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分类：房产

发布于 2018年6月15日

　　过去一段时间，天津、重庆、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、郑州、沈阳、济南、西安、南昌、厦门、石家庄、福州等逾 50 个城市，发布了力度超前的人才吸引政策。

　　随着全国抢人才的城市队伍越来越庞大，抢人才的后果也各有不同。有些城市，随着人才的涌入，楼市便迅速火热起来。5 月 16 日天津发布‘海河英才’行动计划之后，5 月天津新房市场整体供应量相比前 2 个月有了显著提升，近段时间有的楼盘一夜之间涨价两三千。

　　如何避免抢人才变成了找房市‘接盘侠’，也许是未来大家都需要关注的话题。好了，闲话不多说，一起来看今天的《房事早茶》。

　　本周焦点丨Focus

　　‘抢人’大战终归要影响楼市

　　1、落户新政后天津楼市突变

　　每平米房价一夜之间涨了两三千

　　据证券时报报道，天津的楼市受人才引进落户政策的推动火热起来。5 月 16 日，天津发布‘海河英才’行动计划，推出引领高层次创新人才、扶持高层次产业人才等八条人才新政。其中，放宽人才落户条件的新规尤为引人注目，吸引了近百万人在一周内前往咨询落户，人们甚至不惜彻夜排队。

　　数据显示，5 月天津新房市场整体供应量相比前两个月有了显著提升，尤其是后两周，均为近期小高峰。记者走访的多个楼盘均出现涨价情况。

　　‘很多考虑落户天津的人，因为两年之内不把集体户口落到房子上可能就要返回原籍，所以市场价格会涨起来。’记者在某楼盘现场听到有购房者在预判房价，他们交谈中说道，武清区因为靠近北京，近段时间很多楼盘一夜之间涨价两三千。

　　售楼处的销售人员李先生向记者透露了一些门道：‘武清区在人才新政出来前，每个楼盘每天也就卖出三四套，近段时间每天能卖 100 多套。房价涨幅也很明显，比如房子每平方米备案价是 2 万元，开发商此前促销卖 1.5 万元，人才新政后，房子都顶着备案价卖，其实就是变相涨价。’

　　静海区某楼盘的销售人员告诉记者，5 月 16 日天津公布人才引进政策当天，该项目就卖了 80 套，第二天卖了 100 多套，第三天卖了 300 多套。该项目 5 月份销售额 9.7 亿元，而 6 月的销售目标是 8 亿元。

　　‘现在没房，要是有房还是会被抢购一空。现在没房还这么多人来看，有房的时候根本没时间细看，销售顾问也没工夫给客户讲解，马上就得定。’该项目销售人员告诉记者，落户政策出台当天该项目高层住宅均价每平方米 8800 元，现在均价 1 万元左右。‘其实不是房子涨得快，主要是卖得快。房子卖得多，不涨价都不合适。卖得越多涨得越快。本来这个涨幅需要 2 个月左右，现在 10 天就涨到了。’

　　2、武汉大学生安居房开售

　　加上装修定价还不到周边房价的 8 折

　　抢人才大战中，天津的房价涨了。武汉却有另一番景象。据武汉晚报报道，6 月 9 日，武汉首批‘市场价 8 折’大学生安居房正式开售。作为留住人才的举措，武汉推出的‘大学生八折买房’曾经受到广泛关注。

　　当天，经过公平、公正、公开的现场摇号，392 名大学毕业生成功摇中临空港青年城一期 392 套房源，当场签订《武汉市商品房认购书》，并缴纳定金人民币 1 万元。

　　据报道，经过对市场及周边房价进行综合测算后，临空港青年城市场均价为 8740 元/平方米左右，8 折后为 6990 元/平方米。经区委区政府调研大学生购买意愿后，房价 8 折后确定为 6500 元/平方米，加上装修 300 元/平方米，最终定价为均价 6800 元/平方米。

　　3、广州市荔湾区出台人才鼓励政策

　　杰出人才购房补贴 50 万元

　　据广州日报 6 月 11 日报道，广州荔湾区高层次人才奖励政策出台，一次性购房补贴 50 万，除此之外还有医疗、子女入学、配偶就业等一系列优惠政策。

　　据介绍，高层次人才在该市购买商品住宅时，按照区杰出人才 50 万元、区优秀人才 30 万元、工作关系在区公益一类或公益二类事业单位并在编的区后备人才 20 万元的标准给予一次性购房补贴。

