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- 发布于 2017年5月26日
建立楼市长效治理机制的几个关键步骤
房地产市场的调控要从促使短期价格下降的目标转为以房地产回归居住为主的属性的最终目标。短期调控政策适度长期化，保持房地产价格的稳定直至与长效机制对接，应能避免释放房价反弹的预期。要避免像过去几轮房地产市场调控那样，价格稍降就被“崩盘论”和“GDP下滑”的说法所误导，致使调控政策被恐慌预期挟持，应坚定“房子是用来住的”理念，增强改革的定力，并加大房地产调控政策的执行力度和问责机制。
随着房地产市场环境的不断变化，房地产调控政策逻辑也有了新变化。鉴于过去短期调控政策诸多弊端和长效机制的缺位，眼下的关键问题是我们该如何建立基于存量市场的房地产长效机制?
笔者在之前两篇文章(见5月10日、19日本栏)中描述了国内房地产市场投机为主及市场机制失灵的现状，并提出我国当下房地产市场平稳健康发展的关键是政府如何调控干预。今天笔者就重点谈政府干预。当下，政府干预最基本的原则，是确保房地产调控向市场机制的方向修复而不是进一步扭曲市场机制。而要达成这个目标，短期调控政策和长效治理机制还需进一步改进和完善。
首先，房地产市场的调控要从促使短期价格下降的目标转为以房地产回归居住为主的属性的最终目标。以炒房为主的投机市场破坏了市场机制，房地产市场回归“居住为主”的市场，满足市场机制理性决策的前提和效用最大化的约束，才能真正修复市场调节机制。以价格下降为目标的调控，有短期“抑制”投机性需求的作用，但无法长期稳定房价，反而房价会越调越高，投机需求越调越大。
要使房地产以“消费品”为主，继而实现均衡价格，避免像过去几轮房地产市场调控那样，价格稍降就被“崩盘论”和“GDP下滑”的说法所误导，致使调控政策被恐慌预期挟持，应坚定“房子是用来住的”理念，深刻认识房地产调控是供给侧结构改革的重要部分。同时，转变房地产是支柱产业的惯性思维，增强改革的定力，并加大房地产调控政策的执行力度和问责机制。
其次，促使短期调控政策长期化直至与长效机制对接。过去这些年，限贷限购等政策一直作为短期调控措施，在多种复杂原因下调调停停，非但没能使房地产市场回归居住属性，反而使价格更不稳定。炒房为主的市场的形成非一日之功，因而调控政策也不是权宜之计。短期调控政策适度长期化，保持房地产价格的稳定直至与长效机制对接，应能避免释放房价反弹的预期。
其三，短期调控要遏制所有与调控政策博弈甚至超越道德底线的行为。炒房行为与其他非理性投机行为一样，为了利益不择手段，屡屡出现伪造债务纠纷、离婚制造突破限购条件的假象，通过消费贷款支付首付突破限贷约束，通过装修贷款变相推高房价等与限购限贷政策博弈的行为和非法集资购房行为，使调控政策不能达成预期效果。对此，所有中介、银行、其他金融机构和民政部门都应有必要的严格约束、问责和惩罚机制。同时，加强媒体对离婚炒房等破坏社会基本价值观行为的舆论压力。
其四，“适度增加土地供给”，明确土地供给提供的房屋的居住结构。理论和实践都说明，房地产一旦成为投机为主的市场，那“无限”的投机需求是不可能靠不断增加供给来满足的。因此，笼统地“适度增加土地供给”，释放供给不足的信号，会引导价格上涨的预期，炒房需求会进一步上升;而供给“短缺”导致地王频出，进一步推高价格。需求与供给交相推动，价格泡沫进一步膨胀就不可避免了。所以，一二线房地产市场需要的是供给侧结构调整。房地产市场的供给结构向与城镇化发展相一致的方向调整，增加真正“钢性需求”供给。真正的刚性需求是以进城农民工在城镇以安居为主的市场，大学生毕业留城工作买或租得起的住房需求市场，明确“适度土地供给”主要提供刚需结构的住房供给，并配套必要的政策保证这样“刚性需求”的居住性住房的供给需求，达成“刚性住房”的供求平衡。刚性层次的以居住为主的房地产市场，就具备了形成真正意义上的市场定价机制的基础，而投机性需求以“刚需”供给不足推动房价的炒作就失去了底气。如此，整体房价继续上涨动力不足，炒房需求会渐渐冷却，逐步回归平衡，以居住为主的房产供给借城镇化战略也就获得了充分的发展机遇。这是平衡房地产市场两个极端预期的正确途径。
