、大学区制、名额均分、公民同招等，共同特点就是学校之间、学生之间的竞争越来越激烈，大家都拼成绩、拼竞赛。一旦竞争大了、开始拼成绩了，学区房的作用就降低了，这个效果从初中学区房就开始了。也就是说，名校或许还是名校，还是很难进门，但它和学位房的关系越来越疏远了。相反，教育理念开始趋同，大家都更加重视学习习惯、教育培训等。
还有一个新变化就是，不管基于教育考核，还是招商引资、吸引人才，或是为了激励房地产，当下不少城区都在举全力引进人才、引进名校、跨区吸引优质生源。以广州为例，新兴区域新引进的师资力量远强于老三区，黄埔、南沙、番禺、白云等引进公办名校、优质民校，重点班办得风生水起。只要产业和人才集聚，自然就驱动新的名校。供给端放量增长，学区房热就是过去式了。
(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)
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- 发布于 2021年3月19日
“落户的没有成千上万人，也有成百上千人，这个状态从3月12日开始已经持续4天了。”河北燕郊行政审批大厅值守人员王国庆(化名)说。
3月12日，“燕郊有房本就能落户”的消息在网上热传。消息称，只要有燕郊地区房本，本人及配偶、父母、未成年子女均可直接落户;随后，这一消息被证实，大批人开始着手落户事宜。
3月16日下午1点，中国房地产报记者在河北省三河市泃阳西大街与西环路交会处、西关环岛南50米处的三河市公安局人口管理大队门口看到，近500人在排队等待约号，准备办理落户手续。
不过，3月18日，廊坊三河市公安局人口管理大队发出最新要求：落户需持有本地房本及相关社保证明(有大专以上学历或取得三级以上国家职业资格人员，需有三河市本地社保1个月;低于上述要求的，需有三河市本地社保3年)，政策似有收紧之嫌。
燕郊放开落户限制是响应高质量发展城镇化要求之举。
3月8日，国务院新闻办公室举行的新闻发布会上提到，要全面提升城镇化发展质量，推动常住人口均等享有城镇公共服务，其中包括实现“愿落尽落”继续降低落户门槛。放开放宽除个别超大城市外城市落户限制，试行以经常居住地登记户口制度，推动稳定就业居住农业转移人口有序落户。
燕郊落户政策一放开，便吸引了大量人群。
落户适当放开是否会推动楼市发展?记者采访的行业相关人士认为，后续购房需求会积极释放，客观上对此类城市楼市活跃利好。
与北京一河之隔，距天安门直线距离仅30公里的河北燕郊，可以说是环京楼市典型代表，房价最高时触涨3万元/平方米以上，一房难求时时隐现。随后，燕郊楼市迎来严厉调控，房价“腰斩”，市场进入冰冻期。不过，随着这几年稳健发展，燕郊楼市也在企稳，最新数据显示，燕郊3月二手房均价16660元/平方米;2月二手房均价16598元/平方米，环比上月上涨0.38% ，同比去年同期上涨2.77% 。
“落户消息下来后，有的二手房已经涨了10万元/套。”燕郊某中介人士表示，特别是去年以来，处于近年低点的燕郊二手房单价企稳，处在14000元-16000元/平方米间，随着落户政策放开，加上燕郊区域一些重点工程动工因素，二手房普遍上涨了1000元 /平方米左右。
不过，链家一位中介人员却持理性态度，“燕郊楼市回暖重点要看成交情况”。
有人夜里10点蹲守
燕郊落户政策放开后，三河市公安局门口排起了长队。北里/摄
年过花甲的陈秋霞(化名)拿着一个小马扎坐在队伍前头，她从3月15日晚上10点就来了，子女因为上班没有时间，她替他们排队约号落户;等子女落上了户，自己也可以随迁过来。
排在她不远处的王芳(化名)成为了这群人中的“焦点“。从网上获取到落户信息后，她和丈夫一大早就带着四五个月大的孩子站在了队伍中，为了小孩将来上学问题，她们此前做过多种打算，这次机会她们不想错过了。
