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- 发布于 2018年10月18日
每经记者 吴若凡 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
从“全球涨幅第一”到高端楼盘自降出货引发业主维权，合肥楼市上演了一出出让人大跌眼镜的剧情。
除直接降价外，特价房、首付分期、全民经纪人、精装变毛坯等现象也开始层出不穷。
在此背景下，合肥的楼盘和开发商“生存法则”是否已变?购房者又有怎样的市场预期?《每日经济新闻》记者展开了调查。
“网红”熄火?
安徽合肥，这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产价格洼地城市，一度是国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”。2016年，合肥的房价涨幅超过40%，一度居全球首位。
然而，作为省会城市的合肥，多年来的房价其实一直很“低调”，在近邻南京2008年每平方米过万的时候，合肥房价还在3000~5000元/平方米徘徊，直到2015年才突破万元。
实际上，2011年至今，合肥的房屋成交均价一直在涨，即使是在2011年3月限购令发布的“寒市”，也保持了总体上行，但各年涨幅差别较大。
如今，合肥楼市走入下行通道，最直接的原因是“韭菜”已经没那么好割了。
中原地产数据显示，9月合肥住宅供应量达到10308套，环比增长46.6%，同比增幅更是达到117.6%，但与之相对的是，环比下降24.7%，备案成交量仅2124套。
目前市场严重的供大于求，对房价数据的影响十分微妙。
下半年供求缺口首次出现，8月的合肥房价就曾“一夜入冬”(14322元/平方米)，跌回了今年春节前夕的水准，仅次于4月最低谷。不过，9月缺口拉大，房价却出现了213元/平方米的微幅回调。
“打折?有的是!”
在合肥楼市的热门板块——滨湖新区，记者的第一印象是——卖得比买的多。
目前滨湖新区多个楼盘门外，都“驻扎”着大批行销人员，骑着电瓶车、背着水壶，一有看房人便会跟上去询问，用楼盘打折吸引客户去看房。
“我带你去看，要什么房子都有。打折?有的是!你只要进售楼处看看就行，买不买没关系。”一位大姐“热情接待”了记者。据其所述，她们一般是开发商70元/天雇来拉客看房的，如果客户有成交还会有一定提成。“我们都是与开发商长期合作的，楼盘隔一段时间就会叫我们来。”
但即使这群“带看团”使出浑身解数，各大楼盘的售楼处还是门可罗雀。“最近业绩很不理想，有时候一天也带不了一个人。”大姐直言，国庆期间几乎各个楼盘都在降价，折扣也特别多。最近折扣不多了，人更少了。
有的行销员甚至已经开始跨区拉客。一位蹲守的行销大叔就告诉记者，他服务的楼盘距此地还有3.5公里，属于另一个区域了，目前销售情况不理想，买房可以申请98折~99折优惠。
购房者的观望情绪的确不断增强。安居客的线上用户调研显示，购房者信心指数自7月开始一路下滑，9月相比8月又下降了2.3%。58安居客首席分析师张波表示，预计第四季度楼市的降温大趋势不会改变。
“为什么要来这一带买房?”
在向下的预期中，看淡后市的部分开发商，已有调整营销策略的表现。
记者获悉，继“江山庐州印约定交房时再弄装修贷”之后，昔日庐阳区“地王”海亮·唐宁府也取消了精装修(5000元/平方米)，改为毛坯发售。
国庆期间，更有爆料称“文一豪门金地因降价遭遇业主维权”。
在9月44个入市楼盘中，金隅南七里、合肥云谷等项目纷纷调整首付策略，降低购房门槛，天悦府、庐州云著等项目前后提出“全民经纪人”。
《每日经济新闻》记者在实地走访中也发现，降低首付和给出折扣的楼盘，比如合肥高速·时代公馆，2016年底首开备案均价23801.66元/平方米，首付八成;如今精装修价格21900元/平方米，首付三四成;七天内付首付，打99折。
另一项目新城合肥大都会，精装修备案均价23000元/平方米，7天内全款付清可申请95折，最多1%折扣，四成首付。按一房一价表，一套98.8平方米两房原价202.6万元，折后价格192.4万元。
不过，真正算价格松动的，似乎只有名叫时代倾城的项目，该项目首次备案492套房源，装修备案价18400元~21000元/平方米，目前有9.24折优惠，如果当天签约全款到位，可折上再打9.7折。以200万元总价来计算，相当于便宜了21万元。
但是，该项目处于庐阳区，距离合肥北二环也有10公里，到市中心平均要花一个多小时。出租车司机就直言：“为什么要来这一带买房?平时我们空车都不会开过来的，你等下也不好回去。”
多数地王项目还“撑着”
不过，合肥选择“撑着”的楼盘也不少，尤其是在高端新兴区域——滨湖新区。这一区域曾诞生了诸多地王，如今均不敢轻举妄动。
在文一塘溪津门，置业顾问就直言，有一两千元的让利空间，除此以外没有更多优惠了。
毕竟，作为合肥市场2016年土拍的总价地王，项目最低价格咬住了22000~23000元/平方米。“塘溪津门是文一的重要阵地，国庆两个楼盘已经开始降价出货，虽然资金链紧张，但塘溪津门应该不敢降价了。”业内人士告诉记者。
距离文一塘溪津门西北2公里左右的信达·公园里，也是2015年的滨湖区单价“地王”。当年7月，信达以33.6亿元总价拿下该地，折合楼面价7295元/平方米。
如今项目的小高层毛坯价格17000~18000元/平方米，折扣同样微小，并且首付六成。“两幢高层11月开盘，目前正在验资，公司要抓紧回款。”销售表示。
“卖得好的不降价，降价的依然难卖。”
张波的预期并不乐观。其表示，对于市场，消费者依旧是观望居多。下半年楼市降温明显开始提速，房企降价的现象也逐步增多。
降价只是时间问题?
