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- 发布于 2021年12月28日
原标题：北京明确新供住宅项目需配建公租房、保障性租赁房 专家：租金或得到平抑
华夏时报
华夏时报记者 李未来 见习记者 苗诗雨 北京报道
12月27日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市规划和自然资源委员会四部门联合印发了《关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》(以下简称“通知”)。
《通知》要求各区新供住宅项目按照一定比例配建公租房和保障性租赁住房房源，同时在后续的配建程序、监督管理流程上提出了严格要求。
业内专家认为， 北京此次印发的政策具有前瞻性，能利于严格监管、避免套利行为，最终保障租赁产品的呈现和房源有效供给，预计随着通知要求的严格落实，北京租金或可平抑。
按比例配建租赁型产品
《通知》指出，为有效增加公租房和保障性租赁住房供应，多渠道筹集房源，各区新供商品住房、安置房(不含“三定三限”)等产权型住宅建设项目(以下统称“住宅项目”)，每年应按照新供住宅项目建筑面积的一定比例，配建公租房、保障性租赁住房及相应机动车停车位。
照顾到各区实际情况，《通知》明确各区在确保租赁住房用地年度计划完成的前提下，可结合地块情况，采取逐地块配建、集中配建两种方式。
不仅如此，在配建方式上也十分灵活。要求因地制宜、因区施策，对于公租房备案家庭解决率高、租赁住房用地年度供应完成率高的区，配建比例可适度降低或不予配建。配建住房原则上采取集中布局，以整栋、整单元为最小建设单位。配建面积不足整单元最小建设单位的，应落实到成套住房，办理住房销售手续前在建设项目中选取。此外，在建筑密度、户型设计、装配式装修成品交房等方面也都提到要按实际标准执行。
值得关注的是，《华夏时报》记者通过不完全梳理发现，近期北京陆续发布或印发的通知、政策、文件等内容，在要求上也均体现出了“灵活”“因区施策”的特点。
贝壳研究院高级分析师黄卉在接受《华夏时报》记者采访时表示，通知中提出可采用“逐地块配建、集中配建”的方式，配建住房集中布局，最小单位可落实到成套住房，都是较为灵活的配建方式。为地产企业提供了灵活的配建方式，便于地产企业根据项目定位需求调整，照顾到地产企业的利益诉求。
明确配建的系列流程
谈及12月27日北京印发的《通知》，业内多位专家均向《华夏时报》记者表示，通知明确清晰的配建程序，能为租赁型产品最终的呈现提供好的保障。
事实上，《通知》除了明确新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房的配建范围和配建要求以外，还提出了配建程序以及监督管理的细则。
配建程序从市规划自然资源、发展改革部门单列供地计划开始，包含明确配建要求、土地供应条件、确定回购机构、签订配建协议、配建协议履行、工程监督与验收、房源回购交付、税收政策、不动产登记、资产管理十余条内容，贯穿建设全周期。其中，不动产登记一项中还明确要求不动产登记部门应在不动产登记簿房屋性质栏目注记“公共租赁住房”或“保障性租赁住房”。
监督管理中还明确，若回购机构未履行配建协议约定内容且拒不改正的，市住房城乡建设部门五年内不再确定其承担回购配建住房工作。黄卉认为，明确清晰的配建程序，为房地产企业提供了从土地供应到资产管理的政策指导，并且通过项目认定的方式进行严格监管，避免了项目挪作他用。
合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者表示，《通知》的核心是秉承中央租购并举的精神，实际落地也是未雨绸缪的一个政策，十分具有前瞻性。在部分租赁型产品可能出现类似问题之前，前置性的做出相对应的约束，从而更好的保障租赁型产品的呈现。
或有利于平抑租金
《华夏时报》记者调查发现，针对北京市此次发布的《通知》，北京市居民的关注度也颇高，不少市民在多家媒体的相关报道评论区点赞并表示期待。
记者也随机采访了几位在北京市租房居住的市民，他们较为统一的表示道，如果《通知》能够落地，那未来可能有望以更低的价格租到房子，减轻生活成本，缓解不少生活压力。
实际上，据此前10月30日新华网(22.730, -0.04, -0.18%)的报道，自2011年北京市政府注资成立北京市保障房中心之后，北京市保障房中心已累计建设筹集各类保障房约14.72万套，其中公租房13.51万套，安置房1.21万套，已入住家庭总数8万余户，帮助近20万居民改善了居住生活条件。
郭毅表示，现如今，在租购并举的原则之下，北京市印发明确的开发建设目标要求，其实目的仍是为了落实租赁型住房产品。同时在各种条件的约束下，也为未来北京租赁型产品面向市场，创造了一个更好的先决条件。
