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- 发布于 2019年1月02日
楼市调控政策发布最多的这年年末，一些被认为是“松动”的信号正在山东菏泽、广州、杭州、安徽等地陆续出现。
这一背景下，2019年中国楼市将如何发展成为了各方关注的焦点。
事实上，在日前召开的中央经济工作会议已经做了定调，会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
与此同时，国家住房与城乡建设工作会议也指明了2019年楼市的发展方向：稳地价，稳房价，稳预期。
房住不炒
从中央经济工作会议的表述来看，房地产调控的政策思路并没有改变。
“去年经济工作会议对房地产表述是‘分类调控’，今年为‘分类指导’，两者没有多大差异，抠字眼说‘调控’改为‘指导’意味着放松调控是瞎解读。”2018年12月22日，全国政协经济委员会副主任杨伟民在“2018–2019中国经济年会”上明确指出。
同样，清华大学房地产研究所所长刘洪玉在接受媒体采访时也给出了同样的看法。在他看来，中央经济工作会议中房地产的内容与过去的政策表述基本一致，但突出了“房住不炒”的定位，说明“房住不炒”的定位得到了社会各界的广泛认同，并有望发展成为我国住房市场管理的长期目标。
房住不炒，已经被明确定调。
正因为此前的一段时间里，住房的投机和投资属性有被放大。
“此前，就出现买房就是投资、买房就能赚钱的这种思维，住房几乎成了金融机构和家庭优质的理财产品。这样，不仅加剧了房地产的供需矛盾，也抑制了科技创新和社会创业。”中国房地产业协会会长刘志峰2018年12月24日对时代周报记者在内的媒体指出。
刘志峰认为：“经济增长的动力来自最终消费和生产率提高，房地产和相关产业的生产率水平要低于其他行业，房地产过快发展只会不断增加整体经济中低效率、低效能产业的比重，不仅无法促进经济增长，反而会造成相关产业的产能过剩。”
综合来自业内的观点来看，强调房住不炒，意味着抑制非理性的投资、投机需求的主体性政策仍然具有连续性和稳定性。
事实上，从2018年3月政府工作报告强调的房住不炒定位，到7月中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题”“坚决遏制房价上涨”再到12月中央经济工作会议对“房住不炒”定位的强调等，一系列的态度已经表明调控的决心。
当然，这并不意味着各地的调控措施不存在微幅调整的空间，微调的目的仍然是让调控更加精准、有效。
因城施策、分类指导的另一个维度里代表着主管部门保留指导和监督的权力。
正是在这一从严调控的背景下，全国楼市局部过热的情况进行了改善，调控取得了阶段性成果。
不过，中国房地产业协会副会长、住建部原总经济师冯俊认为，从长远角度来看，要让中国的老百姓(45.850, -1.36, -2.88%)都住得比较舒适、体面、健康，按现在的开发规模，未来还有30年漫长的道路要走。
预期变化
值得关注的一点是，房地产市场只涨不跌的预期也在被改变。
国家统计局2018年12月公布的数据里面已经有了显现。按照数据显示，11月，全国商品房销售面积连续3个月同比下跌，且降幅扩大。17个热点城市二手房价环比下跌，这是最近4年来首次出现连续2个月超过10个热点城市二手房价格下调，其中一线城市二手房价连续3个月环比下跌。
自2018年7月31日中央政治局会议定调后，全国不少城市已经出现了观望的情绪，连龙头房企万科也喊出了活下去的口号。
房企在销售增速上在今年已经放缓。过去三年的复合增长率上，碧桂园此前超过60%，恒大超过50%，万科超过30%，而今年碧桂园为30%不到，恒大约20%，万科不足10%。
“我们要适应市场不会再放大了。”易居企业集团首席执行官、中国房地产业协会常务理事丁祖昱表示。
他的理据是，此前企业能够高增长一是整体市场的创新高，二是规模房企有高周转能力，三是高杠杆能力。而现在整体环境已经出现了变化，将不支持房企继续加大杠杆。
对于后市的研判，机构之间的看法也出现了不同。
中国国际金融有限公司近期发布的报告认为，不论从大周期还是小周期来看，目前房地产市场已经跨过顶部，进入下行阶段。预计明年销售、投资、新开工等指标都将显著负增长。
中金预测，2019年全国商品房销售大概率将出现5年来首次同比下跌，面积、金额跌幅预计均在10%左右。基本面加速下滑将导致2019年房地产开发投资和新开工面积同比增速显著转负，中性情形下跌幅预计分别达到5%和10%。
来自野村证券的预计认为，2019年上半年楼市还将明显转差：新屋销售可能收缩逾10%，房地产开发投资增速可能在某些月份“急速回落”。他们也预计，2019年市场限制政策可能会有一些放松。
不过，华融证券首席经济学家伍戈撰文称，2019年房地产投资不会步入寒冬。他认为，随着去库存政策力度减弱，商品房库存预计逐步回升，受此影响房企购地热情将持续降温;尽管如此，随着银行间市场利率下行向房贷利率传导，商品房销售及建安投资或将企稳。
