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- 分类：房产
- 发布于 2018年7月05日
近日，多家机构发布了2018年上半年土地市场的监测报告。
易居研究院的报告显示，上半年，40个典型城市土地市场量增价跌，土地成交面积同比增长18%，土地成交均价同比下跌13.2%，溢价率保持低位。土地出让金方面，40城土地出让金达到10453亿元，尽管14.4%的同比增速比前一年大幅下降，但总额仍创下了历史新高。
从结构上来看，受到严格调控的一线城市明显降温，加大供应的二线城市量升价稳，而在市场轮动效应和棚改政策利好双重作用下，三线城市则量升价涨。
易居研究院研究员詹毅凡预测，土地市场将在下半年迎来降温。一方面，由于三四线城市的土地市场竞争变得更为激烈，地价屡创新高，将导致房企做拿地选择时更为谨慎。另一方面，由于金融环境的收紧，房企的拿地动作将受到资金的制约。同时，房企的土地储备在近1年来已经有了较大的增长，主动拿地尤其是以高价拿地的主动性在下降。
三四线城市量价齐涨
土地市场正在持续分化。
据中国指数研究院的数据，受其监测的300个城市中，一线城市土地市场降温明显。今年上半年，一线城市共成交土地面积1207万平方米，同比增加3%;土地出让金为1837亿元，同比减少23%;楼面均价为7051元/平方米，同比下降21%。
与一线城市相比，二线城市则呈现量升价稳态势。中指院数据显示，300个城市中，二线城市土地成交土地面积和土地出让金分别同比增加31%和33%，但土地成交价则同比持平。
三四线城市则量价齐涨。中指院监测的三四线城市共成交土地7397宗，成交面积达到30248万平方米，同比增加25%;而土地出让金则达到7538亿元，同比大增43%;而土地成交楼面均价为1458元/平方米，同比上涨10%。
此前，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾用“舞龙”，来向21世纪经济报道来形容楼市轮动效应下的住房和土地市场。他表示，龙头的一线城市整体还处在市场低迷期，但龙尾末端的三四线城市，则还处在尚未开始下行的高峰状态。
一二线城市与三四线城市土地市场在上半年的进一步分化，也引起了部分担忧。詹毅凡表示，近两年三四线城市因棚改货币化安置的政策利好，去掉了大量的库存，实际需求已经严重透支。由于三四线城市的经济基础相对薄弱，对楼市提供的支撑力度有限，盲目地在这些城市拿地可能导致库存的增加，这些城市或将再次面临去库存的压力。
实际上，市场对三四线拿地的态度也在变得审慎。7月4日，有媒体报道称，碧桂园叫停在三四五线城市全覆盖战略。尽管碧桂园方面向21世纪经济报道澄清此为谣言，也有碧桂园高层回应媒体称叫停的是“表面看起来销售额很大、实际权益很小的项目”。但分析人士向21世纪经济报道指出，“这个动作或对其他房企的心态产生微妙的影响。”
21世纪经济报道注意到，另一个能从侧面反映市场热度的关键数据，是在出让面积与出让金持续高位的同时，中国指数研究院与易居研究院监测的300个和40个城市，地价分别下调了1%和13.2%。
这其中有三线城市土地大规模交易拉动均价下滑的因素，但一些数据也显示，土地市场正在趋于理性。中指院的数据显示，一线、二线和三四线城市的土地溢价率分别为11%、17%，和27%，比去年分别下滑了10个百分点，15个百分点和23个百分点。
而易居研究院的数据显示，受其检测的40个城市中，总体地价房价比已连续下行3个季度，市场正在回归理性。
供应结构多元化
全国政协经济委员会副主任委员杨伟民6月在陆家嘴(15.140, -0.26,-1.69%)论坛公开表示，行政性措施已经不能根治当前的房地产乱象。也让接下来如何推动系统性的住房制度改革，成为关注焦点。
其中，完善土地供应制度成为焦点。2018年上半年已发布的政策来看，一些地方提高了住宅用地供应比例，另一方面，如何加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，也是政策关注的重点。
3月，国务院印发《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》，提出对于人均城镇建设用地水平较低、规划建设用地规模确有不足的省份，可以使用跨省域调剂节余指标少量增加规划建设用地规模，并在新一轮土地利用总体规划编制时予以调整。
