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分类：房产

发布于 2018年9月25日

　　9月21日，继共有产权住房新政后，广东住房市场又一次成为外界焦点：广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(以下简称《通知》)。《通知》表示，广东省住建厅已配合住建部要求，对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料，拟“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”。该材料拟于9月25日上报住建部。

　　随后，时代周报记者从住建厅工作人员处了解到，9月21日住建厅房地产处下发了一份文件，意在向各房企了解当前手头所持有的项目预售信息等情况，但对广东省房地产协会已经拟订《通知》的消息，该人员表示：“需要向房地产处垂询才比较可靠，但总体而言，现售是趋势。”

　　广东省房协相关人士向《中国经营报》记者表示：“该文件只是征询意见稿，并非真的实施。

　　21日当晚，住建部相关人员表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售、全面实施现售征询意见情况并不属实，与此同时表示具体情况不便透露，“该情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。”

　　现售要求并非第一次在粤出现

　　《通知》指出，日前住建部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发了《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全部评估的函》，其中要求对商品房预售许可进行深入研究。《通知》分析指出，商品房预售制度有利于提高资金使用效率，但也存在资金链断裂导致工程烂尾，虚假广告、定金圈套、合同欺诈等违法违规销售行为有机可乘，产生了交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等情况。

　　据不完全统计，2017年，广东全省资金链断裂类矛盾总数61宗，其中2016年转存数28宗，2017年新增数33宗，已化解44宗，结余17宗，矛盾化解率72.1%。因房地产企业资金链断裂矛盾涉及金额较大、人群较大，容易造成比较大的社会影响和经济损失。

　　时代周报记者整理分析发现，现售要求并非第一次在广东出现。今年7月，江门住建局发布《江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法(公开征求意见稿)》)提出，2018年10月1日起，江门所销售的商品房必须是竣工验收合格的现房或已办理不动产首次登记的车位(库)。6月，中山首宗要求现售的地块由万科竞得，刷新了中山楼面地价的最高纪录。9月，中山又发布两块需要现售的土地。

　　在住房改革走得较快的深圳，早在2016年就试点出让了一块限“现售”的土地，由中国电建(5.330, -0.04, -0.74%)和广州方荣联合以82.8亿元竞得，成为2016年龙华价格最高的地块。时代周报记者通过公开信息及地图显示了解到，这块限“现售”土地为商住两用地，目前仍显示为“在建”。

　　从全国范围来看，9月，哈尔滨市出台《关于稳定商品房价格的意见》，其中规定，位于三环区域内的新建项目实行商品房预售与现售相结合，多层房屋暂停商品房预售并实行商品房现售，高层房屋商品房预售审批须主体封项。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，广东此次对商品房预售政策调整的建议，体现了当前住房供给侧结构性改革的导向，即认为现房销售模式将更加成熟，而预售或者说期房制度会更加不适合，类似政策也符合改革开放40年广东房地产市场的发展实际，属于较大的创新，和租赁市场改革等都可以理解为房地产领域的体制重大创新，其对于全国10万家规模之多的开发企业来说，显然有较为明显的影响。

　　将会淘汰至少一半房企?

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受时代周报记者采访时表示，目前房企开发资金主要来源于三个方面：自有资金、银行贷款和预售回流，“现售将会对房企的实力产生非常大的考验。”宋丁表示：“中国的预售制度是在早年开发商资金比较紧张但供应需求大、需要加快开发节奏的情况下，学习香港‘楼花’的做法实行的。推行了二十多年后，中国房地产市场已经有所变化，预售制度在这么多年的实行中也存在购房者承担了大多数资金风险以及在收楼时发现货不对板的纠纷等问题，总体而言，现售是未来的趋势。”

　　对于取消预售对房地产企业生存产生的影响，严跃进举例表示，在预售制度下，开发商在建造房子过程中，如果是30层的房屋，建了5层之后即可办理预售，进行资金回笼并进行后续投资，但如果采取现售，就可能需要30层房屋全部建造完毕才能进行销售回流资金，这对房企的资金考核压力就很大，“资金弱的房企将无法进行开发投资”。

　　宋丁表示，全面推行住房现售制度，“将会淘汰至少一半房企，剩下一些大的、实力雄厚的企业。”对于现售可能带来的供应紧张，宋丁认为，供应紧张在政策推进阶段肯定会存在，但也要看相关的配合方式怎么应对，“未来市场会逐渐适应，最终形成非预售的格局”。