“综合作用下，2019年房地产投资在经历一段下行后仍有望趋稳，对比历史，或许不会步入真正寒冬。”他预计2019年房地产投资增速将下行至5%–7%的区间附近。
“目前还没有必要对房地产业完全悲观，房地产开发整体的容量和规模仍然可以保持3–5年没有太大变化。”丁祖昱也指出。
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- 发布于 2018年12月24日
本报记者 包兴安
12月22日，新《中华人民共和国个人所得税法实施条例》和《个人所得税专项附加扣除暂行办法》，以及《个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)》正式亮相，上述文件自2019年1月1日起施行。
“此前，征求意见稿中税改新增的专项附加扣除仅可以从综合所得中减除，正式公布的《个税实施条例》明确了取得经营所得而没有综合所得的个人，也可以在办理汇算清缴时享受专项附加扣除。”普华永道个人所得税服务合伙人张志刚对《证券日报》记者表示，这对于通过个体工商户、个人独资企业或合伙企业形式自主创业的个人来说是利好消息，他们也可以与广大工薪族一样，在计税时扣除符合条件的生活费用支出。
张志刚表示，此次出台的《专项附加扣除暂行办法》，对于6项个税专项附加扣除的具体政策及后续保障措施都分别进行了修改和调整。
调整明晰扣除适用的范围。明确了子女教育扣除包括子女在境外接受的教育，而继续教育、住房贷款利息等扣除项目则仅限于境内发生的相关支出。
纳税人在征求意见期间广泛提出的不少实际问题也在《专项附加扣除暂行办法》中有所明确。例如对于处于学前教育阶段的子女只要满3岁即可适用子女教育扣除，不以发生实际相关支出为条件。“总体而言，对子女教育扣除提供了较为宽松的适用范围。”张志刚说。
针对住房贷款利息扣除，明确了“首套”住房以住房贷款的认定为准。《专项附加扣除暂行办法》规定，纳税人本人或者配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。纳税人只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。
首套住房贷款是指购买住房享受首套住房贷款利率的住房贷款。
此外，还针对夫妻双方婚前分别购置的首套住房的扣除问题进行了明晰，夫妻双方可以选择其中一套住房由购买方进行扣除，也可以分别对各自购买的首套住房按扣除标准的50%进行扣除。
部分项目新增扣除期限。学历(学位)继续教育扣除和住房贷款利息扣除项目均增加了相关支出的扣除期限，分别为48个月和240个月，使这两项扣除更具合理性。
定额扣除标准基本不变，住房租金扣除标准有所提高。除大病医疗以外的5项按照标准定额进行扣除的项目中，仅住房租金的部分扣除标准进行了调整，其中第一档城市(直辖市、省会城市、计划单列市等)的扣除标准从每月1200元提高到1500元，第二档城市(市辖区户籍人口超过100万的)从每月1000元提高到1100元，为大中城市的租房族提供了更高的扣除额度，进一步为这部分纳税人减负。
大病医疗扣除项目调整较大，配偶及未成年子女纳入适用范围。大病医疗的年度据实扣除限额从60000元大幅提高到80000元，并且将纳税人配偶及未成年子女纳入扣除适用范围并分别计算扣除限额。
张志刚表示，修改后大病医疗扣除适用的费用支出仅包括医保目录范围内的自付部分，此外，之前热议的当年未扣除完的大病医疗支出向以后年度结转的机制目前并未实现。
张志刚认为，专项附加扣除是惠及大多数纳税人的个税新政，体现了“公平合理、利于民生、简便易行”的原则。同时专项附加扣除包括的项目较多，每个项目涉及的个人和家庭情况也很复杂，随着个税改革的不断推进和扣除动态调整机制的建立和运行，个人所得税专项附加扣除的相关政策也将日益完善
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- 发布于 2018年12月21日
广州楼市松绑又有新动作。
21日，中国证券报(ID：xhszzb)记者从一名接近广州市住建委的人士处获悉，广州改一刀切限价政策为根据周边楼盘价格浮动调整限价，因此部分楼盘限价可能出现提高。
限价政策仍在执行 部分“优化”
12月19日，广州市住建委发文宣布完善包括公寓、商铺在内的商服类房产销售政策，去年3月30日前土地出让项目不限定销售对象，可以销售给个人。
事实上，不止商服类房产，广州住宅项目的限价政策也悄然松动。记者了解到，广州市荔湾区、海珠区等多个楼盘均出现了通过网签单价提高的情况。
一名接近广州市住建委人士透露，广州改一刀切限价政策为根据周边楼盘价格浮动调整限价，因此部分楼盘可能出现限价提高。
此举是否意味着广州限价政策也开始松动?
