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- 分类：房产
- 发布于 2018年6月26日
楼市的调控与资金状况，在近期发生了微妙的变化。
一方面，调控依旧，并且不断加码。近期领涨楼市的二线城市，政策力度可谓空前。6月24日起，西安、长沙先后发文加强对购房资格的管理，并暂停向企业出售商品住房和二手房。
“当前房地产市场的矛盾，不是供需矛盾，是炒房和反炒房的矛盾。” 长沙市住建委党委书记、主任王伟胜在发布政策时的表态，在一定程度上表明了地方政府的决心。
另一方面，调控带来的销售增速下滑，以及“去杠杆”背景下的融资渠道收紧，融资成本走高，让前一轮行情中加杠杆扩张的部分房企，其资金状况被认为将在2018年下半年经历严峻考验，三季度是否“降价回款”的猜测一直存在。
调控与资金双重承压下，本周末央行定向降准，也给楼市走向带一些猜测。一些观点认为，从历史经验来看，降准对房地产存在利好。但也有观点指出，政策对房企融资“去杠杆”已经到极致，所谓“创新型”的加杠杆融资方式基本被叫停，此次降准对缓解房企偿债压力的作用不应被过高预估。
限售持续“下渗”
调控依旧是近期楼市的主旋律。
继6月24日，西安在全国首先暂停向企事业单位销售商品住房和二手住房后，长沙迅速跟进。
6月25日，长沙市政府办公厅下发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，同样暂停向企业销售商品住房和二手住房。并从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、严禁炒作等环节出台九大措施，进一步加强楼市调控。
其中，长沙收紧了限售政策。与此前限售两年所不同的是，此次长沙市规定，自6月26日起，在长沙限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。
21世纪经济报道注意到，除却西安、长沙开启了对企业暂停销售住房的政策，近期，“限售”等调控政策在三四线城市加速“下渗”。
所谓限售，是指购房取得房产证后，满一定年限才能上市交易的调控政策，首先出现在厦门。2017年3月23日，该市出台新规“新购商品房取得房产证后满2年才能出售”。此后迅速被各楼市热点城市采用，到2018年初，全国已有超过50个城市对全部或部分房源限售。
2018年以来，随着部分三四线城市在楼市轮动效应的作用下开启了上涨周期，“限售”政策对三四线城市的“下渗”也在加速。据不完全统计，6月以来，宜昌、徐州、西双版纳等多个城市发布了“限售”政策。
其中，宜昌和西双版纳对限购区域内实施两年限售。而徐州则在6月初印发规定，对市区户籍家庭拥有一套住房的，新购商品房限售2年，对当地户籍家庭拥有二套住房及以上、和非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的则限购3年。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道表示，限售政策对炒房客施加较大的资金压力，是破解短期内套现的炒房行为最有效、最严厉的政策之一。限售政策在部分城市的出台和收紧，表明房地产调控依然会从严。预计后续部分城市，尤其一些中西部热点城市和三四线城市，出台政策“限售”、“限购”的可能性依然较大。
资金依旧紧张
在调控依然从紧的背景下，房企的资金状况格外引人关注。
6月22日，中国人民银行发布《中国区域金融运行报告(2018)》表示，一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大。数据显示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企负债合计已经超过6.58万亿元，房企整体负债率高达79.42%。
负债率高企的同时，从数据来看，房企融资难度也在不断加大。
公司债方面，同策研究院的数据显示，受监测房企发行公司债融资总额为58.35亿元，环比减少87.59%。其中境内发行40亿元，环比减少65.52%，境外发行18.35亿元(人民币)，环比减少94.82%。
贷款方面，国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业到位资金中国内贷款10201亿元，同比下降2.8%。其中，五月单月新增国内贷款1564亿元，同环比分别下降约9%和7%。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟指出，一些2016年加杠杆扩张的房企，借贷资金平均周期2年，融资渠道收紧的背景下，2018年资金到期集中兑付压力加大。