　　在广州市未购买商品住宅且未申请住房补贴的，可享受租房补贴，管理期内每年年末集中发放一次。其中，区杰出人才：每人每月 2000 元，区优秀人才：每人每月 1500 元，区后备人才：每人每月 1000 元。

　　楼市 | Real Estate Market　　调控不放松

　　1、抑制房价过快增长

　　辽宁开展房地产市场秩序专项整治工作

　　据澎湃新闻报道，辽宁省 6 月 13 日发布《关于开展房地产市场秩序专项整治工作的通知》，全面规范房地产开发企业和房地产中介机构的开发、销售和中介行为，严厉打击炒房、囤房等扰乱房地产市场秩序行为，抑制房价过快上涨。

　　2、1 个月广东 6 市针对楼市发文 7 次

　　大湾区规划将‘去地产化’

　　据南方都市报报道，随着大湾区发展规划纲要发布进入倒计时，在过去的一个月，佛山、江门、东莞、中山、深圳、惠州等 6 个城市，先后针对楼市发文，着手规范市场、管控价格、抑制投资等行为，并探索楼市管控长效机制。

　　正如雄安新区和海南岛一样，在区域规划的同时全面严控房地产。因此，大湾区发展规划纲要发布前后，同样也会‘去地产化’，或者杜绝过度地产化，以保障城市高质发展，吸引更多高质量人才和企业落户。在这一背景下，湾区各城已经动起来。过去一个多月里，上述 6 个城市针对楼市发文 7 次，以预防楼市‘过热’。

　　3、盘整‘挤水分’

　　郑州二手房成交减少

　　据郑州晚报报道，近期郑州二手房成交显萎缩态势，价格逐步下调。记者在郑州市住房保障和房地产管理局官网查看到，今年 5 月份，郑州市住宅二手房共成交 4614 套，相比 4 月份少了 721 套，比去年5月份少了 1012 套。

　　与二手房形成鲜明对比的是，新房市场的关注度一直不减。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，‘二手房与新房之间还存在一定的价格差，二手房市场将会出现一段时间的盘整过程，会挤出一些水分。’

　　企业动态|Company

　　1、22 家房企前 5 月销售额近 1.7 万亿元

　　同比上涨约 35%

　　据中国证券报报道，截至 6 月 7 日，内地及香港上市房企中已经有 22 家公司公布了前五月的销售数据。1 至 5 月，销售金额合计达到 1.69 万亿元，同比上涨约 35%。5 月份，大部分龙头企业销售业绩乐观，22 家房企销售收入达到了 3515.7 亿元。

　　龙头房企之间的差距在扩大，前 5 月销售额前三名中，碧桂园遥遥领先，中国恒大、万科与其的差距已拉大近千亿元。碧桂园公告称，2018 年前 5 个月，公司共实现合同销售金额约 3346.8 亿元，同比增长 37%。中国恒大前 5 月合约累计销售金额约达 2540.9 亿元，同比分别增长 39% 。万科 1 至 5 月累计实现合同销售金额 2390.3 亿元，同比增长4.81%。

　　第二梯队中的融创中国和保利地产(14.180, 0.53, 3.88%)表现均亮眼。保利地产前 5 月实现签约金额 1551.19 亿元，同比增长 42.95%。融创中国 1 至 5 月实现合约销售金额 1491.3 亿元，同比增长 79%。

　　一些中小规模房地产公司前五月销售增速惊人，新城控股(33.980,1.40, 4.30%)、中国金茂、奥园地产、龙光地产、时代地产、花样年、合景泰富前五月销售同比增速均超过了 50%，这显示出，三、四线城市项目仍然是房企业绩增长的主要抓手。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，总体看，碧桂园、万科与恒大前 5 月销售就突破了 2000 亿元，房企销售在 2018 年前 5 月依然刷新历史纪录。5 月楼市在旺季的影响下，热点城市成交量有所恢复，环比出现了明显地上涨。

　　政策 | Policy

　　单月调控政策次数刷新历史纪录

　　1、5 月 40 城共发 50 次政策

　　专家：料有更多城市跟进摇号买房

　　据中新网报道，中原地产研究中心统计数据显示，2018 年 1 至 5 月，全国房地产调控政策发布次数多达 159 次，比 2017 年 1 至 5 月增加 60%。

　　其中，5 月份，全国超过 40 个城市发布调控政策，当月累计多达 50 次，单月房地产调控政策次数刷新了历史纪录。

　　记者注意到，5 月份发布调控政策的城市有武汉、江门、哈尔滨、长沙、佛山、北京、石家庄、东莞、威海、贵阳、长春、丹东、太原、成都、聊城、重庆、三明、宁波、天津、银川、珠海、济南、厦门、德州、西安、大连、福州、青岛、惠州、赣州等，主要以三四线城市为主。

