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- 发布于 2019年5月02日
原标题：今年全国棚改计划开工量减少51%，三四线城市楼市怎么走?
4月16日，财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》，各地2019年的城镇棚户区计划改造套数也一并出炉。
对比2018年，37个省市2019年棚改套数共计285.29万套，较2018年588万套的计划改造套数减少近51%。
在4月财政部公布各省份2019年棚改计划开工量之前，2019年1月各地地方政府就曾在2018年工作报告中披露2019年棚改计划的相关数据，近半数城市的目标较2019年初有了不同程度的下跌。
分析师指出，2019年棚改开工目标的大幅下调，预示着由棚改带来的商品房销量在全国商品房总销量中占比会逐步走低，直接影响体现在三四线及以下城市的棚改利好亦将逐步减弱。
15个省市棚改开工量跌幅50%以上
克而瑞地产研究中心报告指出，除福建、天津、广西、广东、西藏等少数几个省份同比增长，其余31个省区市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的达15个。
从绝对值来看，江西、江苏、安徽3个省整体2019年计划开工量依旧突破了20万套，在诸多省市中名列前三，而宁波、宁夏、海南等7个省市因自身棚改规模较小的缘故，2019年开工量均不足1万套。而从同比变化来看，各省市间有升有降，总体呈现出“跌多涨少”的局面。福建、天津、广西、广东、西藏等5个省份同比增长，福建的涨幅最为显著，高达117%。其余31个省区市计划开工量较2018年均有了不同程度的下跌，跌幅在50%以上的达15个。值得关注的当属山东、河南、贵州、湖南等几个棚改大省，同比跌幅均超70%。我们认为，前期棚改开工量较大的省出现阶段性回调符合客观规律和市场预期，譬如河南省，2018年棚改实际开工量就已达到了2016年的1.8倍，2019年计划目标仅为15万套，同比下降77%，跌幅显著，回落也在预期之中。
事实上，在4月财政部公布各省份2019年棚改计划开工量之前，2019年1月各地地方政府就曾在2018年工作报告中披露2019年棚改计划的相关数据，通过这两组数据的对比，我们也可看出当前市场对于棚改预期的转变。
在可统计的19个省份之中，含江苏、江西、河南、西藏在内等7个省份2019年棚改开工目标量变化并不是很大，涨跌幅在5%以内。近半数城市的目标较2019年初有了不同程度的下跌，辽宁、吉林、湖北、陕西等省跌幅显著均超50%，一方面源于部分省份年初披露数据较为笼统，基本是2年的目标开工量;另一方面湖北、陕西等省份因前期棚改开工量较大，基本也算是提前透支了未来的棚改空间，可以预期棚改对地方房地产销售的推动也在减弱。此外，福建、四川等少数省份开工量较年初公布的数据走高，这点也符合“因城施政”的调控思路，棚改目标同样体现着有松有紧的特征。
棚改货币化对房地产销售的促进作用在减少
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，按照此前公布的三年计划，各类棚户区改造的比例呈逐步减少的态势。
按照此前公开的三年计划，2018年到2020年三年时间里，将再改造各类棚户区1500万套，这是棚户区改造的第二个三年计划。在此之前，2015年，国务院提出，2015-2017年全国改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。
克而瑞地产研究中心指出，2015年到2017年基本维持着逐年增长态势，近3年的开工量都在600万套以上，2018年目标虽然略有回调降至580万套，但从实际的完成情况来看，全年棚户区新开工改造为627万套，目标完成率也创历年新高达107.4%。
前几年的超额完成也为后续棚改缩量埋下了伏笔。
去年10月，国务院常务会议明确提出严格把好棚改范围和标准，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。其中明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。
克而瑞地产研究中心报告指出，棚户区改造越改越少这既是目标任务也同样符合客观规律，不可能越改越多。另一方面，大力推进棚改货币化安置的一些负面效应已经显现，比如加剧了地方财政负债压力，推升三四线房价等等，基于三四线的库存问题已经得到了初步解决，棚改开工量目标下调也在情理之中。
业内人士认为，棚改工作的主要目的是为满足刚需居民的住房需求，伴随着棚户区改造总体套数的减少，以及各地去库存任务的结束，部分库存较低的市县棚改货币化安置也将逐步退出。
克而瑞地产研究中心认为，2019年棚改政策收紧基本在预料之中，特别在地方财政相对紧张的背景下，货币化安置等方式也会渐渐退场，对地产销售的刺激作用也将减弱。