　　多数专家表示，此政策推进不宜过急。中原地产首席分析师张大伟向时代周报记者分析认为，取消预售制度，短期看可能性不大：“这会加大企业的资金链风险，导致企业回款周期严重拉长。但当下房地产市场依然是中小企业集中，龙头房企占比份额不高。取消预售有利于资金宽裕的国企、大企业，对小企业来说是灭顶之灾。而且短期来说，取消预售制度也会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场。”

　　张大伟另外建议，预售制度不应该一刀切取消，但可以逐渐加大规范。“房地产要进入现房销售必须在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。”

　　房企的2018：活下去是目标

　　与此同时，虽然住建部否定了“向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见”，但克而瑞广州高级分析师肖文晓仍分析表示，不管是逐步试点推进商品房现售还是全面实行，住房预售制度的改革都是一件兹事体大的事情，无论是住建部还是广东省住建厅，应该都会审慎研究再作决定，“对商品房实施现售已经不是简单的改革，而是涉及整个房地产行业的革命。但从时机和时局来看，现在最需要的是稳定，仓促出台取消预售制度的决定肯定是不合时宜的，缓行的可能性比较大”。

　　肖文晓推断，此次征求意见稿必然会引发行业的强烈反弹，且反弹的高强度应该是在相关部门预期之内的。“为何还要做如此试探?一个很大的可能性是以进为退，试图在提高商品房预售门槛方面有所作为，也就是说预售制很可能会保留，至少在两三年内不大可能取消，但是门槛会提高。当前一二线城市对商品房预售制度的监管比较到位，但部分三四五线城市则需要引起警惕。”肖文晓表示，“大开发如果遇上市场下行期，卖‘楼花’就会出现大问题”。

　　无论如何，对房地产行业来说，2018年都将是存亡关键的一年。近日，万科董事会主席郁亮在区域9月月度例会上表示，房地产行业的转折点实实在在地到来了，对于房企来说，“活下去”才是最终目标。

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分类：房产

发布于 2018年9月18日

　　在楼市火爆背景下，公积金趋紧，全国已有16个地区个贷率超过警戒线。

　　楼市“新补丁”打在了公积金上。

　　9月13日晚，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)，提出“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”、“异地购房不能随意提取”。

　　21世纪经济报道注意到，2018年以来，在如何让公积金政策更好地服务刚需，防止公积金用于投机炒房上，各地政策力度不断加大。而北京此次公积金新政，则被认为是在这一领域的一次“全面”的政策导向调整。

　　资金紧张问题再现

　　此轮2016年开始的长周期，让公积金资金流动性紧张的问题再次显现，曾经被人民日报撰文批评的“沉淀的公积金躺在银行里睡大觉”现象不再。

　　根据《全国住房公积金2017年年度报告》，2017年全国住房公积金提取额12729.80亿元，比上年增长9.49%，这一速度比前一年的5.8%大幅增长。历年累计的住房公积金提取总额则达到73224.38亿元，占缴存总额的58.65%。

　　缴存方面，2017年全国住房公积金缴存额18726.74亿元，比上年增长13.06%，增速相比上一年有所下滑。历年累计缴存余额则为51620.74亿元，比上年末增长13.13%。

　　贷款方面，到2017年末，全国个人住房贷款余额45049.78亿元，比上年末增长11.14%;个人住房贷款率87.27%，比上年末微幅减少，但仍高于有关部门设定的85%的警戒线。

　　同时，总体情况稳定，但分省来看东西部省份的差异还在加大。数据显示，天津、安徽的提取率超过80%，浙江、宁夏、海南、北京、江苏、青海、辽宁、广东的提取率则超过了70%。

　　业内以个贷率(个人公积金贷款余额占年末住房公积金缴存余额的比率)来衡量公积金住房贷款的使用力度，该指标越高说明住房公积金贷款用于支持职工购房的力度越大。若个贷率超过85%的警戒线，则意味着公积金余额趋紧。

　　根据21世纪经济报道记者统计，全国31个省、市、自治区中，已有16个地区个贷率超过警戒线。与高提取率省份类似，此类超警戒线省份中，以东部发达地区为主，天津、安徽、浙江三省市的个贷率超过100%。

　　2017年末，上述超警戒线的16个地区，其住房公积金缴存余额总和达到29873亿元，占到全国缴存余额的近60%。

　　“每一轮楼市持续上行之后，部分城市都会出现公积金资金紧张的问题。”易居研究院副院长杨红旭认为，在资金压力加大的背景下，地方在短期内可能采取开源节流两方面措施，一方面减少对非自主需求的购房行为的资金支持;另一方面加强对企事业单位缴纳公积金的监督和管理。

　　政策收紧为满足刚需?

