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分类：房产

发布于 2019年12月30日

　　(原标题：炒房客"哭了"!北京房价真降了：首付跌没了!更有760万房产，挂牌两月骤降170万…)

　　今年的楼市有点冷，据社科院的一份权威报告，四大一线城市北上广深，除深圳房价独自持续上行，北京、上海、广州等城市继续调整。

　　其中，北京房价下调速度要快于其它一线城市。与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。

　　北京房价真降了!而且降幅还不小!12月27日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》，报告显示，2019年11月核心城市房价平稳回调，房价波动性进一步降低。同时，报告认为，随着政策走势的进一步明确和房价总体波动性的降低，2020年初房地产市场“小阳春”现象或难以再度出现。

　　基金君整理了几个要点。

　　1、2019年11月核心城市房价平稳回调，房价波动性进一步降低。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年11月，核心城市房价比上月下降了0.24%，比上年同月上涨了1.9%。

　　这也是2019年8月以来，核心城市综合房价第四个月小幅下降。与2018年同期相比，核心城市房价的波动性显著降低。

　　2、二手房成交量继续回落至近三年平均值附近，成交量有所萎缩但并未降至冰点。2019年11月，10大重点城市二手住房成交量指数为138.39，比10月下降了8.62%，与2017年以来的二手房成交量指数月度平均值大体相等。

　　可见，下半年二手房成交量虽然持续下降，但仍处于正常值区间。二手住房成交量还远未进入有价无市的“冰冻区”。

　　3、自2019年7月以来，一线城市房价走势出现分化，深圳房价独自持续上行，而北京、上海、广州等城市继续调整。

　　其中，北京房价下调速度要快于其它一线城市。

　　纬房指数显示，由于2019年7月以来一线城市市场走势的持续分化，2019年11月一线城市中深圳房价创出历史新高，北京则进入2017年以来的新低。

　　与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。

　　广州的市场走势与北京非常相似，但是波幅要比北京略小。

　　上海自2019年5月以来，房价的涨跌幅度相对较小，继续保持平稳调整的态势。

　　4、本次深圳房价再度率先上涨，对其它一线城市的房价预期具有一定的正向影响。如果2020年下半年深圳房价涨势延续，其房价上涨态势可能会逐步传导至其它一线城市。

　　2020年下半年，一线城市房价稳定难度将加大。如果2020年下半年之前深圳房价涨势消退，一线城市住房市场有望维持总体稳定。

　　5、二线城市中，长沙房价水平相对较低，且近一年房价下降约5.99%，居民购房负担也有所减轻。重庆、天津、武汉、石家庄、福州、郑州等城市，近一年房价稳中略降，房地产泡沫扩张得到抑制。

　　6、部分城市房价波动性相对仍较大。纬房指数监测显示，苏州、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁、洛阳等城市近一年二手房价涨幅在12%以上。其中苏州2019年11月房价环比下降1.74%，短期房价涨势初步得到控制。

　　7、中央经济工作会议再次强调要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。2020年的房地产调控政策主线已经较为明朗，房地产市场借政策真空期进行预热的可能性已经大为降低。

　　8、2019年第四季度房价总体稳中趋降，并未出现大幅下调，因而市场累积的反弹动能也很小。综合看，2020年初，房地产市场总体不大可能再度出现明显的“小阳春”现象。

　　9、报告认为，随着“房住不炒”及“因城施策”的推进，多数城市房价趋于平稳或稳中有降，这也有利于居民住房水平的提高和宏观经济的平稳。但也有部分城市的市场波动性较大，房价仍具备一定的上涨动力。对于这部分城市，应进一步消除房价上涨的潜在动力，促进市场回归理性。

　　10、进一步消除房价上涨的潜在动力，促进市场回归理性。报告具体建议措施包括：

　　进一步清理部分城市现实仍然存在的住房去库存政策，严格控制城市更新与棚户区改造规模范围，避免扩大短期供求矛盾;

　　探索建立限竞房、共有产权房等低价住房供应制度，稳定居民房价预期，避免购房者因房价上涨集中入市;

　　进一步推进租购房同权，因地制宜清理购房优先入学、优先落户等不合理政策，逐步建立租购并举的市场体系。

　　北京二手房挂牌两个月直降170万!业主仍难出手北京楼市的真是状况如何?据第一财经报道，中介小吴说“业主刚来电话，590万就能卖。”，只要诚心买，价格还可以再谈。二十分钟前，该房源报价还是598万。但瞬间降八万并非底限，这套位于北京朝阳区的两居室，挂牌两个月来，已累计降价170万。基金君算了一下，按照这样的数值，业主应该是原来报价760万左右，这几个月降到590万，

　　在小吴印象中，以往市场低温时，小户型房价仍较坚挺。但如今，从望京热门小区，到刚需聚集的大望路，二手房直降百万已非孤例。 在买卖双方的博弈中，业主的心理防线已在下降。据北京麦田成交房源监测数据，11月份买方整体议价幅度为-6.9%，较上个月下滑1个百分点，客户议价空间达到2017年以来最高水平。

　　全景财经引用贝壳研究院的数据显示，与去年相比，全国多个城市二手房挂牌均价下跌幅度较为明显。过去一年(2018年11月到2019年11月)，25个重点城市有20个城市的挂牌均价出现下跌，甚至有城市的跌幅超过20%。

　　具体来看，青岛二手房挂牌均价跌幅最大，从2018年11月的26713元跌至2019年11月的22203元，跌幅超20%居首;广州位居次席，从37397元跌至31910元，跌幅超17%;郑州位居第三位，从16861元跌至14965元，跌幅超12%。

