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- 发布于 2017年10月10日
在国庆假期之前，央妈突然宣布了新的定向降准措施。降准力度和覆盖面超市场预期，而且于2018年实施，为市场预留了近三个月的缓冲时间。侨外投资移民表示分析人士估算本次定向降准，释放的流动性大约在8000亿元规模。而如此大的规模，将对股市、债市、楼市和银行理财收益造成一定的影响，从而直接影响到投资人甚至是普通市民的荷包。
银行理财、债券收益率将降低
降准对银行理财的资产配置的影响最直观，在当前经济新常态的情况下，降准后商业银行自营账户增加的资金未必会放贷款，但肯定会去买债券，债券利率随之会有所下降。
此外，降准还会导致理财可投资资产的减少和资产收益率的下降，而反过来则会倒逼银行理财收益率的下降。从过去降准的经验看，在降准启动三个月个月之后的银行理财收益率会出现显著下降。
Tips:此次降准将在2018年实施，三个月的缓冲期，对于偏爱理财、债权等保守投资产品的投资人而言，应该提早规划此类产品在总资产中的占比，做出长期和短期投资的规划，并适当的寻求其他投资机会。例如海外投资，海外国债，投资马耳他、英国、澳洲等国债产品，除了汇率及国债收益外，同时可获该国绿卡。
A股牛市来了？还是海外投资更好？
受到央妈降准的影响，香港上市的中资银行股在黄金周假期大涨。恒生指数突破大时代高位，创10年来新高。那么在降准的大背景下，四季度A股是不是也稳涨不跌呢？ 对此，多家券商对A股未来走势仍偏向乐观，认为市场尚在可为期；也有券商认为，定向降准对A股的短期流动性影响有限，由于赚钱效应收缩，投资者应注重防御。
而对于投资人而言，除了持币或持股之外，市场海外投资机会和选择也是不少。在央妈降准后，12月的美联储加息预期增强。美股在国庆期间也累涨2.12%。目前，美国股市在牛了几十年之后，仍然是全球最牛的，而对于无法直接购买美股的投资者而言，标普500指数ETF基金作为全球资产配置重要选项也是创下新高。
TIPS：对于金融市场的选择，国内外其实高下立判，毕竟，要想获得更高的长期复利收益，在一个长期大牛市重，难度远小于在一个指数长期不涨的市场中。而对于中国CRS实施而导致的海外金融资产曝光，投资人可通过配置圣基茨等第三国护照，进行涉税身份转变，或者开设离岸公司，来实现海外资产的自由配置。
购房压力减小，但楼市不容乐观
降准之后，银行可动用的资金明显增多，后续资金将更加宽裕，房贷有望继续宽松，购房者压力持续降低。改善型需求将持续有效释放，但受到住房市场管理政策的限制，房产投资需求未必上涨。
9月29日，北京公布了“租赁新政”，对租赁规范、租购同权等市场关注点进行了详细解释，并将于10月31日起实施。此外，日前发布的 《北京城市总体规划(2016年-2035年)》明确提出，未来五年新供各类住房中租赁将占30%，建立购租并举的住房体系，引导居民形成先租后买的梯次消费模式。
此外，“租购同权”以租赁型住房的推广，加之上半年祭出的各种楼市调控政策，这个黄金周对于房地产开发商而言，并不“黄金”。国内某知名地产研究中心数据显示：国庆期间多地楼市“惨淡”，一、二线热点城市成交量为2014年以来最低。其中，北京更是创下了2009年以来的新低。
TIPS:国内目前的一系列政策，对于房产投资的抑制显而易见，偏爱固定资产的投资人，不妨将目光转向海外投资。除了美国、澳洲、英国等传统热门房产市场外，西班牙、希腊、葡萄牙等欧洲国家，以及韩国、泰国等亚洲国家，都是不错的新兴房产投资市场。其中不少国家，均可以通过购房，实现一家三代移民，享受免费教育、医疗等优渥社会福利。
侨外全球投资规划展：多边市场、多元投资
在国内外投资市场风险与机遇并存的背景下，侨外集团将于10月21日-11月25日举办2017侨外全球投资规划展，旨在为投资人提供多边市场机遇、多元投资方式，帮助投资人获得多重收益。该大型综合投资规划展，是集身份投资、房产投资、教育投资、财富传承于一体的大型综合展会。旨在通过固定资产、股权、债权、实业、金融等多元投资方式，引领投资人分散投资风险，获得永久产权、租金、房产增值、分红、汇率收益、避税等有形资产，同时收获身份、教育、福利、环境、出行、财富隐私等无形收益。
2017侨外全球投资规划展将力邀知名经济学家、国际著名投资专家、国内外知名海外教育专家、欧美房地产投资专家、跨境税务规划师等权威专家，为广大投资人定制资产配置组合、税务规划、财富规划、子女教育规划等全方位海外投资规划！
