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- 分类：房产
- 发布于 2019年3月25日
今年以来，多个城市从不同层面对原有的房地产市场调控政策作出适度放松。专家认为，目前房地产宏观调控的主基调并没有变化，依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整，不排除政策微调的可能性。
受今年以来多地微调房地产调控政策影响，业内质疑楼市调控放松的声音一直不断。近日，住房和城乡建设部副部长倪虹明确表示，房地产市场调控不会动摇，会保持政策的连续性，与此同时，倪虹对于一些城市传出取消限价政策的消息表示了否定。
对此，如是金融研究院高级研究员杨芹芹昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，目前房地产宏观调控的主基调并没有变化，仍然是“房住不炒”，只是调控方式出现了微调，从“分类调控”改成“分类指导”，实际上，这相当于将权力和责任下移给地方政府，并要求各城市根据自身情况因地制宜。
“从房地产市场调控来说，调控的目标就是保持稳定，所以相对来说，稳定要排在第一位，而调控次之。”58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示，无论调控的方式和方法如何改变，继续保持房地产市场稳定仍是2019年楼市的主基调。
今年以来，各地确实从不同层面对原有的房地产市场调控政策作出适度放松。如海口、广州、西安、高碑店等地继续加码人才引进政策，南京施行“房产每平方米计1分”的新积分落户办法，海南省重启房贷“商转公”，明确将重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务，以及石家庄户口迁入“零门槛”等。
在张波看来，目前来看，全国新房、二手房市场的成交量以及成交价格已基本稳定，并在城市层面保持未来趋势稳定。虽然各地在短期调控方面出现了一些“放松”动作，但整体调控力度依然从严，且针对需求端限购放松有限，尤其是以北上深为代表的一线城市，近期调控政策的变化极为有限。所以，从客观角度来看，部分城市对于楼市调控政策的松动力度谈不上“大力度”，应理解为部分城市在“因城施策”的政策指导下进行的有针对性“微调”，以此保障该城市的房地产市场稳定。
从调控力度上看，杨芹芹预计，在经济下行压力依然较大的背景下，房地产调控政策或许会有边际宽松迹象，但力度将远不如2014年那么大，更多的是以货币宽松和局部宽松为主，不会出现类似调整房贷首付比例、放开限购这样的“大招”。
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- 分类：房产
- 发布于 2019年3月18日
距离2017年3月17日北京出台的楼市调整政策(简称“317新政”)已满两年，从效果上看，不仅成交量大幅锐减，房价也出现明显回调。
“从2017年以来的数据看，北京房地产市场整体处于低迷期。”昨日，中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，究其原因，除了密集发布楼市调控政策外，北京房地产市场还主要受到共有产权房以及住房租赁政策等因素影响。
“317新政”出台两年来，北京新房成交约50843套，比新政出台前两年的(2015年3月18日至2017年3月17日，下同)92281套，下降约45%;二手房成交不足28万套，而新政出台前两年累计交易约48万套。再从房价表现上看，2019年2月份北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月份的高点仍下跌11.3%;此外，与“317新政”前业主频繁上调报价不同的是，“317新政”实施后，业主报价趋于理性，成交周期开始变长。
“317新政”包括二套房最低首付比例提高至六成、最高贷款年限由30年降至25年，同时对企业购房实施限售，期限为三年。
昨日，58安居客房产研究院资深分析师李震在接受《证券日报》记者采访时表示，“317新政”及后续一系列政策组合拳的调控本质是增加交易成本，剑指炒房。通过两年的限购、限价等政策，目前市场和购房者预期均已逐渐回归理性。整体上看，投资投机需求被遏制，“恐慌性追涨”情绪明显消退。
“从今年政府工作报告可以看出，稳地价、稳房价、稳预期仍是今年房地产市场的工作重点。”李震预计，今年北京楼市大概率维持现状，但成交量在短期内或会有小幅回升。
在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，在严厉的楼市调控政策下，北京房地产市场成交量调整至历史中等水平，价格累计跌幅也超过10%。从近两年的房地产市场调控表明，新房供给增多可缓解市场紧张情绪。此外，影响房地产市场短期的决定因素主要还是信贷政策。预计未来“认房认贷”政策或继续保持。
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- 分类：房产
- 发布于 2019年3月17日
开年以来，全国土地市场交易总体呈下滑态势。
据某研究院监测数据显示，2019年2月份，全国300个城市建设用地共成交1168宗，比上月减少929宗，比去年同期减少275宗;成交金额达1984.75亿元，环比下降40.26%，同比下降30.36%;平均成交楼板价2315.97元/平方米，环比上涨15.68%，同比下降7.5%。
从成交楼板均价来看，一线城市成交楼板均价为11008.22元/平方米，环比大幅上涨106.3%，同比上涨13.41%;二线城市成交楼板均价2553.6元/平方米，环比上涨1.29%，同比下滑23.94%;三、四线城市成交楼板均价1117.64元/平方米，环同比分别下滑2.27%、6.76%。
值得关注的是，多数房企拿地意愿并不是非常强烈。据某研究院监测数据显示，2019年前2个月，买地金额TOP20上市房企拿地集中度基本不变，而成交建筑面积TOP20上市房企拿地集中度则略有下滑。
从成交金额来看，TOP20上市房企前2个月月共计成交2593.01亿元，占全国土地成交金额的48.86%，占比同比上升0.2个百分点;而从成交建筑面积来看，TOP20上市房企共计成交5756.56万平方米，占全国土地成交建面的22.88%，占比同比下滑4.42个百分点。
另据中原地产研究中心统计数据显示，2019年前2个月，热点城市土地溢价率基本保持在10%左右，保持低位;另外，8家房企权益拿地总价均超过100亿元，其中万科以283亿元居首。
中原地产首席分析师张大伟表示，2019年开年，全国多个城市土地成交依然处于调整期，特别是一、二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。但楼市逐渐进入调整期，导致房地产企业整体拿地意愿不强烈。加上信托等资金监管严格，融资渠道受阻，房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。
“去年有些房企计划支出的拿地金额并没有花完，行业进入调整期后，融资渠道不畅通，房企最终主动选择了收缩投资战线。”有房企高管向《证券日报》记者表示，2019年是房企还债高峰期，有些房企已经将股权大比例质押去融资，为了抵御行业风险，缩减投资并不令业内意外。
张大伟则认为，总体来看，房地产去杠杆已成为趋势，一、二线城市限价政策导致项目入市难，都会降低房企拿地意愿。但仍有部分企业积极拿地，一方面是有些地块是通过股权转让获取，价格可能低于市场预期;另一方面则是当下一、二线城市土地供应明显增加，加上近期房企融资难度较以往有所降低，个别企业资金压力有所缓解，所以增加土地储备。
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