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- 发布于 2018年6月14日
北京房屋租金正一路上扬。北京商报记者调查发现，许多区域一年租金水平涨幅超过20%。除了传统毕业季带来了需求短期集中释放外，北京楼市调控升级、新房供应有限也让部分居住需求转移至租房市场，与此同时，长租公寓以价格换市场的策略也助推了房租走高。
居住需求转移至租赁市场
不论是在核心城区还是远郊，房租的上涨已成为普遍现象，尤其是延地铁线区域的房源，更是成为了抢手资源。租住在北三环蓟门桥附近的张先生便深有感触。今年5月，因他所租住的房屋要出售，他不得不选择换租，在看房过程中他发现，一年多以前一个月5000元就能租下的一居室，现在的租金涨到了6500元/月，而且好房源并不多。
张先生是被楼市调控升级影响到，从而不得不继续租房的“刚需客群”代表。2012年夏天，毕业后的他选择留京工作，原本计划2017年8月社保满五年后购买属于自己的第一个“小窝”，然而由于一些原因导致社保断了5个月，新政出台后的他也失去了购房资质，只能继续租房居住。
实际上，自去年“3·17”北京出台“史上最严楼市调控政策”后，实施“认房又认贷”政策、购房资质审查更为严格、首付比例提升、房贷利率从折扣到基准再到上浮……一系列“查漏补缺”式的调控政策接连出台，导致部分刚需客群失去了购买资格和购买能力，这部分有购房计划的客群不得不延期购房。
在这种情况下，这部分客群只能在租赁市场寻求适合自己的居住产品，作为一种过渡性选择以等待合适的购房时机来临。
在思源地产首席分析师郭毅看来，在楼市调控收紧周期里，居住需求转移至租房市场，并非是租房需求上升的唯一原因。除此之外，这也与近年来北京土地市场的供应情况有关。资料显示，2015年、2016年两年时间里，北京市整体土地市场供应锐减。其中，2016年北京的居住类用地供应仅17宗，环比2015年下降了63%;17宗地的总建设用地面积为128.22万平方米，环比下降高达67.1%。
“土地供应的减少，也意味着商品住宅供应的下滑，这也挤压居住需求至房屋租赁市场，再加上调控端的收紧，导致居住需求转移至租赁市场，在一定程度上推升了房屋租金水平的上升。”郭毅如是称。
供需矛盾推升租金上涨
贝壳研究院数据显示，今年5月，北京链家租赁房源单平方米月租金为86.9元，同比涨幅为14.2%，环比上涨2.4%，近3个月租金环比涨幅呈现扩大趋势。从各商圈的租金环比涨幅来看，5月租金涨幅排名前20的商圈，上涨幅度基本都在10%以上。其中，知春路商圈涨幅为26.9%排名首位。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，影响房屋租赁市场租金的最主要因素还是供需关系。在租赁需求上升的情况下，租赁房源的供给却没有明显增加，也导致供需失衡，进而推升房屋租金的上涨。
如今，租赁住房已成为住房供应体系中不可或缺的重要一环。早在2016年，国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要支持租赁住房建设，培育市场供应主体，鼓励住房租赁消费;2017年4月，住建部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，明确要求增加租赁住房有效供应，以及在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地建设租赁住房试点。
根据北京市政府规划，2017-2021年，北京将建设50万套租赁住房。2017年北京市已经确定了39个集体土地租赁住房项目，主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。在2018年，北京市将继续推动200公顷集体土地租赁住房项目入市。同时，在贷款及融资方面给予扶持。
不过，目前上述租赁住房仍未大规模入市，北京市租赁住房的现状仍是供应不足。在严跃进看来，随着北京市政府规划的租赁住房集中入市，将有助于缓解住房租赁市场供需失衡的现状，将有利于未来租房市场的平稳发展。
值得一提的是，贝壳研究院发布的北京5月租赁市场月报认为，随着毕业季的临近，市场中将有一波体量较大的租赁需求集中释放，供需矛盾加剧，房东预期进一步增强，租金也将面临一定上涨压力。
品牌长租公寓的AB面
除了供需两端的因素之外，也有业内人士认为，这两年是长租公寓市场快速发展的一年，出于成本和盈利的考虑，机构化长租公寓租金普遍会高于周边由个人出租的房屋，大量长租公寓房源的入市也刺激了租金的上涨。