　　首付跌没了!北京房价史上最长熊市?据数据宝报道，来看看北京部分楼盘二手房价，随机查询到一个名叫融景城的楼盘，最新二手房价在5万至5.8万之间。而在2017年4月，这个楼盘最高价超过了7.3万每平。按照最新较低价相比，跌幅超过30%。

　　相对来说，偏远区域的二手房普遍跌幅较大。贝壳研究院数据显示，截至今年2月份，石景山、通州、大兴等区域二手房价相对2017年高点跌幅均超过15%。考虑到最新价相对二月房价仍有所下跌，这些区域房价跌幅将有所扩大。显然，对于燕郊二手房的投资者来说，他们的百万首付款已经跌光了。而对于北京的部分高杠杆投资者来说，也可能如此。

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分类：房产

发布于 2019年12月30日

　　存量房贷利率定价变了 如何影响你的钱袋子?

　　继新增贷款参考LPR(贷款市场报价利率)定价后，存量浮动贷款市场也迎来重磅变化。12月28日，央行发布公告称，为深化利率市场化改革，进一步推动贷款LPR运用，现将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。在此之前，存量浮动利率贷款的定价为贷款基准利率加点计算。

　　而在存量浮动利率贷款中，商业性个人住房贷款无疑占据了重要比例，对于购房者来说，定价基准改变后，房贷是不是也要发生变化了?事实上，购房者不用有过多担忧，央行强调，此次定价基准转换，存量商业性个人房贷在转换时点的利率水平应保持不变。换言之，对于房贷而言，定价基准变化带来的更多是计算方式的改变，利率本身变化较小。

　　存量贷款定价基准转变

　　根据公告，此次提到的存量浮动利率贷款是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。

　　公告对于切换时间窗口、切换方式以及重定价周期也做了明确规定，并指出切换需要借贷双方协商确定，转换起始日为2020年3月1日，原则上于2020年8月31日前完成。

　　另外，金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。

　　中国民生银行(6.280, 0.01, 0.16%)首席研究员温彬表示，“换锚”将对银行的合同、系统、报表、人员、风控等多方面形成影响，短期内银行内部管理面临考验。

　　具体来看，定价基准转换有两种方式，一是转成以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，且加点数值在合同剩余期限内固定不变;二是转换为固定利率。至于选择哪种方式，贷款客户可与金融机构进行协商。还要注意的是，如果选择将定价基准转换为LPR，那么加点数值也可由双方协商确定，但商业性个人住房贷款除外。

　　交行金研中心高级研究员陈冀提到，“加点可为负值”很大程度上确保了过去在基准利率基础上浮动定价的贷款，至少能享受到跟之前一样甚至更加优惠的利率，优质客户对于银行贷款定价的议价能力也将更强。

　　此外，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换，已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

　　对于推出此次转换的考虑，央行称，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价，但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率变化，不利于保护借贷双方的权益。因此为进一步深化LPR改革，将推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

　　陈冀也提到，其主要目的在于提升LPR的利率传导效果。“LPR新机制尽管已经推出，但是由于存量贷款的合同效应，近几月以来LPR回落引导金融机构贷款利率下行的成效并不显著，加速存量贷款定价机制的切换就更加迫切。”他说道。

　　在东方金诚首席宏观分析师王青看来，这也意味着本轮市场化降息覆盖范围已从新发放贷款向存量贷款扩展，未来市场主体利息支出负担将有更大幅度下降。事实上，在今年三季度货币政策执行报告中，央行已表示“抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案”，因此这一结果并不出乎意料。“不过，公布时点则略早于市场预期，显示当前央行在加大货币政策逆周期调节力度方面积极作为。”王青称。

　　本次转换对个人影响较小

　　在存量浮动利率贷款中，商业性个人住房贷款占据了重要比例，数据显示，截至2018年末，我国个人住房贷款余额为25.75万亿元，占金融机构各项贷款余额的18.89%。此次定价基准的改变无疑将影响房贷利率定价的变化，购房者需要和银行重签贷款合同，进行“换锚”，根据上述内容，房贷定价的转换也有两种方式，即LPR加点和固定利率。

　　对于LPR加点，央行要求，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，也就是说，同一笔商业性个人房贷，在2020年3~8月之间任意时点转换，均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，加点数值不受转换时间的影响，银行和客户可合理分散办理。

　　举例而言，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。

　　对于转为固定利率来说，则利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

　　由此，此次转换中，不管是选择哪种方式，房贷利率水平基本不变。

　　不过对于选择“LPR加点”的贷款者而言，之后房贷利率可能将发生变化。温彬称，尽管银行会提供浮动和固定两种贷款报价，但在预期LPR下降背景下，客户通常会选择浮动利率报价，因为0.59%的点差已经固定，因此，假定明年12月5年期以上LPR利率下降10个bp至4.7%，则从2021年1月起，房贷利率重定价为：4.7%+0.59%=5.29%，较之前的5.39%下降10个bp;假定2021年12月5年以上LPR利率继续下降至4.6%，则从2022年1月起，房贷利率重定价为：4.6%+0.59%=5.19%。

　　温彬还提到，但如果因经济回升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而如果此前签署的是固定利率，则房贷成本不变。

　　而关于后期LPR的走势，王青称，总体上看，未来5年期以上LPR报价将出现小幅下行走势，这意味着明年房地产市场将保持稳定运行态势，房地产投资增速显著下行的风险较小。他还补充道，“自8月LPR报价机制改革后，主要针对居民房贷的5年期以上LPR报价仅下调5个基点，明显低于主要针对企业贷款的1年期LPR报价的下调幅度，我们认为2020年这一差异化降息模式有望保持。