　　北京颁布公积金新政前，各地已经进行了一轮以打击违规提取和限制异地公积金购房的政策调整。

　　打击违规提取方面，8月以来，大连、宜昌、黄冈、南昌、长沙五地住房公积金管理中心开展意在打击非法中介协助缴存职工以虚假手段违规提取住房公积金、骗取住房公积金贷款并收取高额手续费等行为的专项行动。

　　而限制异地购房提取公积金的城市则更为受人关注。7月份，杭州、广州等地对异地购房作出限制。杭州规定，职工在非本市及非户籍地购房及偿还住房贷款本息的，不得提取住房公积金。广州则提出对在非广州市和非本人及配偶户籍所在地购房的，暂停提取住房公积金资格。

　　8月14日至17日，太原连发三文收紧公积金政策，明确提出太原市缴存职工在该市之外和户籍地以外城市购房不得提取住房公积金。此外，天津市、内蒙古自治区、义乌市等多地也都陆续收紧了住房公积金提取政策。

　　对此，多位受访人士均指出，近期地方政府密集调整公积金政策，除却流动性压力较大的原因以外，一个更重要的出发点，则是切实满足刚需购房需求。

　　5月2日，住建部、财政部、人民银行、公安部等四部门曾联合发布《关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》，该通知明确要求“防止提取住房公积金用于炒房投机”，并提出“重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房”。

　　通知还专门提出，对异地购房尤其是非户籍地非缴存地购房的，要严格审核住房消费行为和证明材料的真实性。

　　“一些楼市热点城市，在落实过程中的政策力度，要比《通知》的要求更大。”有东部房企的管理层人士向21世纪经济报道表示，这些城市公积金提取压力较大，而无工作、无户籍、无创业的“三无”公积金异地购房，其出于投资的可能性较大。对类似购房行为做适当限制，有利于优先满足刚需购房、首套购房和租房。

　　北京新政预示新风向

　　在这个时间节点下，楼市调控风向标北京推出公积金新政，也被认为充满了“政策调向”的意味。

　　“北京的公积金缴存额度排名全国第二，流动性并不是那么紧张。这是一次主动的政策导向上的调整和尝试，核心目的是实现‘房住不炒’，而不是由于流动性紧张导致的被动措施。”51社保CEO余清泉如此评价北京公积金新政。

　　余清泉指出，北京公积金新政有三大导向，一是将贷款额度与存缴年限挂钩，优先满足工作时间长、居住需求更稳定迫切的刚需群体;二是限制异地提取，降低资金流向楼市热点地区参与炒房的可能;三是将贷款政策与城市规划相结合，以经济杠杆引导功能和人口疏解。

　　余清泉认为，前两大导向，其核心逻辑与本轮调控中，找出并尽可能满足真正的刚需群体相符，有可能成为一些热点城市跟进公积金政策调整的参考。但第三个导向，在国内没有先例，其落地效果还有待观察，其他城市很难在短期内跟进。

　　但新政亦有争议，主要集中在是否会对年轻人购房产生影响。如果是22岁大学本科毕业职工，就职后开始缴存公积金，正常情况下可贷满120万需要缴存11年以上，也就是34岁左右。

　　贝壳研究院数据统计显示，北京申请公积金住房贷款的购房者年龄，集中在30-40岁区段，占比超过50%，30岁以下占比超过20%。其中，中、低收入群体占绝对主体，2017年占比达到98%。

　　“这主要是为了引导市民合理住房消费，落实‘租购并举’、‘先租后买’。”对此，北京住房公积金管理中心相关负责人解释称。

　　实际上，这并非孤例。21世纪经济报道注意到，近年来，北京住房政策的制定过程中，对于刚需合理购房年龄的判断可能正在发生变化。以北京2017年末开始大力推动的共有产权房为例，按照北京相关政策，单身人士申购需年满30岁，比其此前的主力政策性住房自住房，申购门槛延迟了5年。