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分类：房产

发布于 2021年7月09日

　　深圳、东莞、成都后，西安也实施“二手房成交参考价”机制了。

　　7月8日，西安市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》(简称《通知》)，明确涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据，引导二手住房理性交易，稳定市场预期。同时，要求房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。

　　引导二手住房理性交易

　　上述《通知》指出，西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、微信公众号等网络平台发布。

　　来源：西安市住建局官网

　　《通知》指出，房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。各区住建局、各开发区住建管理部门要对辖区房源挂牌情况开展全面检查，对于不按规定执行的，抄报网信、市场监管等部门实施联合惩戒。

　　中原地产统计数据显示，今年以来，全国范围内有20个城市发布针对二手房的调控政策。其中，成都、东莞、深圳等城市发布了二手房参考价政策，无锡、广州、合肥、北京、上海等城市也针对二手房违规报价、哄抬物价等发布了政策。

　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，对于一二线城市来说，二手房市场已经占据了市场的主体地位，特别是一线城市，二手房市场占据了市场成交量的80%以上，相比新建住宅的价格管控，二手房房价管控是过去的市场空白点，从深圳等城市开始，重启定价管控，最近多个地区针对自媒体、中介、二手房业主开启一轮定向管控。

　　“从各地的调控政策内容看，二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域，投资客聚集，二手房价格上涨迅速，价格管控的确有利于市场的稳定。”张大伟进一步指出，“从市场趋势看，这一轮二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物，预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势，更多的城市可能加码二手房价格挂牌管控。从政策效果看，深圳等城市出现了二手房报价下调，预计在政策持续打补丁下，最近房价上涨将明显放缓。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示，西安二手房价格并没有那么火爆，但也针对二手房出台了一系列调控政策。从整个长效机制角度讲，二手房监管政策陆续到位，具有很好的示范效应。

　　参考价新政威力足

　　二手住房参考价对于二手房交易价格降温明显。分析人士指出，二手房参考价的核心是降低了房地产市场的杠杆率，提高了购房的首付资金，大大压缩了炒作的空间，因此被看作是调控的“大杀器”。

　　2021年2月8日，深圳市住建局发布消息，建立二手住房参考价格发布机制，并发布了全市3595个小区的指导价。

　　刚刚过去的6月，深圳二手房成交量跌破3000套，而去年同期为10594套，同比下降超7成。

　　价格方面，国家统计局数据显示，2021年5月深圳市二手房价格指数环比下滑0.1个百分点，这是自2019年7月以来深圳市二手房价格指数首次下跌。

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分类：房产

发布于 2021年6月25日

　　“没有银行可以放贷，现在只能暂缓购房计划。”正在计划换房的王婷告诉记者，“我们打算做组合贷，但现在全武汉银行几乎都不接受公积金贷款;至于商业贷款，多家银行已停止办理，能办理的放款速度也比较慢。”

　　中国房地产报记者以购房者身份分别致电中国银行、中国工商银行等武汉支行发现，在个人住房信贷业务发放方面，这些银行已收紧住房额度，其中新房、二手房公积金业务都暂不受理，与房贷收紧对应的还有房贷利率全面上浮。

　　具体到二手房贷款方面，从银行和中介处了解到，短期来看，审批更加严格，放款周期更长;此外，有部分银行已暂停受理二手房业务。

　　武汉房贷的收紧是全国房地产信贷政策变化的一个缩影。中国房地产报记者注意到，合肥、杭州、深圳、重庆、惠州等地也正在收紧或暂停二手房贷款，停贷范围还在进一步扩大。

　　多位研究人士在接受记者采访时表示，停贷业务和贷款额度收紧等有关。

　　中国建设银行惠州支行一位负责房贷业务的工作人员也告诉中国房地产报记者，“从2月份开始就基本不怎么接二手房贷款业务，主要原因是确定不了放款时间。根据去年底央行出台的房地产信贷资金集中度管理的相关规定，限制了商业银行对房地产贷款规模，所以从今年1月份开始贷款都比较紧张。”

　　根据贝壳研究院统计，5月72个重点城市中39个城市房贷放款周期延长，多分布在长三角、粤港澳大湾区。如上海，5月放款周期延长了17天至92天，去年六七月放款周期最快是40天。截至目前，光大银行在深圳地区已经暂停按揭贷款，广发银行则表示不接单;青岛多家银行告知暂无房贷额度。

　　停贷的城市

　　银行出现房贷额度紧张不是没有由来。

　　从楼市数据上看，今年以来，目前房贷收紧城市无一不是今年以来楼市局部升温过快的热点城市。例如武汉、南京、杭州、合肥、惠州、深圳等，二手房交易量持续上升，尽管叠加楼市调控措施，部分城市呈持续回落态势，市场逐渐进入冷静期，但仍高于去年同期水平。