在合肥行业人士看来，合肥此轮楼市价格疲软，更多是市场因素造成的。
从合肥市9个区域今年1~9月的情况看，供大于求的时候房价开始回调，供小于求的月份房价明显有向上趋势。
《每日经济新闻》记者获悉，目前的合肥市场一方面仍然保持22000~25000套/月的新增供应量。截至9月底，全市住宅备案存量695万套，住宅备案存量578316万套，去化周期约为16.1个月。但一方面，全市住宅成交量已连续4个月下滑。
不过，目前大多开发商虽有营销动作，但普遍“咬死不降价”。
记者在实访中注意到，“遍地打折”“直降数千元”的情况还未出现，偏远楼盘存在折扣和优惠上的价格松动。
价格数据层面，9月合肥新房住宅均价14535.46元/平方米，环比8月小幅上扬。国庆期间合肥多个区域成交均价也都呈现不同程度上涨。
唯有滨湖新区例外，长假期间共成交87套领跑各区，成交均价19039.58元/平方米，环比跌14.5%。
张波认为，卖不动还不愿降价只能说“时候未到”。一段时间销售不佳，房企尚可硬扛;如若持续销售不利，一则面临销售回款变慢，资金压力陡然增加;二来意向购者群体大量流失到其他项目，后续销售会更艰难。
“第四季度房企融资成本整体依然高位运行，资金压力之下，重视销售回款，以价换量、拼抢回款的房企才更有可能在更长的未来‘活下去’。”张波直言。
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- 发布于 2018年9月28日
北京时间28日消息，据英国《金融时报》报道，香港8月房价出现29个月以来首次下跌，利率上升给这个全球最贵房地产市场带来了巨大压力。
香港差饷物业估价署周五发布的数据显示，香港8月房价环比下跌0.076%，自2016年3月以来首次下跌。根据瑞银(16.12, -0.20, -1.23%)的数据，自2012年以来，香港房价平均每年上涨近10%。
美国加息对香港借款人有直接影响，因为港元紧盯美元意味着，香港金管局不得不与美联储同步加息。
周四，香港金管局跟随美联储加息25个基点。汇丰银行与渣打银行随即宣布上调港元最优惠贷款利率，为12年来首次。
周五午盘，香港房地产股是恒生指数中表现最差的股票。长江实业下跌1.4%，新鸿基地产下跌0.9%。恒生指数上涨0.6%。
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- 发布于 2018年9月27日
(原标题：“金九”失色，杭州二手房价开跌)
杭州一楼盘旁边的交通指示牌。
9月二手房成交量创半年来新低已是板上钉钉，缩量久了，降价随之而来
“金九”失色，杭州二手房价开跌
闲林一小区成交均价环比上月大降36%，翠苑、临平普跌10%左右
9月即将过去，而对于二手房市场来说，凄冷的“金九”意味着“银十”或也不再。根据透明售房网的数据显示，截至9月26日晚21时，杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量为2718套，环比8月下降了32%，而9月成交量将创6个月来新低几乎已是不争的事实。
成交量跌入谷底以后，二手房的价格也开始松动。记者采访了杭州多个板块二手房中介门店的有关负责人，发现大部分板块二手房成交价平均下跌幅度在5%～10%左右，个别小区甚至超过30%。浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，在市场刚开始下行的时候，这样的下跌幅度“有些惊人”，非常值得关注。
翠苑、临平价格降幅接近10%
其中老房子降价幅度较大
记者采访了多个板块中介门店的有关负责人，得到了相关数据。其中，翠苑与临平的价格降幅较大，均已接近10%。
记者从我爱我家临平分店的沈经理处了解到，目前就临平整个区域来说，年份较老的二手房价格大约在2万元/平方米左右，与6月相比价格下降了大约2000元~3000元/平方米;而次新房价格约在2.5万元/平方米左右，下降了约1000元～2000元/平方米。就整个临平区域来说，降价幅度已然接近了10%。