明确针对“刚需”适度增加土地供应，也有利于遏制地方政府的“卖地财政”。卖地财政制造地王，地价上升，发展商水涨船高，把地价成本转嫁到房价上，是房价上涨的助推器。所以，卖地财政也是房价上涨的重要原因。可见，短期“适度增加土地供给”是房地产结构调整的短期政策，更重要的是土地资源供应要有满足以“居住为主”的住房需求的长期规划。
其五，以创造就业机会的方式集聚人力资源和人气的方式，缓解三四线城市的房地产去库存压力。三四线城市地产库存与盲目投资有关，而发展机会缺乏，就业机会不足，不利于吸引人才留住人才，进而难以提升居住的需求也是重要原因。简单通过加杠杆方式鼓励农民工群体在城镇购房，除了加大债务风险，未必真能达到去库存的目的。房地产企业的重组兼并只不过合并库存，也不能降低存量。以三四线城市各自的比较优势建设特色功能区的方式，创造就业、创造机会吸引人才资源，制造一些发展的辐射效应，才更有利于去库存。
其六，扩大房地产税收试点。多数发达国家房地产市场价格较为稳定或能保持以居住为主的市场属性，与以有效的房产税收制度加大房屋持有成本遏制投机有直接的关系。在持续短期调控政策稳定市场价格后，理应尽快对接长效机制，以居住为主的房地产市场才能保持长期平稳健康发展。现在该是全面评估前期房地产税收制度试点的时候了。以便总结经验，尽快扩大试点。房地产税收制度久久出不了台，可能会使房地产市场的问题更积重难返。再说，房地产税收多新增的部分，是对补偿因改变土地财政而财务吃紧的地方政府的最佳途径，也会增强地方政府放弃土地财政的意愿，加快理顺被扭曲的房价形成机制的步伐。顺理成章的是，还应考虑尽早出台50年、70年土地使用期限到期后的相应续期规定。
建立治理房地产市场长效机制，笔者以为学界业界还须强化研究国外关于房地产市场的政策和制度。他们的一些做法，很值得我们借鉴。比如一些国家采取高资本利得税的方式，对缩小投机性行为的获利空间非常有效。德国直接限制房价涨幅，超过规定者，情节严重的会被认定为犯罪。德国房地产价格几十年才增长25%左右，房地产市场管理制度功莫大焉。
(作者系国务院参事室特约研究员)
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- 发布于 2017年3月02日
作为风向标的上海楼市，依旧延续着春节的惨淡行情，成交仍然没有起色。中原地产最新统计数据显示，上海2月新建商品住宅成交面积36.3万平方米，环比减少6.7%，同比下滑49.1%。
这一数值也是6年来同期最低。业内人士表示，除了春节因素之外，市场信心还没有恢复。
《每日经济新闻》记者注意到，近日新城控股(601155，SH)披露了2016年年报，除了多项业绩飘红之外，今年销售目标却比年初对外宣传的“千亿级”低了一些，可见其对后市的谨慎态度。
2月淡季也有人抢房
克而瑞数据显示，2016年1月一手房成交量达138万平方米。2016年2月，在“春节没人买房”的淡季，销售量也达到60万平方米。
由于改善需求受到限贷政策影响较大，今年春节过后的上海楼市成交依旧没有起色，近几个月存量住宅成交量持续在低位徘徊。
今年1月，上海二手房成交量只有9401套，这是5年以来的月度最低值。一家在国内排名前三的知名房地产专业研究机构总监向《每日经济新闻》记者表示，这主要是由于预售证发放的严格管控。
