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分类：房产

发布于 2022年12月07日

　　临近年底，一些核心二线城市继续对楼市限购政策进行调整。

　　据厦门日报消息，自2022年12月5日起，厦门市岛外限购政策略有调整，在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。

　　另外，岛内限购政策不变，仍为过去4年连续缴纳3年社保或申报个税的非本市户籍家庭和个人，以及符合条件的非本市户籍人才在岛内限购1套住房。

　　公开信息显示，之前厦门岛外限购政策为，在厦门稳定就业半年以上的无住房非本市户籍家庭和个人，可在本市岛外购买一套自住商品住房。

　　这意味着，本次调整主要是取消了半年工作证明要求，可以加快有购房意愿的人买房。

　　厦门楼市分为岛内和岛外，岛内面积占全市面积不足10%，主要包含湖里区和思明区，岛外包含海沧区、集美区、同安区和翔安区。

　　岛内、岛外在发展和房价上都存在两极分化，岛内新房成交均价逼近7万/平，供应面积虽小，但学区房和高端项目多，所以房价坚挺。

　　在2021年全国总价千万以上的一手住宅成交中，厦门的销售排名仅次于北上广深和杭州，很大部分是来自岛内高端项目。而岛外因为面积广阔，所以楼市热度层次不齐，新房成交均价在3万/平米上下浮动。

　　厦门此次调整岛外限购政策，与今年以来整体楼市成交低迷有关。

　　中原地产厦门研究院的数据显示，2022年1-11月，厦门一手住宅成交14645套，面积152.89万平米，同比下跌53%。

　　在热点项目销售方面，中原地产数据显示，1-11月，成交金额较高的项目中海国贸上城、建发港务五缘灏月都位于岛内，其中位于思明区的中海国贸上城以60.64亿元排在成交金额首位，集美区的软件园三期以成交额10.91亿元，19.84万平米排在成交面积首位。

　　根据厦门房地产联合网数据，在年末房企冲刺背景下，厦门新房销售情况有所回暖，不过因为全年基数较低，导致2022年全年表现依然不佳。

　　二手房方面，厦门网上房地产数据显示，2022年上半年，厦门全市二手房成交15663套，二手住宅成交11809套，同比下跌51.27%。7月为全年二手房成交最高点，之后的8月到11月，二手房成交量除了高于2月春节月，均低于其他月份。

　　与此同时，受到购房者观望情绪和信心不振影响，今年厦门市场二手房挂牌量显著上升，相关数据显示，厦门二手房挂牌量目前已达47850套，11月挂牌量同比增长了84.75%。

　　具体到各区，中原地产数据显示，今年1-11月，全市六区中，除了岛内的思明区销售面积同比下跌9%，同安区和湖里区下降了37%和49%，岛外的翔安区、海沧区、集美区下跌更多，同比下降约六成。

　　界面新闻记者查询厦门房地产联合网数据，目前在售楼盘主要都位于岛外，岛内的思明区和湖里区在售楼盘共17个，而岛外的四个区目前共有97个在售楼盘。

　　成交量低迷，也导致厦门楼市的库存严重。据克而瑞数据显示，从2021年9月之后，厦门商品住宅的去化周期就在持续上涨，目前已经超过20个月。

　　厦门调整限购政策，是今年以来主要城市“因城施策”调整政策的延续。

　　中指院指数事业部分析师孟新增指出，今年全国百城新建商品住宅成交规模，同比下降近四成，为2015年以来同期最低。其中，一线城市因韧性强，累计成交面积同比降幅最小;多个体量较大的二线城市，因去年成交基数较高降幅明显。

　　界面新闻记者观察到，目前多个重点二线城市从非中心城区开始，逐步调整限购政策。

　　9月15日，青岛发布新政策，宣布调整限购区域，由原本的市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域，缩小到市南区、市北区(原四方区域除外)。

　　同日，山东省会济南也调整了限购政策，除了二环以内的历下区、市中区区域实施限购，其他区域全部解除限购。

　　11月17日，成都也发布通知，把天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区在内的十二个区统一划分为一个购房区域。具备上述各区其中任一区购房资格的居民家庭，可在上述任一区购买住房;同时，具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭也可在上述任一区购买住房。

　　另外今年以来，已有多个二线城市缩短社保缴纳年限要求，以南京为例，今年购房政策经历几番调整。

　　4月份，非南京户籍居民家庭申请购房条件由3年内累计缴纳2年社保或个税，调整为1年内累计缴纳6个月社保或个税(补缴不算)。6月13日，南京再次调整限购，非南京户籍只要补缴6个月社保，即可直接开出购房证明，且征缴方式不作区分，个人补缴或单位补缴均可。