　　武汉市房管局统计，今年1—5月，存量房共成交46934套，成交面积453.91万平方米，同比增长242.44%;其中，存量住房成交44717套，成交面积429.15万平方米，同比增长252.32%。成交量创下近3年新高。

　　除武汉外，南京二手房市场也一直火热。尽管目前南京楼市有超11万套二手房库存，创下历史新高，但从成交价来看，根据国家统计局数据，2021年5月南京二手住宅销售价格环比上涨0.6%，同比上涨6.2%;从价格指数走势来看，2021年以来同环比涨幅都有所增速。

　　不过杭州成交情况在进入4月后开始有所下滑。根据克而瑞数据，2021年5月杭州全市(除富阳、临安外)共成交8908套二手住宅，环比下跌4.5%;成交金额284亿元，环比下跌1.2%，这是杭州二手房成交量连续第二个月出现下跌。尽管二手房成交降温，但房价却保持上涨。根据国家统计局数据，5月杭州二手房价格连续5个月出现上涨，价格环比上涨0.9%，同比上涨8.7%。

　　合肥二手房则出现有价无市情况。根据国家统计局数据，合肥二手房环比上涨0.3%，同比涨幅6.1%，延续了15个月上涨态势。但对比4月房价数据，合肥新房、二手房涨幅出现回落，成交量也有所下降。贝壳研究院数据显示，4月合肥市区成交二手房11273套，较3月减少27.1%。被认为是合肥出台“4·6新政”后，市场取得了阶段性调控预期。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，5月以来二手房市场预期整体趋于平稳。

　　多家银行额度吃紧

　　“停贷业务和贷款额度收紧等有关系。”多位研究人士在接受记者采访时都表示，2020年12月31日，央行、银保监会联合下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，设置了房地产贷款和个人住房贷款“两条红线”，限制资金流入楼市。

　　“贷款方面，一般都是先停二手房贷款，然后再严管一手房。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，另外很关键的一点是，二手房贷款方面出现很多乱象，尤其是包括过桥贷等业务，相关部门也进行了监管，通过此类贷款管控能够在很大程度上促进贷款业务规范，也打击了部分炒房行为。

　　严跃进还强调，一般银行贷款额度是到年底才会吃紧，此次发生在年中也确实说明，要注意当前特殊的金融环境和房地产环境，在涉足贷款业务时更是需要多思考，多留意银行政策。

　　此外，亿翰智库首席研究员张化东还强调，这是央行银保监体系对于房产调控一个比较明确表态。他解释，从政府行政管理垂直度来看，央行银保监体系管理相对于住建国土管理更垂直，所以执行更为有力。此外，央行银保监数据定量能力更强，所以没有那么多政策缝隙可以利用，执行也更加到位。虽然不同于“房住不炒”战略意义，但也不容小觑，是政策非常重要变量，“我觉得执行力度还是比较大的。”

　　南京房地产学会会长吴翔华认为，尽管银行总体规模收紧，但对市场影响是短暂的。“如果随着二手房流动性下降，一手房销售也会遇到非常大滑坡，一手房销售又关联到开发商三季度拿地资金准备，为了不影响地方政府土地出让收入和土地债务，对二手房市场停贷会在三季度迎来好转。”

　　“其实5月份房贷就已经开始收紧，但这是正常情况不需要过分解读。就武汉而言，成交量确实会有影响，但对一二手房房价影响不大。”中指研究院华中市场研究中心主任、湖北房地产经济学会专家委员李国政告诉记者，“一方面是去年受疫情影响，二手房房价已经有所下跌，另一方面是现在银行额度收紧，即便降价也很难达到可以付全款程度。至于新房市场方面，武汉现在改善需求占了较大比例，一般是卖了老房子后买新房。现在二手房市场流动性差，对新房市场成交量也会有一定影响。”

　　楼市凉凉?为卖房卖家主动提升佣金 深圳二手房价格指数两年来首次下滑

　　近日，国家统计局数据显示，2021年5月深圳市二手房价格指数环比下滑0.1个百分点，这是自2019年7月以来深圳市二手房价格指数首次下滑。

　　很多人对去年深圳房价的“魔幻上涨”还记忆犹新，“房价不会跌”成了许多投资客的信仰。0.1%或许并不算一个大数字，但这个“0.1%”对于此前一直处在燥热状态的深圳楼市来说分量却不轻，背后体现出一系列调控和监管措施的效力开始显现。