上海中原地产发布最新数据显示，上海2月份新建商品住宅成交面积36.3万平方米，环比减少6.7%，同比下滑49.1%。这一数值也是6年来同期最低。这既有调控因素，也不乏新房供应不足所致。
在上海预售、现售价格均被严格管控的背景下，整个2月份市场供求双方交易活跃度不高，也进一步加剧了市场供求矛盾，造成了市场“量跌价不跌”的局面。
开发商是否可以选择以价换量给市场积攒信心呢?面对即将到来的“阳春三月”，开发商会否抓紧时间集中入市?优淘城总裁薛建雄表示，预售证只是次要原因，市场虽在快速降温，但目前成交还算平稳。
回望2月份，一个反差较大的现象是上海个别地方上演了“抢房”的一幕。比如，嘉定区某项目认筹当天购房人群和中介排起长龙，近800套房源一次售出600多套。
在宝山南大板块，保利某新开项目周末来访量持续增加，项目周边二手房小区诸如聚丰景都、保利叶之林交易价位都要在5.3万~5.5万元/平方米。
在宝山顾村板块，金地某项目在上周工作日已经开盘，据上海一位房地产同行描述，除了不少前来签约的客户，其它想买房的人群也陆陆续续来了不少，几乎坐满了售楼大堂。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，这主要是由于一些项目已经做了长久的蓄客准备，因此容易给人造成一种市场火热的错觉，但这也仅限于个别项目。此外，上述嘉定热销的项目因为面积小、总价低，因而出现了此种情况。
“阳春三月”行情再现难
“从量价节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发企业推盘周期集中在4月下半月后等因素，上海住宅上半年成交会 量跌 。”卢文曦强调，在市场信心没有恢复的情况下，个别开发商会选择以价换量。
薛建雄表示，以价换量是个别现象和小范围，其他楼盘还是不愿意“动”，只有等库存多了才会降价，所以现在以价换量的基础还不够，开发商并没有库存积压。
2月28日，克而瑞对外披露了全国百强房企前2个月销售榜单，多数房企前2个月的销售金额已超过了去年一季度的销售成绩。
不过，亿翰智库董事张华东告诉《每日经济新闻》记者，上海的开发商从拿地到开盘基本在12个月以上，在当前去化周期不足18个月的情况下，开发商推盘意愿不会很强。
同策咨询最新研报预判，上海楼市上半年整体表现为“量跌价稳”;进入下半年，由于上半年“量跌”有了销售业绩的损失，下半年开发商必然会“保量”，因此，在“保量”及冲刺年度销售指标、资金兑付压力等驱动下，下半年市场表现特征为“以价换量”冲业绩。
从克而瑞数据来看，上海目前去化周期在7.8个月，库存在360万平方米，明显供小于求。薛建雄表示，市场只是降温，但开发商手上货源明显不足，卖一套少一套，即便出现降价潮也要等到足够库存之后才有可能。
对于接下来几个月的市场走势，克而瑞方面预计上海楼市供应量环比回升为大概率事件，但同比将继续下滑，今年想复制去年“阳春三月”的行情仍将困难重重。毕竟在需求端，市场观望情绪浓厚，成交量维持低位再所难免。
同策咨询研究总监张宏伟表示，当前购房者入市意愿不高，对房企营销工作提出更高要求，所以在没有十足把握下，不会仓促开盘。2月下半月后刚需产品有尝试性推盘，并且单次投放量相当大。
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- 发布于 2017年2月04日
经过猴年持续一年的火爆之后，全国热点城市楼市在鸡年开年迎来了一片清冷。公开信息显示，春节假期期间(1月27日至2月2日)，南京、杭州、苏州等地新房成交量纷纷萎缩，大多下跌至个位数，为近三年同期的最低值。
市场人士预计，热点城市楼市冷清趋势可能会延续一段时间，一方面，由于楼市调控政策持续收紧，导致房企对房价的预期难以提升，推盘意愿普遍不高;另一方面，买房人观望情绪浓厚，期盼房价下跌渐成市场主流。