　　近日还有市场消息称，武汉也将调整限购政策，限购范围缩小至二环内(主要包含汉口、汉阳和武昌)，其他区域不再限购。此外，非武汉户籍居民可先申请购房资格再补齐六个月个税、社保相关证明，进一步提高购房资格办理效率。

　　对此，武汉市房产交易中心工作人员回应称，目前并未收到相关口头或书面通知。

　　今年5月，武汉已经宣布四大远郊城区，包括江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区，已经全部放开限购。

　　目前，武汉新房库存消化周期已经超过30个月，同时在二手房挂牌量猛增背景下，新房去化压力增打。

　　值得注意的是，虽然限购政策步步放开，但是包括厦门、武汉在内，几个城市都没有发布正式公告，多采取低调发布，以厦门为例，在《厦门日报》发布消息称“略作调整”之前。12月5日晚间，厦门市房地产业协会曾发文表示，“厦门市限购政策未做攻重大调整”。

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分类：房产

发布于 2022年11月10日

　　房地产企业的融资需求在政策多番支持下开始出现修复态势。

　　中指研究院监测显示，2022年10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，环比下降27.0%。行业平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。10月融资同比首次出现正增长，与行业进入调整周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。

　　从总量来看，与去年同期相比，今年1-10月的发行量同比已缩小至16.4%，且月度发行量基本平稳。从发行主体来看，央国企发行总额同比仅下降0.9%，在总发行中的占比为87.1%，提升了14个百分点。

　　中海地产是十分明显的案例。11月7日，深交所披露，中海企业发展集团有限公司(以下简称“中海地产”)所申请的150亿元小公募正式获批通过，将采取分期发行方式。

　　这笔大额公募债的获批通过相当迅速。10月24日，中海地产向深交所提交募集所明书，不到20天的时间即获得通过。

　　中海地产计划将这笔融资用于偿还公司有息债务、支持产业内房地产企业缓解流动性压力、项目建设以及补充流动资金。

　　即便房地产行业融资渠道这两年承压不少，但是中海地产的发债仍然保持着频繁、且低利率的节奏。

　　据不完全统计，今年以来，中海地产在公开市场已发行165亿元债券，包括90亿元中期票据和75亿元公司债。

　　孔雀开屏系统显示，中海地产2022年第七期、第六期中期票据均在评估中，注册金额总计达30亿元。

　　能在今年顺利发行多笔债券，一方面是得益于政策支持，另一方面也与中海地产的稳健财务状况有关。

　　现阶段仍能在境内发行公开债的房企包括万科、保利发展(14.250, -0.10, -0.70%)、招商蛇口(13.900, -0.01, -0.07%)、中海地产、华润置地、华发股份(9.290, -0.06, -0.64%)、首开、万达商管等企业。

　　近期房企融资接连有利好消息。中指研究院统计，叠加上半年对房地产并购贷款及并购债支持规模超过1000亿， 5月、8月示范房企通过信用风险缓释工具及全额担保发债融资百亿资金，8月底监管部门设立保交楼2000亿专项借款，9月底监管指示对房地产新增6000亿贷款等，合计年内房企所获资金支持约为万亿级。

　　在政策端持续支持房地产企业合理融资下，房企融资成本也进一步下降。从融资利率来看，10月融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。

　　回归到企业自身，11月4日，中海地产发布公告称，10月份实现销售金额约312.91亿元，同比上升15.1%。这是为数不多同比销售额已回正的房企。

　　2022年1-10月，中海地产累计实现销售额约2325.94亿元，同比依然下跌23.1%，但下滑幅度好于行业平均水平。

　　房地产行业销售仍面临挑战的当下，中海地产过两千亿的销售额已是不易，前十月的销售规模已位居行业第四。

　　在现金流和财务状况方面，截至第三季度末，中海地产银行结余及现金为1193.5亿元，净负债率为43.7%，负债率处于行业最低区间。

　　得益于境内融资渠道的通畅，中海地产今年在投资布局上也保持着较为积极的姿态。

　　2022年1-10月，中海计收购的土地累计应占楼面面积约596.8万平方米，累计应付的土地出让金约为821.1亿元。上半年，中海地产累计投入超过百亿元用于并购位于广州、上海、成都等城市的相关项目股权。

　　但中海地产三季报中净利润出现下滑，也是当前整个房地产行业的写照。目前行业销售承压、资金回转周期的拉长，成为多数企业面临的共同问题。

　　为支持房地产行业良性发展，特别是满足民营房企的合理融资需求，11月8日，中国银行(3.020, -0.02, -0.66%)间市场交易商协会发布消息 ，交易商协会将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

　　民营房企融资再收利好，地产板块股债也出现整体上涨。这意味着，政策对地产行业各方面的支持，有利于提振购房者、投资者信心，让整个行业回到正向发展的通道。