5月，住建部在《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》中指出，热点城市要提高住房用地比例，住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排。3-5年内，热点城市租赁住房、共有产权住房用地占新增住房用地供应50%以上。
实际上，从2017年起，各地优化供应结构的文件就屡有出台。杭州在1月提出，从2018年起到2021年底，市区将按每年出让住宅用地面积不少于5%的比例提供用地，专门建设人才专项租赁住房。深圳在6月提出，要着力构建长周期住房供应体系，明确商品房、人才住房和安居型商品房、租赁住房比例分别为40%、40%、20%。
这其中，最受关注的是北京从2017年开始大力推出的共有产权住房。
中原地产研究中心的统计数据显示，2017年北京成交71宗住宅用地，这些土地累计成交规划建筑面积约969万平方米，其中合计共有产权面积达到了300万平方米。而这些土地正在转化成为住房供应，据统计，北京上半年成交新房1.06万套，其中共有产权房2013套，占比超过20%。
这一模式正在被其他地方所推广。6月27日，广东省住房和城乡建设厅印发《关于开展共有产权住房政策探索试点的通知》，提出在广州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索试点共有产权住房政策，试点时限为1年。
对此，广州市社科院研究员谈锦钊表示，这有利于广东省多元住房体系的建立，而共有产权房的推出，也有利于满足这些城市当地发达制造业，带来的庞大的中低端住房需求。
有分析人士指出，前一阶段的房地产调控，主要注重“控情绪”，而要推动长效机制的建立，更多城市开始大范围、深层次注重“调结构”成为必然。以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设，将在2018年下半年进入加速阶段。
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- 发布于 2018年7月03日
作为四个直辖市之一的重庆，一直以来被认为是楼市的“洼地”。几年来重庆的GDP增长速度领跑全国，但房价在四大直辖市中排名最后。
▲重庆近两年房价走势(数据来源：房天下) 来自房天下的数据显示，5月份重庆新房成交均价为1.17万元/平方米，二手房成交价为1.27万元/平方米，两者价差在1000元/平方米左右。
▲数据来源：房天下 此外重庆国土房管局网签数据显示，今年1~5月全市商品住房上市2051万平方米、同比增加32.7%，其中主城区商品住房上市1234万平方米、同比增加59%。同期，今年1~5月全市二手住房成交1143万平方米、同比减少6.9%，其中主城区成交447万平方米、同比减少26.1%。从上述数据看，重庆楼市的热度主要集中在新房上，而新房购房热潮则体现在高层电梯房的刚需户型上。
由于其他一线城市及新一线城市陆续颁布了限购政策，因此尚未限购的重庆吸引着较多外地“三无人员”前来购房，据中国经营报今年6月报道，重庆一位置业顾问表示，他推销的楼盘几乎三分之一的客户都来自四川。所谓“三无人员”，指的是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人。
不过，重庆对待“三无人员”的购房政策有趋严之态，而为了稳定房价，当地政府继6月28日提出“房价波动大问责区县，不给炒房者贷款”之后，又在昨日(7月2日)出台了新的政策。
7月2日下午，重庆市财政局官网发布《关于调整房地产开发经营业务计税毛利率等政策的通知》(以下简称《通知》)，对重庆市房地产开发经营业务计税毛利率、土地增值税预征率、购买商品房税收优惠、首次购房按揭财政补助等5项政策作出调整。
《通知》中提到的重庆市个人首次购房按揭财政补助政策，将由之前的执行至2022年12月31日提前到今年8月1日停止执行，尤其受到关注。
调整5项房地产政策
该《通知》由重庆市财政局、国家税务总局重庆市税务局、重庆市国土资源和房屋管理局联合下发，对以下5项房地产政策进行调整：
一是自2018年7月1日起，对在主城区(含主城开发区)从事房地产开发经营业务的企业，其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%调整为20%。