对于租客而言，多样化的长租公寓选择确实提升了居住品质和租住体验，但是长租公寓较高的房屋租金也是他们选择租房时会考虑到的一个重点。据了解，目前长租公寓项目租金一般比周边民房平均租金贵15%以上。
东城区和平里一处长租公寓项目最小面积月租金为5500元，20平方米左右的复式房间月租金达到了6900元，而该公寓周边的普通租赁房源，50平方米的两居室租金在6000-6500元左右。在性价比上有明显差距，但是该公寓项目以“满租”来证明市场的认可度。
“长租公寓解决了很多普通租赁市场的痛点，比如免去了与房东之间的沟通麻烦，更不用担心哪天会被房东赶出去，”一位即将毕业的大学生选择了长租公寓，而他自己的工资却不足以支付房租。
在一线和热点二线城市，以自持物业为主的长租公寓企业拿地成本普遍较高，企业运营的长租公寓价格自然会高于市场价格;而以分散运营为主的长租公寓运营成本也很高，它们首先要从居民手中归集房源，而居民提供不出发票，企业无法抵扣税，其次是居民房屋多数需要维修，成本也不低，这也使得长租公寓项目的租金定价比周边高。
不过业内人士分析认为，长租公寓的发展与租赁住房租金的上涨并无直接关系。目前，住房租赁市场也呈现出明显的“层级化”，长租公寓对应的是中高端租房客群，或者说是改善类的租住需求，而普通民宅对应的则是初级的租住需求。但普通租赁房却也免不了以长租公寓为定价参照物来拔高租金要求。
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- 发布于 2018年6月13日
百城住宅成交均价已经连续9个月突破1.2万元/平方米，其中，三、四线城市住宅成交均价已经连续9个月超过1万元/平方米。
据易居研究院监测数据显示，2018年5月份，100个城市新建商品住宅成交均价为12514元/平方米，环比增长0.7%，同比增长11.3%。受5月份成交量相对较好、部分中高端楼盘入市等因素影响，当前房价有所抬头，相比4月份12422元/平方米上涨了92元/平方米。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在2010年至2016年上半年，100城房价走势相对还是平缓的，但2016年下半年开始房价明显拉升，到2017年底终结了过快上涨的态势。
具体来看，100个城市新建商品住宅成交均价中，一线城市、二线城市、三、四线城市分别为41659元/平方米、13197元/平方米和10350元/平方米。对此类价格进行区间划分，其中一线城市4万元/平方米以上均价水平持续了14个月，二线城市1.2万元/平方米以上均价水平持续了11个月，三、四线城市1万元/平方米以上均价水平则持续了9个月。总体上看，三类城市同比增幅曲线均有持续收窄的态势。
横向对比看，一线城市同比增幅最高点出现在2016年9月份，这恰是“930新政”出台的时候，随后此类城市房价同比增幅曲线开始收窄。受一线城市房价降温的影响，到了2017年下半年，二线城市、三、四线城市也呈现了降温的态势，即同比增幅曲线从高位开始下行。
在上述100个城市中，2018年5月份，房价最高的城市为深圳，达到55874元/平方米，而房价最低的城市则为荆门，为4412元/平方米。从城市分类中可以看出，燕郊成为三、四线城市中房价最高的城市，达到了20966元/平方米的水平。另外，统计显示，目前房价突破2万元/平方米的城市共有11个，包括深圳、上海、北京、燕郊和珠海等。
而在房价同比下跌排行中，香河、大厂、燕郊和廊坊等环京城市房价下跌最明显，跌幅分别达到了26%、24%、21%和20%。
严跃进称，5月份100城房价同比增幅继续收窄，充分体现了“房住不炒”的政策效应。尤其是部分城市群中的中小城市，房价已经出现了明显降温。不过，有些城市房价上涨的新苗头也比较明显，即房价潜在上涨的动力依然强劲。同时，部分高端楼盘也拿到了预售证进而入市，这都会带来房价的反弹。
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- 发布于 2018年6月08日
一年时间，京城房贷市场已变了一番景象。在一季度个人住房贷款月均发放额缩水至去年同期的不到1/3后，北京商报记者调查发现，个别银行已在全北京范围内将首套按揭房贷利率抬升至基准利率的1.3倍，另有至少5家股份制银行的网点员工透露“额度不多”、“今年基本暂停接单”，甚至直接建议询问国有大行。业内人士分析称，中小银行减少房贷业务是因资金成本偏高，个人申请房贷利率仍有上行空间。
一银行在京整体执行1.3倍利率
