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分类：房产

发布于 2018年12月19日

　　澎湃新闻记者 计思敏

　　2017年3月以来，抑制楼市投机的“限售”调控政策出现首个松绑迹象。

　　12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(菏建〔2018〕7号)，通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。

　　通知称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

　　此次调整距离政策出台仅有一年多时间。

　　2017年11月6日，《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(菏政办发〔2017〕42号)，其中第14条指出：对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。

　　这也是全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。

　　回顾楼市调控政策可以发现，2016年9月底以来，从中央到地方都陆续出台以“打压、收紧”为基调的调控政策，自此“调控补丁”频出。

　　具体而言，2016年9月30日各地开启限购政策被认为是打响楼市调控的第一轮。2017年3月17日，以北京为调控范本，各地开启楼市调控升级，各地开启限售模式。第三轮调控政策则从2017年7月开始，租赁成为政策的主要内容，2017年9月开始，第四轮调控开启，三四线城市不断加入楼市调控行列。

　　而从2018年3月份，特别是两会前后开启的房地产调控政策被业内认为是2016年“930”后的第五轮楼市调控。其主要特征是热点城市购房出现刚需优先摇号以及出现限价房。

　　据澎湃新闻不完全统计，截至今年1月，全国已至少近85城实施“限售”，包括北京、厦门、杭州、福州、广州、海南省全省，上海、重庆、珠海、惠州、东莞、佛山、南昌、贵阳、长沙、南宁、桂林、北海、闽侯县、长乐、福清、石家庄、承德、保定、张家口、西安、沈阳、成都、济南、青岛、威海、东营、聊城、菏泽、滨州、德州、郑州、开封、襄阳、鄂州、南京、常州、扬州、无锡、启动、徐州、张家港、昆山、杭州、嘉兴、宁波、绍兴、芜湖、六安、太原、昆明、长春等。

　　随后，又有大连、沈阳、青岛、海南、长春、哈尔滨、丹东、成都、三明、宁波等10个城市先后发布了不同年限的限售政策。

　　其中，保定、佛山的限售年限长达十年，海口、石家庄的限售年限为5年，厦门、杭州、福州等则普遍在2~3年。

　　值得一提的是，2016年11月，媒体曾报道，住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上。随后，重点调控城市名单又增加石家庄、南昌、长沙、青岛4个房价上涨较快的城市。

　　而纵观上述20城，仅合肥和天津未执行“限售”政策。

　　国信证券(8.630, -0.04, -0.46%)一份研究报告指出，出台的购房之后 2-3 年“限售”(个别城市是 5 年以上)的政策并不是为了消灭房地产的投资需求，而是为了抑制“短线投机”。如果市场上充斥大量短线投机者，不仅难以起到价值发现的作用，还势必会加大波动。从楼市投资的角度，持有 2-3 年之后再出售才是合理的投资周期，抑制短线交易有利于让楼市运行得更健康，更长远。

　　伴随着山东菏泽首个解除住房限售政策，后续是否有地方政府跟进成为关注点之一。

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分类：房产

发布于 2018年12月18日

　　东京写字楼的短缺感正在加强。11月，东京市中心的空置率仅为1.98%，自泡沫经济期的1991年以来，时隔27年跌破2%。因业务扩大而增加人手的企业突出。办公室的需求方从此前核心的金融机构扩大至IT和游戏企业等。企业增加办公场所的公共空间、促进员工之间商务交流等应对新工作方式的举措也带来空置率的下降。

　　大型地产中介企业三鬼商事12月13日发布的数据显示，东京中心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区)11月的写字楼空置率环比下降0.22个百分点。连续4个月下降，与2017年同月相比下降3成。

　　由于经济增长，2012年以后东京写字楼的空置率持续下降。2018年，以“东京中城日比谷”(位于东京千代田区)为代表的新完工大型写字楼的出租面积约为60万平方米。新完工的面积达到2017年的3倍。供应超过需求，空置率有可能增加，但由于业务扩大而增加办公室面积的企业很多，空置率大幅低于被视为供求均衡标准的5%。大型中介企业三幸房地产(Sanko Estate)表示，“能够推荐的房源非常少”。

　　东京出现泡沫期以来的办公室短缺的原因有3个。其一是入驻企业的多样化。过去东京中心大型写字楼的主要用户是金融机构等大企业，随着经济扩张这些企业不断增加分支机构。现在用户范围扩大至IT企业和地方性企业等，新用户吸收了增加的办公面积。

　　此外，办公室用途的扩大也产生明显影响。在3月开业的“住友不动产大崎Garden Tower”(位于东京品川区)，世嘉飒美控股(Sega Sammy Holdings)8月以后分阶段把基地集中到了这里。新设了员工食堂和酒吧等，将促进员工交流，推进创造新创意。该公司表示，“与搬迁之前相比，使用面积增加了1成”，办公室的局促感消失。住友不动产透露，这处大楼在2018年完工的大型楼宇中属于最大规模，但“现在已经满员”。

　　第3个原因是能自由选择座位、和各种企业进行洽谈的“共享办公室”的普及。2月进入日本的美国WeWork公司租借了GINZA SIX大厦(位于东京中央区)，正在中心地段积极确保办公空间。美国房地产咨询机构仲量联行(JLL)的调查显示，12月底东京中心5区用于共享办公室的使用面积预计达到7万4200平方米，增至2017年的2.7倍。这相当于2018年新增大型写字楼使用面积的1成多。