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- 发布于 2017年10月10日
作为侨外美国移民和纽约地产豪门DURST集团在皇后区的“首秀”，早在哈莱角项目立项之初便广受美媒关注，而DURST集团董事长Douglas Durst更在受访时形容这个项目是“为未来而建”。那么，肩负着Durst集团“走出曼哈顿”战略起点使命的哈莱角，将会如何引领纽约下一个居住潮流呢？
临水而居，集休闲与活力一体的可持续住宅新典范
在侨外美国移民的合作伙伴Durst的规划蓝图里，纽约皇后哈莱角被定义为一个15分钟即达曼哈顿、临水而居、集休闲与活力一体的绿色节能生态综合住区，打造DURST在皇后区的首个”可持续发展住宅典范”。
可持续发展的概念在这里被运用的淋漓尽致。哈莱角社区以尊重自然和促进健康为出发点，将设立环境责任全新规范，围绕水、空气、土地和能源四个核心要素，回馈自然并为住户提供一个远不止于简单居住而更具活力且健康的生活环境：除了7座豪华公寓楼建设和超过10万平方英尺的公园用地，哈莱角还将在水岸沿线建造滨河大道以提升水岸线，保护不会受到海平面上升而造成的侵蚀危害；同时在社区内配套相应的水回收再利用系统回收废水并设立水源管理标准，回收的废水将被用于冲洗厕所和浇灌花园，从而将避免百万加仑的废水被直接投入东河。
作为Douglas Durst所憧憬的“大型社区建设、可持续发展和混合阶层房屋开发的经典之作”，哈莱角建成后必将为居民带来丰富的街道生活和具有创造性的专属社区，并不断吸引着数以千计的新住户从曼哈顿和布鲁克林迁居于此。
一期成功封顶，侨外美国移民纽约皇后哈莱角二期本周来袭
作为7座豪华公寓楼中的首座大楼，纽约皇后哈莱角1号项目于去年7月首发后快速售罄，如今项目已于近期封顶，预计2018年开业。该项目也是DURST与侨外继美国大道855白金公寓、曼哈顿W57空中花园公寓后的第三度EB-5携手。而今，为助力投资人抢跑“12.08”政策末班车，DURST与侨外第四度联手的纽约皇后哈莱角二期项目再度华丽来袭。
（侨外美国移民哈莱角二期中2号楼、3号楼和7号楼的效果图）
作为侨外移民第90个EB-5项目，侨外美国移民纽约皇后哈莱角二期不仅获项目方美国移民基金提供的独家EB-5保险，该保险由纳斯达克上市保险公司Hallmark承保，拒签可获100%投资本金返还；开发商DURST母公司还将为项目提供EB-5资金足额净资产作为额外保障。此外，项目资金结构稳健，EB-5仅占14%，高级贷款已确认；就业盈余率高达196%并已开工；经第三方专业评估，项目维稳后的总价值将超过8亿美金，是EB-5资金的8倍之多！
纽约皇后哈莱角二期首发即将启幕
上海
活动时间：2017年10月14日
地址：上海市静安区威海路500号四季酒店三层崧泽厅
北京
活动时间：2017年10月21日
地址：北京市朝阳区华贸中心建国路83号JW万豪酒店B1层宴会厅4
湖北
活动时间：2017年10月21日
地址：武汉万达中心写字楼2901
佛山
活动时间：2017年10月21日
地址：佛山保利洲际酒店二楼
深圳
活动时间：2017年10月22日
地址：深圳市福田区福华路1号大中华喜来登酒店6层夏厅
陕西
活动时间：2017年10月22日
地址：西安香格里拉酒店陕西厅
广州
活动时间：2017年10月28日
地址：广州珠江新城丽思卡尔顿酒店二层卡尔顿一厅
江苏
活动时间：2017年10月29日
地址：南京市中央路329号香格里拉大酒店2楼南京厅+翠洲厅
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- 分类：房产
- 发布于 2017年10月09日
近日，侨外美国移民关注到美国证券交易委员会(SEC) 以非法挪用EB-5投资人资金为由，起诉了洛杉矶绿地一期和泛海项目的区域中心美国美丽家园区域中心（Home Paradise Regional Center）负责人陈氏夫妇，并已获批法院限制令，冻结该夫妇的资产。虽然是否欺诈最终由法院裁定，但一旦认定成立，区域中心将面临吊销，其旗下EB-5项目投资人的投资移民申请办理也将受到波及！
侨外移民专家表示，这已经是SEC于2017年以来针对EB-5项目的第6起诉讼，且其中大部分涉嫌区域中心违规。一时间，关于EB-5项目的风险讨论再度被点爆，而如何把关区域中心这一关乎项目立项关键角色的资质和实力，也成为了主要焦点。