此外，从政策导向上分析，诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《华夏时报》记者表示，《通知》一定程度上有效增加公租房和保障房房源入市量，对于扩大租赁住房供给、优化城市住房供应结构、缓解住房供需矛盾、稳定市场预期均有一定加持作用，也为推动房地产市场发展良性循环提供一定的支撑。
梁楠补充认为，预计接下来，随着通知要求严格落实，北京市各类群体租房困难局面将有所缓解，随着租赁住房多渠道供给，或也有利于平抑租金，促进租赁市场平稳发展。
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- 发布于 2021年12月23日
根据房地产经纪公司Olshan Realty周三发布的报告，随着疫情压抑的需求释放，以及股票和加密货币市场推动的财富激增，2021年曼哈顿豪宅市场创下了历史纪录。
Olshan的数据显示，曼哈顿今年有1877份购房合同的价格在400万美元以上，是该公司自2006年有记录以来的最高数据，几乎是2020年的三倍，是2019年的两倍。
这些合同的总价值达到159亿美元，比2013年至2015年的最高水平高出近30%。
在疫情期间，由于购房者寻求更大的在家办公空间，购买也变得更加奢侈：2020年和2021年豪华公寓交易的平均面积为2900平方英尺(约269平方米)，比此前七年增加了5%。
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对于一个一直被堆积如山的未售出库存所困扰的市场来说，这是一个明显的转变。随着疫苗的出现，在2020年的封锁中逃离这座城市的人们正成群结队地返回，“利用更低的价格、低利率、股市飙升，相信纽约会恢复生机。”Olshan Realty的总裁Donna Olshan在报告中这样写道。
但他说，奥密克戎变种病毒是目前市场的最大阻力，这使得很难判断2022年是否将是另一个繁荣的年份。
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- 发布于 2021年12月09日
按照相关部门“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的要求，首次购房和改善性换房方面有望得到更好的政策支持，降准也有利于需求释放，从而加快市场修复。
据贝壳研究院分析，过去的经验表明，宽松的货币政策会导致房地产市场升温，均会带来市场的繁荣。2008年以来，根据降准降息的时间紧凑度及存款准备金率和贷款利率实际变动的连续性，过往降准降息可分为7轮。从新房市场和二手房市场历史成交量价来看，过去六轮降准降息后，市场确实出现了不同程度的回升。
历史表明，货币宽松能够推动房地产市场上行。降准/降息通过向市场释放大量流动性，增加房贷额度，同时降低资金成本，促使房贷利率下降，促进购买力的释放。
同时，降准降息带来市场预期增强，需求加快入市。以北京为例，2012年以来，多次降准降息后，二手房客户带看成交比均出现下降，尤其是2012年及2015年的降准降息后，需求转化速度明显加快。
在供给端，降准降息后房企更易获得低成本资金，拿地增多，土地溢价率上升，进一步促进市场预期向上，带来市场供需两旺。历次降准降息后，房企累计资金来源同比普遍出现增长，土地成交面积及溢价率均有明显回升。
房地产行业流动性不足的环境也有望继续改善。一方面，降准释放流动性的利好下，房贷利率下降、放款速度加快，房企经营现金流改善;另一方面，房企融资环境有望继续边际改善，房企合理的融资需求得到满足，利于降低房企债务风险。
据贝壳研究院分析，此轮降准将会巩固11月的底部复苏局面，对今年四季度以及明年一季度的市场构成利好。从10月份开始，二手房市场在按揭额度逐步修复的支撑下，市场已经开始筑底复苏。11月50城贝壳二手房整体成交量环比增长约2%，10月以来成交量连续两月环比增长。11月50城中约一半的城市成交量环比回升。
尽管此次主管部门没有提及“房住不炒”，但并不意味着对房地产调控的彻底转向。且随着“三线四档”融资管控、房地产贷款集中度管理政策等覆盖房企、消费者及金融机构的降杠杆长效机制的建立与不断完善，金融与房地产之间的隔离越来越严。
同时，本次降准释放的一部分资金将被金融机构用于归还到期的中期借贷便利(MLF)，还有一部分被金融机构用于补充长期资金，降低企业融资成本，缓解企业经营压力、稳定经济增长。
在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，风险面前，房地产整体杠杆仍然不会扩张。在这两年的金融整顿之下，房地产信贷穿透式监管能力增强，货币借道进入房地产没那么容易，也就是说，房地产难以出现2016年左右的强势反弹。当前市场规模仍处历史低位，市场修复仍需要时间，未来市场修复将是一个缓慢温和的过程。
(原题：《楼市或将迎来温和修复》)
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