　　跌，但还不至于普跌

　　说起对深圳二手房市场影响最大的调控新政，莫过于2月8日推出的二手房成交参考价，至今已经过去超过4个月的时间。对于购房者而言，参考价的到来给购房者最直接的影响就是大部分二手房的首付比例提高。与此同时，今年以来深圳不断升级楼市调控，特别是在金融端的监管，似乎切中了“要害”。

　　“现在每天的工作就是主动联系客户，最近看房的客户相对多了一些，但真正愿意出价的客户并不算多，多数客户都是因为参考价实施后首付款不够。”在福田园岭片区，从事房产中介工作多年的陈经理说，“有业主为了赶紧卖出房子，甚至主动提出另外给中介付佣金，这要放在去年，几乎很难遇到这种情况。”

　　陈经理所处的片区，也是深圳传统的优质学区之一，但他告诉记者，学区房在近期也出现急售的情况，例如园岭新村的三房户型此前报价都超过1100万元，现在偶尔会出现报价低于1000万元的房源。不过，在他看来，二手房成交量骤减的同时，大部分业主的报价还是依然保持坚挺，甚至上调报价。

　　跌，但还不至于普跌，也还不是趋势性下跌，这才是深圳二手房市场的“写照”。

　　记者在罗湖、福田和龙岗的多个片区采访时，多位房产中介和购房者都给出同样的回答：一边是房子确实没去年好卖，一边是自己也没那么着急买房。另一方面，今年新房市场打新比去年容易，许多盘不需要看积分也能入围，也分流了一部分购买二手房的客户。此外，对于部分二手房业主降价的现象，主要都还是此前高位站岗的人，要么套现急用钱，要么连月供都压力山大，主要原因是现在申请经营贷等贷款“救急”也没那么容易。

　　二手房市场成交到底有多低迷?深圳市房地产中介协会公布的数据显示，6月14日至20日深圳二手房网签量共计713套(含自助网签)，仍旧低于800套关口，持续处于低迷状态。从今年2月到5月，深圳二手房网签量分别为5272、4869、4369、3781套。另据乐有家门店数据监控显示，上周新增求购客户下降幅度明显，新增房源量环比下跌超10%。记者梳理发现，此前深圳二手房月度网签量低于4000套的情况，仅在去年2月份疫情最为严重期间以及2016年“深八条”出台之后出现过。如果目前的情况持续，6月深圳二手房网签量仍将大概率低于4000套。

　　关键在于调控政策的“坚持”

　　二手房成交参考价、严查首付来源和经营贷违规入市、深房理事件、房贷利率上调、严堵假离婚等漏洞……今年以来，深圳二手房市场发生了许许多多的事，高温的深圳楼市正在发生微妙的变化。政策层面不断出手。深圳又在宅地供应上发力，直击楼市的供需平衡问题。除了加大住宅用地供应，此前多宗地块的“工改居”，再次释放了深圳增加土地供应的决心。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳房价近两年来首次“下跌”具有标志性意义。“一方面，这意味着从2020年二季度以来的这一轮上涨开始触顶回落，未来2至3个月时间，深圳房价将进入平台期或整理期;另一方面，这也意味着去年715新政以来，深圳持续不断的调控终于起到了效果。本轮调控不管是政策出台频率之密集，还是工具之多样，涉及监管部门之多，都是史无前例的，调控非常不易。”

　　李宇嘉也表示，尽管深圳房价开始环比下跌，但跌势不明显，业主心气很高，稍有不慎，再次反弹的可能性很大。对于未来深圳房价的走势，他认为取决于现在的政策是否会坚持下去，即市场稳定了、房价下跌了，货币政策、打击经营贷等相关的调控措施在执行上会不会打折扣。

　　深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪表示，“目前的市场表现是二手房成交参考价新政对此前深圳燥热的楼市开始修正，充分表明新政的效应开始发挥。就目前而言，这种下跌不是趋势性下跌，只是楼市修正，房价向固有居住价值回归的过程，但从现阶段低迷的成交量而言，这种价格回归过程还没结束，恐将还会持续一段时间。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，深圳的政策频频打压且异常严厉，实际上效果已经非常明显，房价涨幅难以继续扩大，市场面临各类压力。此外，类似深房理事件的曝光，也使得中介、担保等机构有所“收敛”。而一线城市楼市总体上有进一步降温的可能，就目前情况来看炒作现象少了很多，二手房的价格指导政策更加全面，自然也使得价格容易趋稳。

　　一直以来，一线城市一向是全国楼市的风向标。记者梳理发现，国家统计局日前发布的数据显示，一线城市房价在去年年末和今年年初都出现集体上涨的行情。李宇嘉表示，各地的二手房调控多从今年开始，在惯性作用下，短期内二手房价格可能还会上涨一段时间，但除少数热点城市外，大多数城市二手房价格上涨不具有可持续性，主要原因在于信贷收缩。