二是自2018年7月1日起，对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%。
三是自2018年7月1日起，停止执行对投资性房地产房产税按就低原则选择从价计征或从租计征政策。
四是自2018年7月1日起，对个人购买家庭唯一或第二套住房的契税、个人转让家庭唯一生活用房(住房)的个人所得税等税收优惠政策中，涉及的家庭持有住房套数情况以全市为范围进行认定。
五是自2018年8月1日起，不再执行个人首次购房按揭财政补助政策。对2018年8月1日前已满一个补助年度且符合相关条件的产权人，可在补助年度到期后3个月内进行申报办理;对2018年8月1日前未满一个补助年度但符合相关条件的产权人，可在2018年8月1日~2018年10月30日进行申报，按补助年度内购房按揭贷款已支付月份据实办理;暂未取得房产证的产权人，可在2018年8月1日~2018年10月30日进行申报办理，相关补助资金待产权人取得产权证后再予拨付。
实际上，该《通知》在7月2日中午即开始在网上流传，每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者也随即致电重庆市财政局，并得到后者对该《通知》真实性的确认。当日下午5时许，重庆市财政局官网正式发布了该《通知》。
记者注意到，《通知》中提到政策中的第一条(企业所得税上调)和第二条(土地增值税上调)，其目的均为增加供应，促使房地产企业更快将房源推向市场，保证当地楼市供需关系平衡。而第三点(投资性房地产房产税调整)和第四点(以住房套数认定税收优惠)则对炒房客起到了威慑——需要付出更多的资金成本。
取消首次购房按揭财政补助
在本次调整的5项政策中，对购房者意义较大的是第五条，即在8月1日起停止执行对个人首次购房按揭进行财政补助的政策。
2010年9月，重庆市财政局推出首套房按揭补贴政策，该政策规定，从2008年12月1日起(签订正式购房合同为准)，在重庆市主城区首次购买住房(含改善型购房)并以按揭方式支付，同时在上述区域缴纳个人所得税的购房产权人为享受财政补助的对象。
补助方式和计算方法为：
从购买住房并支付按揭本息的首月起算，连续12个月止为一个补助年度。在补助年度内，以实际缴纳的个人所得税的40%为限。高于按揭本息的，按按揭本息额度给予补助;低于按揭本息的，按个人所得税40%的额度给予补助。总累计补助金额不得超过住房总价的30%。
据中国证券报此前报道，“购买首套房补贴”政策，其实是重庆落实多层次住房保障体系的其中一部分。重庆市国土资源与房屋管理局相关负责人曾表示，房地产市场要形成“低端有保障，中端(首套)有补贴，高端多缴税”的多层次调节体制。
据重庆日报报道，该政策随后在2016年6月宣布进行调整，将原本的2017年12月31日到期时间，延长至2022年12月31日。
那么，该政策的退出是否会对重庆的刚需购房者产生影响呢?
“其实目前市场上大部分都是带有投资目的的购房者，所以这种政策取消是一个正常的事件。”中原地产首席分析师张大伟向每日经济新闻记者表示，“但该政策的退出实际影响并不大，间接的心理影响可能会更大，因为体现了从严从紧约束型的政策取向。”
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- 分类：房产
- 发布于 2018年7月03日
作为四个直辖市之一的重庆，一直以来被认为是楼市的“洼地”。几年来重庆的GDP增长速度领跑全国，但房价在四大直辖市中排名最后。
▲重庆近两年房价走势(数据来源：房天下) 来自房天下的数据显示，5月份重庆新房成交均价为1.17万元/平方米，二手房成交价为1.27万元/平方米，两者价差在1000元/平方米左右。
▲数据来源：房天下 此外重庆国土房管局网签数据显示，今年1~5月全市商品住房上市2051万平方米、同比增加32.7%，其中主城区商品住房上市1234万平方米、同比增加59%。同期，今年1~5月全市二手住房成交1143万平方米、同比减少6.9%，其中主城区成交447万平方米、同比减少26.1%。从上述数据看，重庆楼市的热度主要集中在新房上，而新房购房热潮则体现在高层电梯房的刚需户型上。
由于其他一线城市及新一线城市陆续颁布了限购政策，因此尚未限购的重庆吸引着较多外地“三无人员”前来购房，据中国经营报今年6月报道，重庆一位置业顾问表示，他推销的楼盘几乎三分之一的客户都来自四川。所谓“三无人员”，指的是在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人。