房贷利率上调已经成为近一年的新闻“常客”。北京商报记者日前最新调查发现，光大银行(3.910, -0.05, -1.26%)在全北京范围内将首套房贷利率上调至基准利率的1.3倍，这一情况尚属首次。此前虽然市场已经出现1.3倍首套房贷利率，但仅是个别网点在执行。今年初，记者曾从兴业银行(15.910, -0.07, -0.44%)一网点处了解到，该网点首套房贷利率较基准利率上浮30%，原因是该网点平时按揭贷款业务量不大，这样做也相当于“变相停贷”。
从整个市场来看，目前首套房贷利率主流仍是上浮10%。北京商报记者从多家银行北京分行或网点处了解到，执行这一标准的包括工商银行(5.600,-0.09, -1.58%)、农业银行(3.620, -0.04, -1.09%)、中国银行(3.750,-0.03, -0.79%)、建设银行(7.050, -0.13, -1.81%)、交通银行(5.990,-0.04, -0.66%)、招商银行(28.430, -0.47, -1.63%)、中信银行(6.250,-0.08, -1.26%)、浦发银行(10.450, -0.17, -1.60%)、华夏银行(8.150,-0.14, -1.69%)、北京银行(6.320, -0.14, -2.17%)等。民生银行(7.560,-0.09, -1.18%)在北京地区首套房贷利率执行基准利率上浮20%的标准。
不过，即便是房贷利率没有上调的银行，谈到这项业务时也普遍是谨慎口吻。例如被问及目前利率是否可能进一步上调时，多家银行员工都表示“说不准”，并提示不久前有过调整。
变化更大的在于多个银行网点已暂停或接近暂停按揭贷款业务。有3家股份制银行网点员工透露“额度不多”，其中一家银行员工称“今年到目前一单按揭贷款都还没做”;另有2家股份制银行网点的员工直言“基本暂停按揭贷款业务”，只做抵押贷和信用贷，甚至建议咨询国有银行。
资金成本走高引发惜贷情绪
这与银行此前对房贷业务的争抢场面截然相反。长期以来，低风险的个人按揭房屋贷款一直是银行眼中的“香饽饽”，房贷业务的不良率明显低于其他各类贷款，但近一年多以来的楼市调控令银行纷纷勒紧额度。
据北京银监局公布的数据，2017年一季度至2018年一季度，个人住房贷款月均新发放金额逐季度下降，各季度月均发放金额分别为268.52亿元、204.23亿元、147.91亿元、87.29亿元和83.45亿元。今年一季度的月均发放额已经缩水至去年同期的三成水平。
楼市调控不仅是反复强调遏制投机炒房，一系列的“组合拳”也甚为关键，其中就包括拧紧市场流动性的“水龙头”。自2016年下半年以来，监管就不断重申货币政策稳健中性的基调，市场利率逐渐走高。大额存单利率、一线城市存款利率均有所上行。据融360统计，最新一周银行理财的平均收益率为4.79%。
可以看出，其中4.79%的理财利率已经逼近4.9%的贷款基准利率，这对于将存贷利息差作为一个重要利润支柱的银行而言无疑有着不小压力。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，首套房贷利率上调很大程度上说明银行资金方面的压力出现了明显增加，也充分说明银行惜贷的心理很重，在房地产调控的大环境下，银行贷款方面会比较保守。
从不同银行的负债压力来看，中原地产首席分析师张大伟进一步表示，国有银行吸储成本低，股份制银行平均资金成本则较高，所以股份制银行收紧房贷更为明显。
利率仍有上行空间
房贷利率是否会继续上调是刚需购房者关切的一个问题。严跃进认为，未来上浮的空间依然存在，尤其是房屋交易的业务减少以后，从房贷的业务推进看，贷款利率也会提高，这样也是为了不影响贷款总体的年度指标完成。
他还提到，资金面没有实质性放松，这也会带来潜在的成本提高的可能。从央行的表态来看，2018年货币闸门仍不会松动，并将继续执行住房金融宏观审慎政策，个人住房贷款增量和结构都将受到统一监管，房贷资金供给将受影响。
不过需要指出的是，房贷利率的上调并不能与购房成本增加直接画等号。多位银行员工指出，由于房价回落，购房成本整体下降，所以按照相同贷款比例，购房者相对应的贷款额也是下降的。
谈到房贷利率上浮30%，是否会“吓跑”客户以变相停贷，严跃进表示，虽然说利率提升很大，但是实际情况中贷款可能与之也不完全挂钩，部分贷款是通过开发商售楼处完成的，所以只要开发商和银行有合作，其实贷款还是可以办理的，只是贷款审批时间可能较之前略长。
多家银行员工也介绍，如果是与开发商或中介合作的项目，目前首套房贷利率大多还是执行基准利率上浮10%的政策，只是针对个人申请可能会出于成本考虑而抬升利率。
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