一名房地产研究员告诉记者，广州目前确实出现了限价提高的情况。多家广州本地房地产公司也确认了这一消息，某地产公司工作人员还告诉记者，当前房价要以稳定为主，涨跌幅要控制在10%以内。
记者拨打了广州市政府服务热线“12345”咨询限价政策，一位广州市住建委工作人员解释称，广州仍在执行限价政策，只是进行了价格“优化”。“不是说放松了，要看企业的情况，如果能签那就是低于指导价”，他说，“但价格再高就签不了了，不可能无限制往上涨。”
另一位不具名的广州市住建委工作人员回应记者称，此前商品房在网签时，系统会自动弹出一个包含限价范围的“对话框”，现在这一对话框已经被取消。“但不能说调控放松了”，他表示。
一位接近广州市住建委人士透露，目前广州的限价政策确实出现松动，主要是改变了之前一刀切的限价模式，在具体操作用，允许以售楼盘根据周边楼盘价格为参考，合理调整售价，不得高于周边楼盘的售价。
多楼盘“双合同”改“单合同” 网签限价提高
张莫(化名)今年购买了广州市荔湾区广钢新城片区的某楼盘，今年9月，他第一次前往售楼处签约时，根据开发商的要求，签署了总价390万元的“双合同”，即总价约310万元“购房合同”和总价约80万元的“装修合同”。
上周，张莫去售楼处签订正式合同时，他被告知“双合同”不再使用，而是签订按照实际购房价格拟定的单一合同，同样总价为390万元。“开发商说之前的价格太低了，可能过不了网签，说现在的价格可以过”，张莫告诉记者。
据了解，张莫所购置住房建筑面积为到92平米，按照310万元的总价计算，单价为3.37万元/平米;按照390万元总价计算，单价为4.24万/平米。据此推算，网签价格提高了8700元却依然可以有望通过。
无独有偶，一位房产中介告诉记者，其代理的位于广州市海珠区燕岗地铁站附近的某项目，也有部分单位由此前的“双合同”改为“单合同”。她透露，此前采用的“双合同”时，装修合同和“购房合同”分别为1万元/平米和4.3万元/平米左右，加起来5.3万元/平米左右。
“现在是把一部分单位拿出来搞活动，毕竟年底上市公司要冲业绩”，这位中介说。她介绍，该项目小户型价格为4.5万元/平米起，较此前“双合同”中的购房合同价格有所提高，但仍可以通过网签。“我们的房子已经拿到预售证了，现在备案价有调整”，她表示。
曾传外围区域取消限价
今年10月，网传广州市增城区、南沙区、花都区房屋销售价格必须按照真实价格备案，网签价就是真实售价。消息一出，关于“广州取消限价”的声音快速传播开来。10月20日，广州市住建委火速回应称，将继续坚决执行现行各项调控措施不动摇，严格对新建商品住房开展价格指导;但同时，市、区住建部门将对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。
此前，为规避监管，一些开发商采取“双合同”的方式规避限价，常见的双合同包括“购房合同”和“装修合同”，例如某市场价4万元但网签价不超过2万元的楼盘，开发商会要求购房者签一份2万元/平方米的购房合同，再签一份2万元/平方米的装修合同，如此，购房合同才能顺利网签备案。
实际上，从去年3月开始，广州接连发布一系列限购、限价政策。2017年3月，发布了“史上最严”的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，包括居民购买住房证满2年后方可转让等在内的严格限购规定。2017年8月，广州市住建委等部门又联合发布了《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》，明确要求商品房新房销售价格不得超过备案价，备案价要接受政府指导，一旦价格超过备案价，则不予以网签，不发预售许可证。
旨在维护市场稳定
专家指出，适度调整限价政策旨在维护市场稳定。
“广州要求以真实价格备案，旨在打击双合同，规范市场秩序，并非取消限价。但由于此前限价标准过低，这一政策执行后，限价的标准就需要提高。”中原地产首席分析师张大伟表示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“客观来说，项目的备案价格会基于成本价、房地产调控的环境等因素进行制定，这样既吻合市场规律，也不会和既有调控思路矛盾，通过网签限价政策的调整，可以使得交易更加顺畅。预计明年还是有松动的可能的，这对于房企的销售和当地楼市的交易等都是有积极作用。”
国金证券(7.380, -0.12, -1.60%)认为，未来房地产调控政策将以“短期行政限制退出”+“长效机制出台”组合的方式展开。此前房地产调控多采用行政措施干预，短期对抑制房价上涨、降低风险起到了作用;但从长期来看，则需要推动房地产政策从“行政措施” 向“综合施策”转变，逐步构建房地产市场长效机制。
也有专家指出，房价泡沫仍需警惕。“楼市的控制还是比较严格的，如果大量资金量往房地产走，对整个经济的转型、内需的建设等都不是个好消息。“深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉说。严跃进则建议，即使出现放松，地产商也应合规销售，避免“乱涨价”。
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