这也让央行降准格外引人关注。6月24日，央行宣布：从2018年7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。
多位受访人士均指出，从以往的政策实施效果来看，虽然政策定向支持的意图明显，但资金难免间接流向房地产市场等领域，可能在一定程度上对楼市产生潜移默化的影响。
东方证券首席经济学家邵宇向21世纪经济报道表示，为了防止资金大量流入房地产领域，应在宏观审慎的金融管控体系下，加强监管检查，加大处罚力度，通过非现场监管和现场检查，加强对项目的报备、管理和考核，防范房地产开发贷款余额的快速增加。
张宏伟则指出，当前政策对房企融资“去杠杆”已经到极致，所谓“创新型”的加杠杆融资方式基本被叫停，因此，即使降准，短期内房企也不会有机会大幅加杠杆。预计2018年三季度，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，房企放弃价格“底线”，主动降价的可能性在加大。
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- 发布于 2018年6月25日
今年1-5月份，深圳全市新增获批住宅预售量与去年同期相比出现明显增长，今年5月份新增获批预售量环比大幅增长超过1倍;但值得注意的是，今年1-5月仅有两个商务公寓项目，较去年同期大幅缩水超过70%。而就一手住宅成交量来看，不管是1- 5月份还是5月份都呈同比增长;其中，5月份的成交量环比增长超过一成。从分部门的中长期贷款增加值来看，5月份增幅明显。中长期贷款增加值与房地产成交量二者之间，是否存在直接的关联和同步的线性增长关系?另外，5月份全市哪些楼盘的成交表现抢眼?这些都是大家比较关心的焦点。
深圳市规土委数据显示，单单是5月下旬全市获批预售面积(不含安居房及商务公寓)就占整个五月份的比例高达95.1%;占1- 5月份的获批预售总量的55.8%，申领预售许可证明显提速。其中，龙光玖龙台、满京华云著获批均超过千套，成为今年以来首次出现千套以上领证的项目和月份;此外，华丰前海湾也获批近千套住宅，单是上述三个项目的集中批售量就超过全市总量的七成。根据深圳房地产信息网数据，5月份，深圳主力成交项目包括京基御景中央、佳兆业未来城、鸿荣源壹成中心、万科瑧山府、奥园翡翠东湾等，排名TOP10中的高价项目仅有万科瑧山府。前十名个盘合计成交量超过全市半壁江山，成交套数和成交面积分别占全市的50.9%和56.4%。Q房网认为，6月仍有不少潜在入市项目，目前新房与二手房价格倒挂，持续的供应加上极具吸引力的价格，新房住宅成交仍有上升空间。
尽管市场一直都传递出信贷资金紧张的信息，不过，南都记者查阅深圳金融统计数据显示：5月份深圳全市人民币贷款增加405.26亿元，分部门来看，住户部门贷款增加154.83亿元;其中，中长期贷款增加161亿元，环比大幅增长超过四成。4月份和3月份的住户部门中长期贷款分别为114亿元和132亿元。按揭贷款对象针对的是所有房产类别，对应的今年3、4、5月份的一手住宅成交量分别为：20.4万㎡、18.7万㎡和25.9万㎡，5月份环比增长近四成;此外，一手商业(商业主要为商务公寓，在成交量统计口径方面 ，商务公寓计入“商业”类别)、办公近3个月的成交量总体上也都是环比增长;而且二手住宅、商业、办公也呈同一趋势。这与作为购房按揭贷款的当月新增住户部门中长期贷款的数据趋势完全一致，幅度也基本一致，也从金融数据角度佐证了二者之间呈现高度正相关关系和成交量增长的直接影响因素。
此外，对比今年6月与5月初的深圳的商业银行住宅贷款利率，可以看出，中、农、工、建四大国有银行在5月初首套房贷利率都是上浮10%。目前，上述四大行中的中国银行(3.720, -0.02, -0.53%)、工商银行(5.610, -0.06, -1.06%)都已经上浮至15%，而招商银行(28.150,-0.47, -1.64%)早在5月初已经率先上浮至15%了。从近几日一手住宅成交量来看，日均成交套数都在90套以上，照此来看，6月份成交量很有可能继续上行超过新高的5月份。