无独有偶，我爱我家翠苑分店店长张经理告诉记者，目前翠苑二手房的降价幅度约在5%～10%。张经理举例，一套200万元的二手房，按照当前房东出售时的心态，一般有10万元左右的降价空间。而总价更高的如300万元及以上房源，则降价空间在20万～30万元之间。
沈经理表示，目前临平出售的房源中，老房子较多一些，大部分为置换，也有部分投资客抛售的情况。次新房因为自住比例较高，因此在让价幅度上也比老房子要小一些。对此，张经理也表示赞同，翠苑出售的房源中也大部分以老房子置换的需求为主。
豪世华邦景芳店店长彭彬也表示，自6月以来，景芳区域二手房的单价下降了约3000元/平方米，目前普遍价格在3.8万元/平方米左右，降幅约7%。彭彬感慨，此前景芳区域每个月二手房的成交量一直在100套左右，而8月仅有20余套，下滑明显。
荆海燕表示，在近一年半的涨势中，例如翠苑的老房子，从2016年上半年的2万元/平方米，涨到了4万元/平方米。在荆海燕看来，这已经“到头”了。事实上，她透露，最近一套翠苑四区的二手房成交价格为3.5万元/平方米，而早在6月29日，翠苑四区最高的成交价格高达5万元/平方米。尽管成交的房源之间有十分大的个体差异，但就这样的价格来说，也能够明显看出下降的趋势。
次新房为主板块价格相对坚挺
良渚、申花降价幅度在5%左右
与老房子相反，从各个中介门店提供的信息来看，次新房为主的板块，目前价格相对坚挺一些。
我爱我家良渚分店店长潘经理表示，在良渚文化村一带，次新房较多，降价幅度没有其他老小区所在板块那么大。目前，良渚的二手房价格在2.5~3万元/平方米左右，相较于6月的成交均价，降价幅度约为5%。
不过板块内也不乏个别楼盘降幅特别明显的。如名城博园，7月份的成交均价为28570元/平方米，到了8月份，成交均价下滑为19550/平方米，降价了9020元/平方米，降幅达到31.6%。
潘经理表示，一般来说，小户型的降价空间在10～20万/套，而总价较高的大户型降价空间则可能达到40～50万/套之间。
而另一个次新房聚集的板块申花一带，价格下跌幅度也在5%左右。我爱我家申花分店店长葛经理表示，目前申花板块90平方米的房源成交均价大约在4.3~4.8万元/平方米左右，而此前高位时成交均价则在5万元/平方米以上。
以该板块成交最活跃最有代表性的二手房小区万家花城为例,该小区7月份时的成交均价为47430元/平方米，但8月份的成交均价已经下降为43030元/平方米。
此外，作为杭州二手房的“风向标”，下沙二手房动态一直备受关注。豪世华邦下沙江滨分店店长陈利军告诉记者，下沙江滨目前住宅二手房价格约在2.5万元/平方米左右，商业地产价格则在1.3万元/平方米左右。
在此前，下沙江滨一直是杭州二手房成交量最大最活跃的区域，不过自6月以来，该板块二手房成交量便大幅缩减，尤其到了8月份，成交量屈指可数，价格也开始普降，陈利军表示，与此前最高点相比，下沙江滨的二手房均价平均约下降了7%左右，个别小区则更为明显。
有小区月成交均价环比降36%
二手房行情下行速度惊人
荆海燕表示，7月以来，杭州二手房市场便转入下行行情，且在短短2个月内，就有了明显的降价，速度有些惊人。
荆海燕补充道，例如丁桥板块，降价幅度也超过了5%。“我有一个朋友，挂牌了丁桥一套二手房源，已经将挂牌价降到了3.5万元/平方米，仍然无人问津。”荆海燕说道。记者从透明售房网中查到，该小区最近的成交价在3.7万元/平方米，而3.5万元/平方米的挂牌价却无人问津，足以说明市场的冷淡。
另外，荆海燕表示，闲林作为上一波杭州房地产下降行情中领跌板块之一，在目前这一轮的楼市遇冷期，降幅也超过了5%，而板块内个别小区的表现更是让人大跌眼镜，例如该板块的新时代城市家园，从透明售房网公布的数据来看，该小区8月签约均价环比7月下降了36%。
“价格下降的主要原因，与此前二手房价格过高，透支严重有关。”荆海燕透露，例如在大热的奥体板块，上半年不少二手房楼盘挂牌价格甚至超过了6万元/平方米，而实际成交价格则在5万元/平方米以内。
从中可以看出，市场也在逐步回归理性，二手房价格进入“挤水分”阶段。
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