多地楼市仅成交几套
过去一年，合肥、厦门、南京等楼市以超过40%的涨幅，位居全国房价年度涨幅前三位，而鸡年春节中其强势已不再。
官方数据显示，今年春节假期，南京市住宅认购量共31套，成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比，下跌近四成。而且，这31套住宅均远离主城，其中江宁区恒大龙珺占了13套，为全市认购量的四成多。
据不完全统计，鸡年春节期间，合肥市区住宅备案量不足10套，和去年春节假期的35套相比下降七成多。
厦门的春节假期数据目前尚无法查到，但从一些房企反馈的情况看，成交量大概率为个位数。
其他一些热点城市的楼市同样一片惨淡。苏州虽然有房企开展了春节促销活动，但仍无法拉动销量。其中，1月27日至1月30日为零;1月31日至2月2日稍有起色，成交住宅分别为7套、3套和2套。与去年春节假期相比，认购量下跌近七成。无锡楼市春节连续6天零成交，整个长假未卖出1套商品住宅，仅在除夕当天成交了2套办公用房。杭州市区新房销售量也是屈指可数，总共仅成交了6套，远远落后于猴年春节的32套。
业内人士表示，鸡年春节楼市惨淡，主要有三个方面的原因：一是春节假期为传统的楼市销售淡季，市民更多地忙于走亲访友或者出游;二是2016年楼市过于火爆，透支了部分市场购买力，鸡年春节前后推盘量明显减少;三是今年以来楼市热度骤降，不少准购房者因热点城市未来房价走势不明朗而处于观望中。
1月份新房成交已现萎缩
事实上，鸡年春节假期楼市的冷清，在今年1月份就已显露苗头。
统计数据显示，今年1月份，北京楼市成交量呈现“双降”态势，新建纯商品住宅仅签约2477套，二手住宅的签约量也下滑到了12860套，环比分别下滑了23.8%和28.9%;深圳一手住宅共成交1652套，环比下降23.6%;广州住宅网签6823套，同比下降12.63%，环比下跌42.32%;厦门一手住宅成交413套，环比下跌45.23%;合肥九区一手住宅成交1384套，环比下降近五成，同比下降超过80%;杭州成交新房8502套，环比下降约33%;南京新房成交4926套，环比小幅回升，但同比下滑六成多。
伴随成交量的萎缩，一些热点城市的房价开始松动。1月份，深圳房价继续回落，成交均价54931元/平方米，环比下降0.03%;广州成交均价16970元/平方米，环比微跌0.61%。
值得关注的是，合肥市等一些热点城市楼市出现房价下行趋势，有开发商为跑量开始降价甚至“亏本甩卖”。以1月19日备案的禹洲中央广场为例，其107套高层住宅均价10499.86元/平方米，与前一次相比下降2499.82元;又如1月18日合肥市文一锦门学院里首次备案150套高层，均价10499.38元/平方米，单套最低价9969元/平方米，该楼盘地块是开发商于去年9月18日以总价14.1亿元竞得，楼面价高达9613.73元/平方米，此次单套最低房源价格仅9969元平方米，加上建设成本，开发商基本上是“亏本”的。
和去年下半年相比，一些买房人的心态相当平稳，并不着急出手，观望成了市场主流。有一位准买房人告诉记者，热点城市房价高得离谱，在政府的限购限贷等调控措施之下，价格应该有不少下降空间。
在中央“防风险、挤泡沫”的主基调下，去年9月份以来，全国22个热点城市密集出台调控措施，去年第四季度市场热度骤降，部分三线四线城市也相继加入调控行列，预示着2017年房地产市场将告别疯狂，回归理性。在调控政策的延续下，热点城市的房价和地价的涨幅都将暂时见顶，部分区域的房价有可能出现小幅回落。
根据1月份热点城市楼市的上市量和成交情况，一些业内人士分析认为，整个市场已开始冷静下来，2017年楼市将以稳为主。
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