详细资料

分类：房产

发布于 2021年2月09日

原标题：深圳闪电出台二手房参考价 市场翘盼细则落地

　　证券时报记者 吴家明

　　2月8日，深圳市住房和建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，提出建立二手住房成交参考价格发布机制，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手房成交参考价。

　　“太突然了！”8日中午，证券时报记者在深圳罗湖红岭北片区采访时，多位房产中介均表示，虽然传闻已久，但没想到会赶在农历新年前就推出。

　　参考价普遍低于市场挂牌价和真实成交价，部分小区楼盘的参考价甚至达到“腰斩”水平。着急、观望与不知所措的感觉，在受访的房产中介经理和购房者圈中普遍存在。

　　深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪认为，参考价的本意是为了稳房价、稳预期。从目前情况看，只是分区出台了指导价格，参考价之上的部分尚未公布具体操作执行的细则，还得持续观察。指导价与显示中的房源报价的确存在差额，这将对市场预期产生直接影响，即观望氛围再起。对于卖方而言，撤盘、惜售可能会在未来集中出现，当然这也属于政策后的市场波动。不过总体看，市场的具体反响还得待相应执行细则出台，以及随后银行金融端如何跟进才能见分晓。

　　市场观望情绪浓厚

　　上述《通知》自发布之日起施行，官方也发布了对于此次政策的解读。对于二手住房成交参考价格，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

　　对于此次发布的二手住房成交参考价格发布机制，不少购房者表示，参考价普遍低于市场挂牌价和成交价，特别是高价豪宅和优质学区房的“价差”更为明显。

　　例如，位于福田百花片区的学区房国城花园，在房产中介平台显示的均价为每平方米220562元，小户型单价更高，但参考价为每平方米131000元。位于南山的豪宅恒裕滨城二期，在房产中介平台显示的均价为每平方米287320元，但参考价为每平方米132000元。在罗湖笋岗片区，房产中介也普遍表示，参考价与实际成交价有每平方米1万元到3万元的差价。

　　证券时报记者采访多位购房者和房产中介，得到的回应是目前还没得到业主主动调低价格的反馈。不过，有房产中介担心，往后向购房者推售二手房是否会受到影响，例如不能向购房者推售高于参考价的房源。有准备购房的购房者表示，现在正着急等待具体操作细则，更要看银行如何执行；如果银行按照参考价来评估放贷，会对二手房市场形成巨大冲击，担心影响自己的过户程序以及首付款的增加。如果首付款增加，更有购房者担心，深圳二手房交易的阴阳合同情况又会“死灰复燃”。

　　“如果从金融端入手调整楼市，深圳的二手房市场可能会迎来一段超长的横盘期。”有购房者如是说。

　　是参考价不是指导价

　　挂牌价虚高，频繁调价，抱团涨价……2020年，深圳二手房市场乱象频出。早在去年，市场就已传出深圳将推出二手房价格参考机制。去年开始，深圳市房地产中介协会就已在选取部分热点区域楼盘为观察对象，收集各大机构平台线上发布的房源信息，形成“深圳热点片区样本楼盘项目报价数据观察表”，并在每个月定期发布。

　　深圳二手房市场到底有多热？据深房中协统计的二手房网签数据分析，2020年全年深圳二手房网签（含自助）120295套，同比高出17.3%。如剔除自助网签的部分，2020年网签量更是创下自2016年有统计数据以来的新高。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，深圳住建局提出的是“成交参考价”，而不是“指导价”，政策还是有很强的落地弹性。在参考价基础上，政府可以监测到房价涨幅是否过快，有助于后续的调控，而不是强制要求市场按参考价去成交，这也不是政策初衷。“十四五”期间，一手房价格、二手房价格、租赁价格和土地价格将会形成更完备的价格披露制度，四个价格披露制度形成，将真正确保房地产市场长效发展。

详细资料

分类：房产

发布于 2021年2月03日

　　　原标题：“狙击”学区房： 北京楼市的暗流与涌动

　　今年1月下旬以来，北京楼市调控的节奏提速，调控鼓点急促有力。

　　1月25日，北京市住房和城乡建设委员会党委书记、主任王飞表示，北京市住建委将加强对长租企业的严厉监管，禁止企业形成资金池和租金贷。严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。

　　1月30日，北京银保监局严查个人信贷资金违规流入房地产市场。

　　同期，市区住建部门多次约谈和持续检查房地产中介机构。一些主要中介机构于近期签署承诺书，降低热点区域看房频次，不参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的金融活动等。

　　2月2日，北京市多部门发文，对租赁企业行为进行规范。

　　与以往的一揽子调控政策不同，这轮调控指向明确，条款细致，具有极强的可操作性。从内容上看，租赁和二手房成为调控的重点。如果说对租赁市场的调控是政策修补，对于二手房市场的调控则着眼于当下的市场热点。

　　1月以来，北京二手房交易继续维持高水平，部分热点学区房交易更是出现非理性升温，并一度引发市场情绪的恐慌。有行业资深从业者向21世纪经济报道表示，中介机构在承诺书中提及的“热点区域”，即是指海淀区的部分学区房。此前监管机构对经纪公司的约谈中，也将学区房作为一项重点。

　　有分析人士指出，北京市“狙击”学区房的背后，是市场在连续多年筑底后的升温暗流。在一线楼市整体升温的大背景下，一些需求正蠢蠢欲动。

　　学区房再“惊魂”

