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分类：房产

发布于 2023年7月06日

　　2023年上半年各地政策仍保持宽松趋势，近百城调整住房公积金政策的同时，多地放松住房限购限售。与此同时，随着今年6月LPR的下行，房贷利率降至历史低位。

　　根据中指研究院监测数据，上半年全国有超百省市(县)出台政策超300条，公积金支持政策仍是重要举措之一、购房补贴政策亦是各地因城施策的主要手段。部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。

　　从政策调控节奏来看，一季度政策出台节奏相对稳定，政策效果显现叠加积压需求释放，市场活跃度整体提升。三四线城市前期政策出台较多，政策空间已受限，5月以来政策的出台频次也逐步放缓。部分核心城市如杭州、南京等继续微调政策，进一步稳定市场预期。

　　上半年近百城调整公积金政策

　　优化公积金政策成为近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。

　　可以看到，多城出台提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、“一人购房全家帮”、提取公积金用于支付首付款、支持“商转公”贷款、提高租房提取公积金额度等政策。

　　以今年上半年为例，据中指研究院不完全统计，上半年近百城调整住房公积金政策，其中一线城市中深圳、上海、广州均调整了多孩家庭公积金贷款额度，北京优化公积金提取条件;二线城市中，乌鲁木齐、大连、济南、长沙、太原、杭州、合肥、郑州、宁波、苏州、南昌等城市均降低公积金首付比例或提高贷款额度。

　　以上海为例，自2023年5月1日起，符合上海市住房公积金贷款规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款限额(含补充公积金最高贷款限额)在上海市最高贷款限额的基础上上浮20%。即个人最高贷款限额为60万元，缴交补充住房公积金的，最高贷款限额在上述限额基础上增加12万元;家庭最高贷款限额为120万元，缴交补充住房公积金的，最高贷款限额在上述限额基础上增加24万元。

　　广州则于今年6月28日发布新政，明确生育二孩及以上的家庭(至少一个子女未成年)使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，住房公积金贷款最高额度上浮30%。按照新政，一人贷款的最高额度可达78万元，两人或两人以上一起贷款的最高贷款额度可达130万元。

　　苏州则自4月21日起住房公积金政策有所调整(不包括工业园区)，个人贷款额度上限由45万元提高到60万元，家庭贷款额度由70万元提高到90万元。

　　在业内看来，调整公积金贷款政策有利于降低购房者置业门槛，较低的贷款利率也有利于减少家庭贷款利息支出，减轻还贷压力，同时也提高了公积金资金池的使用效率。

　　超20城放松住房限购限售

　　在住房限制性政策方面，各地继续放松限购区域，降低居民购房门槛。

　　据国是直通车报道，以限购、限贷、限售、限价为代表的行政性、限制性购房政策一度被视为各地楼市调控工具箱中的“杀手锏”。不过，随着中国房地产市场进入新阶段，业内普遍认为，中国房地产市场难再现过去的狂飙式发展。当下，多地楼市调整压力加大，面临市场信心恢复缓慢、交易活跃度走低等情况，限制性购房政策在因城施策时，适配度已有所下降。

　　据不完全统计，仅2023年上半年，就有14城放松限购、10城放松限售。

　　其中，限购政策放松的城市包括荥阳、济南、长沙、杭州、武汉、赣州、深圳、无锡、厦门、沈阳、郑州、合肥、宁德、南京等城市。限售政策放松的城市包括惠州、扬州、长沙、常州、深圳、徐州、厦门、郑州、青岛、福清等。

　　例如杭州临平、余杭、钱塘区部分街道纳入差异化限购范围，非户籍居民满足1个月社保即可在当地购房;合肥庐阳区部分乡镇购买住房不限购;郑州荥阳等地区放开限购。同时，住房政策针对特定人群持续优化调整，如长沙对人才放松购房限制条件，合肥对老年成员家庭及多孩家庭增加限购套数。

　　此外，发放购房补贴也是各城市支持住房消费的重要手段之一，政策频次及占比保持高位。

　　根据中指研究院监测数据，2023年已有超50城执行购房补贴政策，补贴方式主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。

　　超40城下调首套房贷利率下限至4%以下

　　在房贷利率方面，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.55%，下调个10基点，5年期以上LPR为4.20%，同样下调10个基点。

　　伴随着5年期以上LPR下调，当前购买首套房和二套房房贷利率下限分别降至4.0%(5年期以上LPR-20个基点)、4.8%(5年期以上LPR+60个基点)，已降至历史低位。

　　今年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　中指研究院数据显示，2023以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，随着符合条件的城市逐渐下调利率下限，二季度以来调整首套房贷利率的城市数量有所减少。5月以来，前期积压需求释放完成后，购房需求释放动能减弱，基本面较弱的城市市场调整压力增加，房价仍有下跌预期。6月底启动新一轮评估期，各地根据2023年3月-5月的新房价格变化决定是否调整房贷利率下限，部分城市下调房贷利率的预期仍在。

　　从重点城市来看，6月，重点城市首套房商贷平均利率降至4.0%、二套利率降至4.91%，首套、二套房贷利率均处于低点。未来或将进一步下降，进而降低购房利息成本，有助于购房需求释放。

　　中指研究院认为，短期来看，预计需求端政策仍将聚力降低购房门槛和购房成本，核心一二线城市政策有望适度纠偏，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向，如信贷端优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等，针对改善性住房需求的信贷政策有望加力。此外，优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间，“房票”安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。企业端政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，对房企的金融支持措施有望继续落地。另外，“保交楼”资金和配套举措也有望进一步跟进，稳定市场预期。