　　中原地产首席分析师张大伟说，近几个月，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但三四线城市房价出现波动，这是政策密集发布的最核心原因。

　　此外，相比传统的限购限贷，今年楼市调控一大变化是，实施摇号购房的城市不断增加。上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳 8 个城市，全部或者部分房源需要摇号出让。分析认为，‘供需紧张、房价上涨的城市均有可能会实行摇号购房，预计未来将有超过 20 个城市会执行官方摇号的售房政策。在摇号时，刚需、无房户将优先选择房源。’

　　数据 | Data

　　1、前 5 月全国商品房销售额增长 11.8%

　　6 月 14 日，国家统计局发布 2018 年 1 至 5 月份全国房地产开发投资和销售情况，今年前 5 月，全国房地产开发投资 41420 亿元，同比名义增长 10.2%。其中，住宅投资 29037 亿元，增长 14.2%。

　　商品房销售增速在连续 10 个月回落后首次出现回升。统计局数据显示，1 至 5 月份，商品房销售面积 56409 万平方米，同比增长 2.9%，其中，住宅销售面积增长 2.3%。

　　而从商品房销售额来看，1 至 5 月，商品房销售额 48778 亿元，增长 11.8%，增速提高 2.8 个百分点。其中，住宅销售额增长 12.8%。

　　2、各线城市加速去化

　　百城住宅库存规模跌回 6 年前

　　据经济参考报道，在各地调控措施作用下，房地产行业去库存效果明显。易居房地产研究院 13 日发布的全国 100 个城市新建商品住宅库存数据显示，截至 5 月底，受监测的百城住宅库存总量为 42708 万平方米，环比减少 1.6%，同比减少 8.2%。综合历史数据，当前百城库存规模已经跌回到 2012 年 3 月的水平。

　　易居研究院数据显示，截至 5 月底，一线、二线、三四线 100 个城市新建商品住宅库存总量分别为 2099 万、22061 万和 18548 万平方米，环比增幅分别为 -1.8%、-1.9% 和 -1.2%，同比增幅分别为 -3.1%、-10.3% 和 -6.1%。

　　‘三类城市库存规模均有下滑，与 5 月份的市场交易态势有关。’易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示，二线城市同比跌幅最大，可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。

　　100 个城市中，有 73 个城市的库存出现同比下滑态势，其中大连、杭州和金华同比跌幅较大，分别为 53%、49% 和 41%;有 27 个城市库存出现同比增长，其中合肥、珠海和惠州三个城市的库存上升幅度较大，增幅分别达到 111%、95% 和 55%。总体而言，库存同比下跌的城市数量更多，带动百城库存规模整体下跌。

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分类：房产

发布于 2018年6月14日

　　北京房屋租金正一路上扬。北京商报记者调查发现，许多区域一年租金水平涨幅超过20%。除了传统毕业季带来了需求短期集中释放外，北京楼市调控升级、新房供应有限也让部分居住需求转移至租房市场，与此同时，长租公寓以价格换市场的策略也助推了房租走高。

　　居住需求转移至租赁市场

　　不论是在核心城区还是远郊，房租的上涨已成为普遍现象，尤其是延地铁线区域的房源，更是成为了抢手资源。租住在北三环蓟门桥附近的张先生便深有感触。今年5月，因他所租住的房屋要出售，他不得不选择换租，在看房过程中他发现，一年多以前一个月5000元就能租下的一居室，现在的租金涨到了6500元/月，而且好房源并不多。

　　张先生是被楼市调控升级影响到，从而不得不继续租房的“刚需客群”代表。2012年夏天，毕业后的他选择留京工作，原本计划2017年8月社保满五年后购买属于自己的第一个“小窝”，然而由于一些原因导致社保断了5个月，新政出台后的他也失去了购房资质，只能继续租房居住。

　　实际上，自去年“3·17”北京出台“史上最严楼市调控政策”后，实施“认房又认贷”政策、购房资质审查更为严格、首付比例提升、房贷利率从折扣到基准再到上浮……一系列“查漏补缺”式的调控政策接连出台，导致部分刚需客群失去了购买资格和购买能力，这部分有购房计划的客群不得不延期购房。