　　西城、海淀二区是公认的北京教育“高地”。2020年5月，西城区宣布自当年7月31日起实施多校划片，此举也一度引发了西城区的学区房交易热潮。此后，西城区的学区房降温，不少家长“转战”到学位更为充足的海淀。

　　在海淀区的蜂鸟家园小区，一位房产经纪人告诉21世纪经济报道，由于对应“一流一类”的中关村(6.560, -0.04, -0.61%)三小，且户型小、总价相对不高，过去一年多来，该小区的房价经历了两次跳涨。

　　以40平方米左右的南向一居室户型为例，在2019年年中，该户型的单价约为14万元左右，一年后就涨到了15万元以上。今年以来，同样的房源单价升至16万元以上，相当于总价累计上涨了100万左右。但由于极为抢手，目前该小区的可售房源已经不多。

　　该经纪人表示，海淀区的一些热门学区，近期确有“一夜涨价20万、30万”的现象，但只限于个别房源。多数业主不会将价格上调得过高，因为虽然带看量很大，但购房者也会评估性价比。

　　即便如此，房价跳涨带来的涟漪仍然蔓延开来。在朝阳区某小区的业主群里，一段被编辑过的视频声称，经过几年的横盘期，各种利好因素将促使北京房价上涨。该视频展示了北京各区域去年以来的房价变化(数据出处不明)，其中便包括海淀区的学区房价格。

　　这类视频的权威性存疑，但现实是，经过几年的严厉调控，北京房价的确经历了3年多的“横盘期”。在这一时点上，房价上涨的逻辑看上去容易让人相信。

　　为做好预期管理，北京市区住建部门在1月以来多次约谈和持续检查房地产中介机构，强调“不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓动引导出售方随意提高报价，不得在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章”。

　　与此同时，链家、贝壳等APP也撤下了各个小区房源的历史成交信息，其中便包括每套房源的交易价格。

　　在多数业内人士看来，海淀区学区房的升温，有着教育焦虑、抄底情绪、疫情导致出国教育受阻、库存不足等因素的综合影响。但同时，北京楼市整体交易持续升温的背景也不可忽视。

　　官方数据显示，2020年全市二手住宅成交16.9万套，同比增长16%，成交绝对水平及增幅均是2017年以来最高。其中，去年12月的成交规模突破2万套。今年1月，北京二手房网签17513套，虽有所回落，但仍然同比上涨了104%，仍属于阶段性高点。

　　朝阳区双井区域的一位经纪人表示，2020年12月单月，其所在门店的成交量创下最近几年的新高。一些非优质房源的成交周期也明显缩短，且近期价格有小幅提升。

　　根据国家统计局的数据，2020年12月，北京二手房价格环比上涨0.5%，同比上涨6.3%。

　　政策高压与观望情绪

　　经过三年多的横盘期，北京楼市真的要反弹了吗?

　　中原地产首席分析师张大伟认为，北京楼市的升温，是货币政策趋于中性的背景下，一线楼市整体升温的一部分。但总体来看，北京市场热度并不算高，全市成交量虽然一度处于2017年来的高位，但整体也只有2万套上下。同时，北京的成交热度非常分化，除海淀等少数区域相对较热外，其他区域大多属于刚刚企稳中。

　　梳理历史数据发现，去年北京二手房交易量虽然达到阶段性高点，但与2016年的27万套相比，仍有10万套左右的差距。多数分析人士认为，这样的成交量很难支撑房价大幅上涨。

　　张大伟表示，北京楼市在去年四季度出现了抄底情绪，这不仅推动成交量升温，也导致一些区域的房价出现上行。但此后，观望情绪又开始出现，并使得1月的交易量出现下滑。

　　“由于调控最严厉、购房难度最大，北京楼市一直是一二线城市中最稳定的市场。这种情况下，市场不太可能出现高温。”张大伟认为。

　　政策调控的作用的确不可忽视。早在1月20日，海淀房管局就约谈了占比较大的链家、我爱我家(3.770, -0.03, -0.79%)、麦田和中原地产等中介机构，并强调，要杜绝炒作学区房概念，稳定存量房交易市场秩序。该部门还检查了各中介机构在房源推广及居间服务过程中，是否存在以“学区房”为由，哄抬房价、租金等违规行为。

　　据悉，在北京市区两级住建部门对中介机构的巡查中，提出了“逢涨必查，逢炒必办”的原则。并强调加强日常巡查频次，组织暗访，对发现炒作的中介机构及人员联合处罚。

　　事实上，中介机构提出的“降低热点区域看房频次”承诺，虽然有争议，但也反映出监管部门的调控决心。

　　“经营贷”“首付贷”“消费贷”等个人信贷资金流向楼市，也是北京在近期查处的重点。一位金融机构中介人员向21世纪经济报道表示，去年他曾帮不少人申请“消费贷”“经营贷”，其中有大量客户用来买房。但今年由于流程复杂，他的业务已明显减少。

　　多数分析人士认为，作为有着重要风向标意义的城市，北京楼市将继续享受调控的“重点照顾”，包括学区房在内，房价大幅上涨的可能性很低。

　　唯一的不确定因素在于新房市场。数据显示，随着限竞房销售的热潮告一段落，2021年，不限价商品房将重新占据新房供应的主流。虽然新房交易仅占北京市场的两成，但正如限竞房曾一度平抑北京市场均价，这些不限价房源能否对整体市场带来价格压力，仍需进一步观察。

　　(作者：张敏）