李爽是一位人民教师，也是典型的“北漂”一族，每天往返于北京、燕郊两地。2014年购买的房屋因各种原因未能落户，自得知落户放开消息，趁着下午没课就赶紧驱车前往排队。“我是农村户口，落户燕郊或许哪天就可以变成北京户口了呢?”李爽打趣道。
这些人都是奔着燕郊落户放开的消息来的。
3月12日，“燕郊有房本就能落户”的消息在网上热传，称只要有燕郊地区的房本，本人及配偶、父母、未成年子女均可直接落户，一时间引发关注。
三河市公安局人口管理大队贴出的公告。北里/摄
就落户一事，中国房地产报记者询问了三河市公安局人口管理大队工作人员，其称，“只要有燕郊地区房本(一手房、二手房均可，但必须是具有70年产权房屋属性的)，本人及配偶、父母、未成年子女均可直接落户;网上传言的非住宅性质公寓、底商和其他性质房屋不能落户;房户证用途栏注有“商务金融用地/办公”或其他性质的，均不能落户。”
3月16日，记者从三河市公安局人口管理大队贴出的公告中看到，持有房屋所有权证或不动产权证书(70年产权、产权证书于2019年1月1日前取得)即可办理迁入业务。
此前消息是，持有2016年4月10日之前的房本即可落户，房产于2016年4月10日(含当日)之后购买申请迁户人员，且需要提供3年社保证明。
截至目前，记者在三河市官方网站并未找到落户放开消息;此外，办理落户不能线上办理，只能去现场排队领号，领到号在被通知日期才能办理。
在负责燕郊人口准迁的三河市公安局人口管理大队大厅门口，中国房地产报记者在停留的4个小时里看到，落户人群自觉排成两队，每个队伍大约200余人，陆续有人排到队尾，接近下班时，仍有百来号人排队。不过，倘若当天成功预约，还需等到3月23日到现场办理准迁业务。
燕郊楼市利好?
落户政策的放开是否意味着楼市利好?
对于这一市场趋势，长期关注楼市发展的郭毅认为，这次落户政策放开更多还是响应中央号召。从客观上讲，它的落户政策需要在本地有相对应居住类房产，然后才能完成落户操作，其实还是明确把一些投资投机需求隔离在外。
在郭毅看来，落户政策会使燕郊楼市持续低位状态得到一定有效缓解，但对房价拉动还起不到一个根本性改变。
一位不透露姓名的业内人士对于此次燕郊放开落户一事解读为，一是北京户籍政策偏紧，要进行疏解人口必须有一个承接平台，北三县尤其是燕郊放开户口，可以引导部分人到此类区域落户和定居;二是燕郊此前也出现过一些炒房被套牢问题，通过放开落户政策，释放了新的购房红利，客观上也能减少房价过快下跌、市场预期不稳等情况。从实际过程看，后续购房需求会积极释放，客观上对此类城市楼市活跃利好。
在中国城市房地产研究院院长谢逸枫看来，落户政策放宽对燕郊楼市会产生四方面影响：一是有利于加快销售速度，化解高库存，包括一些因炒房出现资金链断裂的风险;二是有利于提升燕郊土地市场价值，让房企重新进入拿地;三是有利于燕郊新城发展，包括一些产业人口引进;四是有利于促进燕郊楼市长期平稳健康发展。人口一旦流失过多，新的人口没有办法引入，房地产市场就会出现供大于求、高库存风险。
2017年6月，燕郊发布楼市调控，要求外地户籍居民在燕郊购房时提供3年社保或纳税证明，此后市场进入冷冻期，房价“腰斩”。时隔近4年后，落户新政发布，或将利好楼市。
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- 发布于 2021年3月17日
原标题：房企2月销售业绩超预期 多地楼市出现过热信号
● 本报记者 董添
房企日前陆续披露2月销售业绩。由于2020年疫情期间销售基数较小，多数房企销售金额同比大幅攀升。中国证券报记者观察到，即便对比疫情之前，很多房企销售数据依然可观，多数企业销售超过预期。
业内人士指出，目前房地产开发投资已经恢复常态。从销售情况看，今年前两个月，商品房销售面积和销售金额同比均实现翻倍增长，多地楼市出现过热信号。