此外，报告指出，当前棚改规模“腰斩”，首先是对市场预期层面的冲击，也在释放一种信号，阶段性去库存任务已经完成，棚改对房地产销售的促进作用正在消弭。此前棚改曾一度直接拉动20%左右的商品房销售，这一作用力将在2019年乃至之后都将一去不复返。
此外，货币化安置也持续收紧，早在2018年10月住建部座谈会上就表示，2019年棚改货币化安置将以专项债券为主，政府购买棚改服务模式将被取消;同时地方政府也纷纷提出棚改将以实物安置为主，货币化安置比例也将降低，这点对于商品房销售的影响也更为直接，缺少了资金面的驱动，居民购买力将大大降低。
58安居客房产研究院首席分析师张波指出，2019年棚改开工目标的大幅下调，预示着由棚改带来的商品房销量在全国商品房总销量中占比会逐步走低，直接影响体现在三四线及以下城市的棚改利好亦将逐步减弱。
在张波看来，棚改直接利好在未来三四线及以下城市会加速弱化，三四线城市的将迎来明显分化，未来处于重点城市群的城市将更具人口集聚力，收缩型三四线及以下城市则将面临商品房市场的进一步萎缩。
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- 分类：房产
- 发布于 2019年4月26日
25日，易居房地产研究院发布一季度百城房价报告，有23个城市一季度房价同比涨幅超过20%，步入“房价过热”区间。与此同时，此前央行公布的最新金融数据显示，一季度住户部门贷款增加1.81万亿元，其中，短期贷款增加4292亿元，中长期贷款增加1.38万亿元，相比去年同期均出现上升;而部分地区房贷规模与房价有同步上升的迹象。
业内认为，“房住不炒”以及审慎的房地产金融政策基调不变，后续房贷市场将整体保持稳定。也有专业人士表示，二季度部分政策或有收紧的可能，这可能体现在贷款、土地交易等领域。
多地新增房贷规模上涨
在楼市小幅升温下，以个人房贷为主的住户部门中长期贷款在一季度出现回升。央行数据显示，今年一季度，住户部门中长期贷款增加1.38万亿元，较去年的1.29万亿元增加7%。
具体分地区来看，一季度，上海金融机构新增的人民币住户部门贷款中，个人住房贷款增加258亿元，同比多增115亿元，值得一提的是，上海仅一季度房贷新增额便是2018年全年新增额584.9亿元的44.11%。
大连今年一季度住户部门中长期贷款增加7905.2亿元，相较去年同期的6931.65亿元上升14%。天津一季度住户部门贷款整体增加441.75亿元，较2018年一季度的225.29亿元增加也较为明显。
而部分城市房贷规模增加与房价上涨呈现同步。易居房地产研究院发布一季度百城房价报告显示，2019年第一季度，100个城市中有23个城市步入“房价过热”区间，其中，中山房价涨幅最大，达到61%的水平。而上海、大连房价也分别以27%和21%的同比增幅，双双处于“过热”区间。
但值得注意的是，也有部分地区房贷规模出现小幅下滑。北京一季度个人住房贷款增加93.0亿元，余额同比增长2.7%，增速下降6.7个百分点。深圳一季度住户部门中长期贷款增加471.11亿元，较2018年同期的549.19亿元，下调14.22%。
业内人士表示，银行房贷规模上升与整体银行信贷规模扩大有较大关系。不过，从记者了解的情况看，目前银行开展房贷业务的整体基调未变。
一位银行房贷业务相关人士告诉记者，目前，银行房贷政策与之前没有什么变化，整体贷款投放比较平稳。
房企融资量大幅提升
中原地产研究中心统计数据显示，截至18日，4月单月多家房企已发布融资计划近2000亿元，房企融资持续井喷。仅4月18日一日，绿城、深振业、绿地、中南建设(8.460, -0.17, -1.97%)、当代置业、融信、时代中国等8家公司同时发布融资计划。
公开统计数据显示，2019年以来，国内集合信托成立规模超5300亿元，其中，房地产信托募集资金1970亿元，占比近四成。
中原地产首席分析师张大伟表示，自2018年四季度以来，房地产企业融资计划实施呈现井喷之势。从融资渠道看，多家房企公布的境内外融资量均明显增加。从房企的资金成本看，融资成本继续降低，基本告别两位数。
部分地区楼市回升，叠加融资难度大幅度缓解，房企抢地现象再次出现。中原地产研究中心统计数据显示，仅4月23日到4月25日3天时间，武汉、苏州、天津、合肥、温州等二线热点城市的土地市场成交总额超过780亿元。其中，武汉成交超过200亿元，苏州揽金137亿元，合肥132亿元。
张大伟表示，近期房企再次进入土地市场，特别是在部分热点城市，土地市场明显活跃，溢价率迅速上升。
截至目前，已经有21家房企年内拿地过百亿，其中融创拿地金额高达565亿元，万科355.04亿元，新城252.84亿元，中海226.23亿元。
但张大伟也指出，并不是所有房企资金链都好。整体看，房企的资金链分化严重，大部分企业依然处于降杠杆阶段，特别是2016年左右购入大量“地王”的企业，最近拿地非常少。
警惕资金违规流入楼市
有业内人士提示，警惕资金以其他形式流入楼市。
央行数据显示，3月住户部门新增短期贷款4294亿元，创下历史新高。