深圳市瑞邦置业总经理黄柳表示，当下二手房现状是刚需购买依然坚挺，但银行信贷处于持续紧张状态，成交量依然维持在正常水平，价格方面有轻微上涨势头，主要是大户型豪宅和学位房支撑所致，未来价格和成交量将保持平稳缓涨态势，一旦银行停贷则会掉头向下。此外，黄柳表示，作为在深圳房贷市场占比最高的建行，由于前段时间房贷客户扎堆申请，建行6月份对二手房接单量开始明显减少，基本上不太接单二手房贷业务。业内人士称，6月份的额度比较紧张，6月是第二季度的最后一个月面临季度和半年度考核，为了达到考核要求，会严格控制房贷额度的发放，预计6月份房贷额度环比继续大幅增长的可能性不大，反而很可能会环比下降。
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- 发布于 2018年6月25日
今年1-5月份，深圳全市新增获批住宅预售量与去年同期相比出现明显增长，今年5月份新增获批预售量环比大幅增长超过1倍;但值得注意的是，今年1-5月仅有两个商务公寓项目，较去年同期大幅缩水超过70%。而就一手住宅成交量来看，不管是1- 5月份还是5月份都呈同比增长;其中，5月份的成交量环比增长超过一成。从分部门的中长期贷款增加值来看，5月份增幅明显。中长期贷款增加值与房地产成交量二者之间，是否存在直接的关联和同步的线性增长关系?另外，5月份全市哪些楼盘的成交表现抢眼?这些都是大家比较关心的焦点。
深圳市规土委数据显示，单单是5月下旬全市获批预售面积(不含安居房及商务公寓)就占整个五月份的比例高达95.1%;占1- 5月份的获批预售总量的55.8%，申领预售许可证明显提速。其中，龙光玖龙台、满京华云著获批均超过千套，成为今年以来首次出现千套以上领证的项目和月份;此外，华丰前海湾也获批近千套住宅，单是上述三个项目的集中批售量就超过全市总量的七成。根据深圳房地产信息网数据，5月份，深圳主力成交项目包括京基御景中央、佳兆业未来城、鸿荣源壹成中心、万科瑧山府、奥园翡翠东湾等，排名TOP10中的高价项目仅有万科瑧山府。前十名个盘合计成交量超过全市半壁江山，成交套数和成交面积分别占全市的50.9%和56.4%。Q房网认为，6月仍有不少潜在入市项目，目前新房与二手房价格倒挂，持续的供应加上极具吸引力的价格，新房住宅成交仍有上升空间。
尽管市场一直都传递出信贷资金紧张的信息，不过，南都记者查阅深圳金融统计数据显示：5月份深圳全市人民币贷款增加405.26亿元，分部门来看，住户部门贷款增加154.83亿元;其中，中长期贷款增加161亿元，环比大幅增长超过四成。4月份和3月份的住户部门中长期贷款分别为114亿元和132亿元。按揭贷款对象针对的是所有房产类别，对应的今年3、4、5月份的一手住宅成交量分别为：20.4万㎡、18.7万㎡和25.9万㎡，5月份环比增长近四成;此外，一手商业(商业主要为商务公寓，在成交量统计口径方面 ，商务公寓计入“商业”类别)、办公近3个月的成交量总体上也都是环比增长;而且二手住宅、商业、办公也呈同一趋势。这与作为购房按揭贷款的当月新增住户部门中长期贷款的数据趋势完全一致，幅度也基本一致，也从金融数据角度佐证了二者之间呈现高度正相关关系和成交量增长的直接影响因素。
此外，对比今年6月与5月初的深圳的商业银行住宅贷款利率，可以看出，中、农、工、建四大国有银行在5月初首套房贷利率都是上浮10%。目前，上述四大行中的中国银行(3.720, -0.02, -0.53%)、工商银行(5.610, -0.06, -1.06%)都已经上浮至15%，而招商银行(28.150,-0.47, -1.64%)早在5月初已经率先上浮至15%了。从近几日一手住宅成交量来看，日均成交套数都在90套以上，照此来看，6月份成交量很有可能继续上行超过新高的5月份。
深圳市瑞邦置业总经理黄柳表示，当下二手房现状是刚需购买依然坚挺，但银行信贷处于持续紧张状态，成交量依然维持在正常水平，价格方面有轻微上涨势头，主要是大户型豪宅和学位房支撑所致，未来价格和成交量将保持平稳缓涨态势，一旦银行停贷则会掉头向下。此外，黄柳表示，作为在深圳房贷市场占比最高的建行，由于前段时间房贷客户扎堆申请，建行6月份对二手房接单量开始明显减少，基本上不太接单二手房贷业务。业内人士称，6月份的额度比较紧张，6月是第二季度的最后一个月面临季度和半年度考核，为了达到考核要求，会严格控制房贷额度的发放，预计6月份房贷额度环比继续大幅增长的可能性不大，反而很可能会环比下降。
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