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分类：房产

发布于 2023年11月23日

　　2023年前三季度，房地产国央企境内债发债规模占比高达91%，民营房企仍面临严重的融资困局。

　　“50家房企融资白名单”的消息仍在发酵。受消息影响，11月22日，房地产开发板块再度拉升，大龙地产(4.810, 0.44, 10.07%)三连板，深振业A(5.220, -0.24, -4.40%)、三湘印象(4.830, -0.27, -5.29%)涨停，华夏幸福(2.050, 0.00, 0.00%)、卧龙地产(5.570, 0.11, 2.01%)、大悦城(3.470, 0.07, 2.06%)等跟涨。

　　综合多方消息，监管机构正在起草一份房地产企业“白名单”，可能涵盖50家规模房企，国有房企和民营房企都会列入其中，并获得信贷、债券和股权融资等多方面支持。

　　第一财经记者经多方采访获悉，该名单的具体情况仍未公布，受访的房企以及银行方面都表示尚未接获名单。

　　目前，面临融资困境的主要是一众民营房企。多家民营房地产公司对记者表示，虽然此前“三支箭”等政策全方位支持房企融资，但真正被惠及企业较少，金融机构对民营地产企业放款仍较为严苛，呼吁后续有切实助力企业经营的政策。

　　有房企表示，现在“不敢抱有太高预期”，融资之外，销售回暖对化解困境更加重要。

　　民营房企融资现状仍堪忧

　　本轮金融机构纾困房地产以来，“白名单”制度并非新鲜事物。

　　近两年，已出现多个版本的房企融资“白名单”——

　　2022年5月，监管部门指示中债信用增进投资公司对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，出现了“示范性发债、优质民营房企”名单，美的、碧桂园、龙湖等在列。

　　2022年11月，金融支持地产融资“三支箭”连发，从“第一支箭”银行信贷融资打开，到“第二支箭”债券融资支持，再到“第三支箭”股权融资重启，房企似乎看到融资破冰的曙光。彼时，国有六大行便联合建立了区域优质房企“白名单”，划定18家优质房企进行重点支持，包括央国企、民企和混合所有制企业。

　　今年1月，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，会中提到，有关部门正起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间，龙湖、金地、碧桂园、新城、美的、远洋、滨江等榜上有名。

　　不过，一系列政策及会议之后，金融机构的观望情绪依然严重。中国房地产业协会此前调研发现，在政策落地上，商业银行相互观望，效果很不理想。有民营房企尚未出险，但融资依然艰难，现金流很紧张；地方政府协调银行提供的专项借款，也不能充分利用。

　　华泰证券(15.470, -0.24, -1.53%)数据显示，2023年前三季度，房地产境内债发行规模同比降低8%，总量下降的同时，国央企发债规模占比高达91%，较2020年同期上升33个百分点。

　　在中指研究院昨天召开的一场闭门研讨会上，有房企表示，当下民营房企融资仍然较为困难，境内融资方面，金融机构对资产质量要求较为苛刻，开发贷的过程监管比以前更加严格；海外债方面，融资窗口基本已经关闭。

　　谁将进入“白名单”引猜测

　　“50家房企融资白名单”消息流出，让房地产业界对政策加码多了一份期待。哪些房企有望进入？业内众说纷纭，多参考房企的销售规模、资产规模、有无债务出险等因素。

　　易居研究院表示，按照目前房地产市场的新形势和新情况，进入本轮白名单的房企，首先其资金状况和财务状况得稳健，若企业本身已出现重大资金问题，或会纳入到“一企一策”名单中。爆雷房企并不会完全被排斥，若债务风险化解积极、有成效，企业治理结构优质，也可给予积极支持。

　　亿翰智库认为，评判房企是否进入白名单，或有两项要素，第一是企业的销售规模，规模较大的企业相对来说也就更重要；第二是投资者的认可程度，并不是出了险就一定不能上白名单，在债务重组或偿还方面有明确进展的，还值得“救一救”的企业同样也有进白名单的机会。

　　也有声音认为，本轮受益的仍将是央国企及少数优质民企。浙商证券(10.730, -0.14, -1.29%)就认为，此次政策会以支持央国企及未出险民企融资为主。

　　中指研究院企业研究总监刘水认为，监管部门制定的白名单中房企或有以下特征：一是具有系统重要性，销售额、资产规模靠前。二是淡化企业性质，央国企、民营房企及混合所有制企业均会在列。三是资产优质、专注经营、有较大行业影响力的出险房企，也可能列入。

　　记者查询中指研究院销售榜单发现，此前获得“第一支箭”信贷支持的房企，包括万科、龙湖、美的置业、绿城、碧桂园、中海、滨江、招商、华润、金地、建发、保利、华侨城等房企，大多在今年前十月销售总额前50行列中；获得“第二支箭”支持的房企，与前述房企有重合，两项整体涉及房企大约20家。除了这些房企，销售前50榜单中，余下的多是一众央国企，和少数已出险民企。

　　民营房企渴望“甘霖”

　　“白名单”消息流出后，各方人士态度不一。

　　央国企人士普遍更关注销售问题，一家华北央企内部人士表示，之前“三支箭”实际落地效果比较一般，销售端目前也很艰难，“卖房的人比买房的多”，当下市场有点恶性循环，改善销售端状况更关键。

　　民营房企则态度分化。华北一家未出险民企人士表示，公司本来也一直在发债，政策不算特别大的利好，对爆雷房企可能更有意义，如果名单公布，其所在公司应该会被列入。

　　华南一家混合所有制房企内部人士对记者表示：“太好了！对我们公司来说，肯定能缓解资金之渴，而且按照规模看，怎么算我们都应该在名单中了。”

　　另一家出险房企人士较为悲观，称实际作用或许不大。在他看来，如何解决金融机构对民营房企的“风险厌恶”问题更重要，而且销售端回暖实际上意义更大。

　　一位在国有大行从事风控工作的人士对记者表示：“民营房企究竟能否受益于此项新政，主要还得看企业自身实力和房地产市场回暖情况。”

　　他进一步解释道：“两年多来民企在土地市场拿地表现低迷，有些民企几年没拿地，实质上已近乎退出地产行业，还有一些民企在销售端十分疲软，这样的民企毫无可能获得新增融资，而依然活跃在土地市场且其销售端现金流正常的民企，数来数去也就那么几家了。”

　　另一位券商分析师则对记者表示，从消息面看，受到金融支持的房企将扩容，但房企即便出现在名单上，也未必就能获得更多融资支持，能不能熬下去，主要还是看其经营情况。

　　“金融系统要做风控，谁都不能承受房地产坏账，提供一定的融资支持确实在短期内可以缓解债务压力，但这一举措不能改善市场状况和房企自身经营现状。”他说道。

　　西政资本认为，银行放不放水决定了大部分民营房企的生死存亡，要想真正为民营房企提供支持，就要实现金融机构的“尽职免责”，减少其在资金投放时的后顾之忧。

　　中房协建议，为防止各个金融机构相互观望、相互推诿，应尽快建立主办银行制度，由对开发企业贷款最多的商业银行为主办银行，协调其他相关银行和金融机构通过展期、新发贷款、处理资产偿还借款等途径，缓解房企流动性风险。对违约情况不太严重、积极保交楼、注重信用、业务布局和资产状况较好的开发企业，通过主办银行制度有效控制风险。