不过，重庆对待“三无人员”的购房政策有趋严之态，而为了稳定房价，当地政府继6月28日提出“房价波动大问责区县，不给炒房者贷款”之后，又在昨日(7月2日)出台了新的政策。
7月2日下午，重庆市财政局官网发布《关于调整房地产开发经营业务计税毛利率等政策的通知》(以下简称《通知》)，对重庆市房地产开发经营业务计税毛利率、土地增值税预征率、购买商品房税收优惠、首次购房按揭财政补助等5项政策作出调整。
《通知》中提到的重庆市个人首次购房按揭财政补助政策，将由之前的执行至2022年12月31日提前到今年8月1日停止执行，尤其受到关注。
调整5项房地产政策
该《通知》由重庆市财政局、国家税务总局重庆市税务局、重庆市国土资源和房屋管理局联合下发，对以下5项房地产政策进行调整：
一是自2018年7月1日起，对在主城区(含主城开发区)从事房地产开发经营业务的企业，其销售未完工开发产品的企业所得税计税毛利率由15%调整为20%。
二是自2018年7月1日起，对非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由2%调整为3.5%。
三是自2018年7月1日起，停止执行对投资性房地产房产税按就低原则选择从价计征或从租计征政策。
四是自2018年7月1日起，对个人购买家庭唯一或第二套住房的契税、个人转让家庭唯一生活用房(住房)的个人所得税等税收优惠政策中，涉及的家庭持有住房套数情况以全市为范围进行认定。
五是自2018年8月1日起，不再执行个人首次购房按揭财政补助政策。对2018年8月1日前已满一个补助年度且符合相关条件的产权人，可在补助年度到期后3个月内进行申报办理;对2018年8月1日前未满一个补助年度但符合相关条件的产权人，可在2018年8月1日~2018年10月30日进行申报，按补助年度内购房按揭贷款已支付月份据实办理;暂未取得房产证的产权人，可在2018年8月1日~2018年10月30日进行申报办理，相关补助资金待产权人取得产权证后再予拨付。
实际上，该《通知》在7月2日中午即开始在网上流传，每日经济新闻(微信号：nbdnews)记者也随即致电重庆市财政局，并得到后者对该《通知》真实性的确认。当日下午5时许，重庆市财政局官网正式发布了该《通知》。
记者注意到，《通知》中提到政策中的第一条(企业所得税上调)和第二条(土地增值税上调)，其目的均为增加供应，促使房地产企业更快将房源推向市场，保证当地楼市供需关系平衡。而第三点(投资性房地产房产税调整)和第四点(以住房套数认定税收优惠)则对炒房客起到了威慑——需要付出更多的资金成本。
取消首次购房按揭财政补助
在本次调整的5项政策中，对购房者意义较大的是第五条，即在8月1日起停止执行对个人首次购房按揭进行财政补助的政策。
2010年9月，重庆市财政局推出首套房按揭补贴政策，该政策规定，从2008年12月1日起(签订正式购房合同为准)，在重庆市主城区首次购买住房(含改善型购房)并以按揭方式支付，同时在上述区域缴纳个人所得税的购房产权人为享受财政补助的对象。
补助方式和计算方法为：
从购买住房并支付按揭本息的首月起算，连续12个月止为一个补助年度。在补助年度内，以实际缴纳的个人所得税的40%为限。高于按揭本息的，按按揭本息额度给予补助;低于按揭本息的，按个人所得税40%的额度给予补助。总累计补助金额不得超过住房总价的30%。
据中国证券报此前报道，“购买首套房补贴”政策，其实是重庆落实多层次住房保障体系的其中一部分。重庆市国土资源与房屋管理局相关负责人曾表示，房地产市场要形成“低端有保障，中端(首套)有补贴，高端多缴税”的多层次调节体制。
据重庆日报报道，该政策随后在2016年6月宣布进行调整，将原本的2017年12月31日到期时间，延长至2022年12月31日。
那么，该政策的退出是否会对重庆的刚需购房者产生影响呢?
“其实目前市场上大部分都是带有投资目的的购房者，所以这种政策取消是一个正常的事件。”中原地产首席分析师张大伟向每日经济新闻记者表示，“但该政策的退出实际影响并不大，间接的心理影响可能会更大，因为体现了从严从紧约束型的政策取向。”
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