业内人士表示，除了部分银行近两年开始大力发力零售端业务的原因之外，个人消费贷款快速攀升的背后，也不能排除有部分信贷资金违规流入股市和楼市的因素。中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼此前在接受《经济参考报》记者采访时表示，今年以来股市回暖，楼市也迎来小阳春，有一部分信贷资金借道进入股市和楼市，监管部门和商业银行虽然对信贷资金流向有控制，但是很多资金的实际流向很难监测和监管。
据媒体统计，去年有超30家银行因信贷资金违规流入楼市，而收到监管层开出的50余张罚单，罚金累计近千万。而今年一季度数据显示，各级银保监机构共披露1021张罚单，合计罚没金额近2.5亿元，其中超过四成涉及信贷业务，尤其是信贷资金违规流入资本市场和房地产市场。
中国人民银行调查统计司原司长盛松成日前撰文指出，应警惕资金再次大量流入房地产领域。他认为，房地产作为资金密集型行业与金融业关联性较强，近年来这一趋势不断增加。
近日召开的中央政治局会议指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。
而住建部门也已对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。
在房地产调控的总基调下，监管层对房地产信贷也一直是严控调门。央行在2019年金融市场工作会议上表示，加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。银保监会相关负责人此前在国新办发布会上表示，将继续紧盯房地产金融风险，要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准，特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款，防止房地产金融风险出现大的问题。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，随着预警增多，近期各类收紧性的政策有所增加，如西安收紧公积金提取政策、部分城市讨论房价年度涨幅目标制以及苏州土拍设定限价等。他预计，后续针对贷款、土地交易等领域的政策会再度增加，部分政策则会体现在整顿房地产交易秩序等层面上。
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- 发布于 2019年4月16日
原标题：3月70城房价出炉：西安等5城新房价格同比涨超20%
4月16日，中国3月70大中城市中有65城新建商品住宅价格环比上涨，2月为57城;环比看，丹东(楼盘)涨幅1.9%领跑，北上广深分别涨0.4%、跌0.1%、涨0.8%、跌0.3%。同比看，西安(楼盘)等5城新房价格同比涨超20%。
解读：3月份一二三线城市新建商品住宅销售价格涨幅有降有升
——国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读3月份商品住宅销售价格变动情况统计数据
国家统计局今日发布了2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。对此，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。
一、一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有下降，三线城市有所上升
3月份，各地继续坚持因城施策、一城一策，保持政策的连续性，房地产市场总体平稳。据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中：北京(楼盘)和广州(楼盘)分别上涨0.4%和0.8%，上海(楼盘)和深圳(楼盘)分别下降0.1%和0.3%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中：北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%，广州下降0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月降低0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨1.2%，上月为下降0.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。
二、一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅微升
3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格同比上涨8.2%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格同比上涨8.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
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