　　在这种情况下，这部分客群只能在租赁市场寻求适合自己的居住产品，作为一种过渡性选择以等待合适的购房时机来临。

　　在思源地产首席分析师郭毅看来，在楼市调控收紧周期里，居住需求转移至租房市场，并非是租房需求上升的唯一原因。除此之外，这也与近年来北京土地市场的供应情况有关。资料显示，2015年、2016年两年时间里，北京市整体土地市场供应锐减。其中，2016年北京的居住类用地供应仅17宗，环比2015年下降了63%;17宗地的总建设用地面积为128.22万平方米，环比下降高达67.1%。

　　“土地供应的减少，也意味着商品住宅供应的下滑，这也挤压居住需求至房屋租赁市场，再加上调控端的收紧，导致居住需求转移至租赁市场，在一定程度上推升了房屋租金水平的上升。”郭毅如是称。

　　供需矛盾推升租金上涨

　　贝壳研究院数据显示，今年5月，北京链家租赁房源单平方米月租金为86.9元，同比涨幅为14.2%，环比上涨2.4%，近3个月租金环比涨幅呈现扩大趋势。从各商圈的租金环比涨幅来看，5月租金涨幅排名前20的商圈，上涨幅度基本都在10%以上。其中，知春路商圈涨幅为26.9%排名首位。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，影响房屋租赁市场租金的最主要因素还是供需关系。在租赁需求上升的情况下，租赁房源的供给却没有明显增加，也导致供需失衡，进而推升房屋租金的上涨。

　　如今，租赁住房已成为住房供应体系中不可或缺的重要一环。早在2016年，国务院办公厅就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出要支持租赁住房建设，培育市场供应主体，鼓励住房租赁消费;2017年4月，住建部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，明确要求增加租赁住房有效供应，以及在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地建设租赁住房试点。

　　根据北京市政府规划，2017-2021年，北京将建设50万套租赁住房。2017年北京市已经确定了39个集体土地租赁住房项目，主要涉及朝阳、海淀、丰台、顺义、昌平、大兴等12个区，建设用地约203公顷，总建设面积约321万平方米。在2018年，北京市将继续推动200公顷集体土地租赁住房项目入市。同时，在贷款及融资方面给予扶持。

　　不过，目前上述租赁住房仍未大规模入市，北京市租赁住房的现状仍是供应不足。在严跃进看来，随着北京市政府规划的租赁住房集中入市，将有助于缓解住房租赁市场供需失衡的现状，将有利于未来租房市场的平稳发展。

　　值得一提的是，贝壳研究院发布的北京5月租赁市场月报认为，随着毕业季的临近，市场中将有一波体量较大的租赁需求集中释放，供需矛盾加剧，房东预期进一步增强，租金也将面临一定上涨压力。

　　品牌长租公寓的AB面

　　除了供需两端的因素之外，也有业内人士认为，这两年是长租公寓市场快速发展的一年，出于成本和盈利的考虑，机构化长租公寓租金普遍会高于周边由个人出租的房屋，大量长租公寓房源的入市也刺激了租金的上涨。

　　对于租客而言，多样化的长租公寓选择确实提升了居住品质和租住体验，但是长租公寓较高的房屋租金也是他们选择租房时会考虑到的一个重点。据了解，目前长租公寓项目租金一般比周边民房平均租金贵15%以上。

　　东城区和平里一处长租公寓项目最小面积月租金为5500元，20平方米左右的复式房间月租金达到了6900元，而该公寓周边的普通租赁房源，50平方米的两居室租金在6000-6500元左右。在性价比上有明显差距，但是该公寓项目以“满租”来证明市场的认可度。

　　“长租公寓解决了很多普通租赁市场的痛点，比如免去了与房东之间的沟通麻烦，更不用担心哪天会被房东赶出去，”一位即将毕业的大学生选择了长租公寓，而他自己的工资却不足以支付房租。

　　在一线和热点二线城市，以自持物业为主的长租公寓企业拿地成本普遍较高，企业运营的长租公寓价格自然会高于市场价格;而以分散运营为主的长租公寓运营成本也很高，它们首先要从居民手中归集房源，而居民提供不出发票，企业无法抵扣税，其次是居民房屋多数需要维修，成本也不低，这也使得长租公寓项目的租金定价比周边高。

　　不过业内人士分析认为，长租公寓的发展与租赁住房租金的上涨并无直接关系。目前，住房租赁市场也呈现出明显的“层级化”，长租公寓对应的是中高端租房客群，或者说是改善类的租住需求，而普通民宅对应的则是初级的租住需求。但普通租赁房却也免不了以长租公寓为定价参照物来拔高租金要求。