侨外美国移民：|可靠的区域中心，是EB-5项目成功的第一步
一直以来，由于美国投资移民的办理周期较长，因此选择稳定可靠的项目运作团队至关重要。区域中心在前期主要负责联系和整合各方资源，确认开发商、高级贷款方和EB-5投资人三方在项目中的关系和地位、联合律师确保项目资金募集符合证监法、制定递交给移民局的项目法律文件等，因此有经验的区域中心是项目立项的保障。区域中心在项目立项中的重要性，还体现在，在联系高级贷款方为项目融资时，实力越强越容易募集资金，项目资金充足就越有保障。而在项目中期，区域中心也起到一个监管作用，通过设立EB-5合伙有限公司，监督EB-5资金在项目中的合理使用，以及项目建设进程是否正常。 因此，在投资人递交移民申请后，如何在I-526获批、1-829条件解除和50万美元本金全额收回这三大“通关”节点中有效地进行风险管控，区域中心发挥着不可或缺的作用。
尽管经历20余年的发展，美国EB-5项目市场已进入一个成熟稳定的阶段，但近几年来区域中心数量增速迅猛，截止目前已有1280家，这种“野蛮生长”的状态，也在一定程度上导致行业发展参差不齐，从业人员的专业度和诚信度难有保证，这也成为近年来EB-5项目频繁爆发问题的主因之一。侨外移民专家表示，投资人在选择区域中心时要从其独立性、专业性和过往经验三方面综合盘量，即：区域中心与项目借款方之间是否存在利益关系，能否在项目中起到监管借款方的作用；区域中心团队的诚信度和专业度，能否有效把控项目风险管理；以及区域中心在EB-5项目开发和运作的经验，以及已取得的业绩。
而侨外运作EB-5美国投资移民项目13年以来，就坚持奉行谨慎严苛的标准和充分的背景调查来挑选区域中心合作伙伴，并与符合资质的区域中心保持长期稳定的合作关系。例如已有30年移民从业经验的业界最老牌区域中心CanAm基金，至今推出的56个EB-5项目中已有32个成功还款，而与侨外合作的已还款项目就占了近70%；又如一直与侨外移民采取独家代理合作模式的美国移民基金，至今已有24个EB-5项目经验，EB-5融资量高达30亿美金，和侨外合作的22个项目中已有16个已获得I-526批准。此外，侨外在今年还引进了新的优质合作伙伴美国地产金融投资机构Greystone睿石集团。作为专业的房地产信贷公司，睿石对美国房地产的全流程非常熟悉，也有一支非常专业的项目金融测算团队，对项目的投资安全把控极具经验，因此与侨外的EB-5合作也非常顺利，例如今年双方首次合作的EB-5项目纽约东区中央城I-526就仅用8个月快速获批，远低于移民局同期19个月的平均审理周期。
侨外美国移民：对于优质区域中心每个EB-5项目，仍须全盘把关
侨外移民专家提醒，好的区域中心只是EB-5成功的第一步，因此即便是优质区域中心的项目，投资人在投资前仍须进行全盘把关和考察。建议投资人可以从六个方面综合考察EB-5项目，包括项目是否有明确的定位、项目运作的可行性、项目资金结构的合理性、项目就业创造的充足性、项目借款方和区域中心实力、以及项目实质抵押担保品五年后的实际还款能力等。因为这六大关键，和投资人的I-526能否获得批准、条件绿卡能否转为永久绿卡、50万美元的本金能否收回，有着直接的关系。
此外，选择稳定可靠的移民中介机构至关重要。好的移民中介除了在前期甄选、评估和实地考察项目外，在就业计算和项目还款方面也会有一个完善的机制去考察，可为投资人省去项目甄选阶段很多时间成本；而在整个EB-5办理过程中，优质移民中介机构还会紧密跟进项目的进展并及时更新给申请人，并在项目发生异常状况时及时安排专业人员跟进处理。
建议投资人可以通过移民机构的成功获批项目以及还款实力来侧面了解其办理资质和经验。例如侨外移民办理美国投资移民项目至今，已推出的90个项目中，就有80个项目I-526获批，52个项目I-829获批，并收获26批50万美元真实全额返款，其他项目的运作也在顺利进行当中。
综上所述，侨外美国移民提醒，由于政策限制，美国EB-5项目是无法达到“零风险”的，因此需要投资人在做出投资决策前有一个深入的调研和评估，最大程度减小投资风险。而随着SEC更多的参与到EB-5行业监管中，EB-5行业未来将更加规范，对于广大EB-5投资者而言将是一个利好。
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