销售热度不减
3月15日，国家统计局公布了2021年1-2月国民经济运行情况以及房地产行业数据。数据显示，今年前两个月，商品房销售面积、销售金额同比翻番，比2019年同期分别增长23%和50%。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱分析指出，2月新房、二手房上涨城市数量持续增加。从价格涨幅来看，2月新房价格涨幅继续扩大，二手房价格涨幅略有收窄。整体来看，2月受就地过年号召以及多数售楼处春节期间“不打烊”的影响，热点城市市场热度走高。
从2月份70城新建商品住宅房价指数来看，新建商品住宅上涨城市数量56个，较上月增加3个。从涨幅情况来看，70城平均涨幅为0.36%，涨幅较上月扩大0.08个百分点;上涨城市平均涨幅0.51%，环比涨幅扩大0.06个百分点。
分等级城市看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.5%、0.9%和0.1%。从各城市来看，徐州新房价格涨幅领跑全国，环比涨幅为1.2%，其次为长沙，环比涨幅为1%，广州和乌鲁木齐价格涨幅均为0.9%，紧随其后。
二手房价格方面，上海涨幅位居70城首位，环比涨幅为1.3%，同比涨幅达8.8%，其次为北京、广州和深圳，环比涨幅分别为1.2%、1%、0.9%。
三四线城市成交回落
受就地过年因素影响，2月房地产销售情况呈现较为明显的地域分化特征。从国家统计局公布的数据看，东部一二线地区受就地过年政策影响，销售表现尤为亮眼。相比之下，西部三四线城市销售情况则受到不同程度的影响。
进入3月，二线、三四线城市成交继续回落。克而瑞研究中心指出，3月以来，全国新房供应小幅回落，成交整体继续回落。供应方面，全国重点城市取得预售证面积有所下降。成交方面，一线城市中北京、上海、广州成交面积稳中有升，上海成交增幅最为显著。二线城市中，重庆、杭州、宁波等地成交高位回调，二线城市整体成交显著下滑。六成以上三四线城市成交有所回落，温州、连云港(4.010, 0.02, 0.50%)、镇江等延续成交下滑走势，肇庆、南充、东莞等成交显著下滑。
对此，王小嫱指出，受到2月就地过年倡议的影响，多数外地务工人员留在当地过年，带动市场需求大量释放，市场活跃度较高，促使沪深广等城市紧急加码调控。预计后期随着政策逐渐发酵，价格涨幅或将逐渐回落。
拿地热情提升
克而瑞研究中心指出，2月全国土地市场成交建筑面积环比下滑。虽然成交量缩减，但优质地块的成交占比却进一步提升，如上海、广州、宁波、南通、徐州等多个城市均有优质土地以高溢价出让。在此影响下，2月土地市场热度再度上涨：地价、溢价率均进一步走高，流拍率也回落至10%以下。
以2月成交总价TOP10地块和单价TOP10地块来看，仅有少数出让条件较为苛刻的土地底价出让，大部分地块的成交溢价率均超过了10%，特别是区位优越的纯宅地，成交溢价率基本都在20%以上，竞争仍然比较激烈。
市场热度的升高除了得益于热点城市优质土地成交占比进一步提升外，还和重点城市供地“两集中”的新政有关。受新政影响，以北上广为代表的重点城市已经暂缓了土地挂牌，重点城市的优质地块在短期内面临断供。房企为了在新政前尽可能增加优质土储，特别是现金流较紧张的中小房企，拍地热情高涨，导致土拍热度进一步升温。
对于后市，克而瑞研究中心指出，房地产销售端市场热度有望惯性延续。进入“金三银四”，房企推货积极性提升，将带动销售规模持续走高。而在市场向好预期下，房企新开工意愿增强，新开工面积或将明显回升，同时考虑到郑州、天津等将于3月集中供地，土地购置面积仍有一定回升空间。因此，房地产开发投资增速有望维持高位。
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