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- 发布于 2019年5月28日
2019年5月，全国住宅市场成交整体平淡，传统的“红五月”行情并未出现。即使在五一黄金周期间，更多人还是选择拜访亲友、外出旅游等，而非看房、购房。业内分析认为，2019年3月份以来房地产市场出现的短暂“小阳春”并未持续，5月份销售市场整体低迷，多数城市项目案场实际到访量不尽人意，成交量大幅回落。
“红五月”热销行情不再
近日，记者在河北环京地区走访发现，2019开年以来“北三县”楼市销售价格有所上涨，前来看房的人数明显增加。不过，截至5月份，受到严格限购政策影响，销售数量基本处于休眠状态，房地产去库存压力凸显。
“已经快2年没这么多人来看房了。”位于燕郊首尔甜城售楼处的一位置业顾问说。两年前，环北京的廊坊等城市出台限购政策，当地房价迅速“腰斩”，成交量也陷入冰点。
2018年四季度起，“北三县”利好不断。尤其是地铁线路的直接利好，沿线公寓的销售价格较2018年底上涨了2000元。不过，楼市并未摆脱有价无市的尴尬局面。上述置业顾问表示，“2019年以来，尽管访客带看数量有所增加，但是成交量仍然处于低谷，不少中介公司已经倒闭。”
不仅仅是环北京地区，克而瑞研究中心的统计数据显示，5月份以来，各线城市房地产市场普遍低迷。以五一黄金周的成交数据为例，受监测的40个重点城市累计成交161万平方米，同比下降55%。各线城市成交量皆有回落，二线城市以-68%同比跌幅居首。
具体来看，4个一线城市成交量同比下降27%，北京、上海和广州均有不同程度的回落，北京低至1.2万平方米，同比下降75%。深圳市场回暖，成交量同比增长41%。11个二线城市成交量降至历史低位，同比下降68%。合肥、长沙、青岛等市场显著转冷，成交量同比跌幅超-70%，南京、成都更是超-80%。
25个三四线城市成交量同比下降43%，各城市市场显著分化。其中，惠州、温州、湖州市场热度明显不及去年同期，成交量同比均腰斩。五一假期扬州、韶关楼市异常冷清，成交量均不足1万平方米，同比跌幅超-90%。
楼市去化压力普遍增加
中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，北京楼市库存已经达到7.13万套，创下近8年来新高。事实上，北京楼市在近一年的时间中库存上涨近2万套，上涨幅度高达42%，尤其是2018年下半年再次出现了明显的供应井喷现象。
“在过去3年，北京累计出让了95宗商品房住宅地块(限竞房92宗)，合计规划的商品房建筑面积达到了851万平方米。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，“按照正常的投资逻辑，叠加建安税费等投资，这90多个项目大约合计是5000亿的投资规模。不过，截至目前销售规模仅有500亿。”
“一方面，北京市场过去2年土地供应规模逐渐开始反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。另一方面，供应扎堆现象明显，购房者仍然全面观望，这使得供大于求局面不断加剧。”张大伟表示。
距离北京最近的河北“北三县”同样面临去化压力。2019年3月以来，廊坊市政府启动了整治全市房地产经纪机构违法销售专项行动，严查规避限购政策等12种违法销售行为。
业内人士指出，这几乎“堵死”了企图先交房款再补社保的购房群体，开发商、中介售楼压力进一步增大。廊坊市住房和城乡建设局数据显示，2016年、2017年、2018年，廊坊市新建商品房成交面积从1761万平方米降至746万平方米、381万平方米，其中住宅成交面积从1603万平方米降至638万平方米、277万平方米，呈断崖式暴跌态势。大厂回族自治县与通州区隔河相望。经过严格限购等政策调控，2018年新建商品房成交344套、3.9万平方米，同比下降95%，其中住宅159套、1.52万平方米，同比下降98%。
根据易居房地产研究院针对全国百城住宅库存的监测数据，截至2019年3月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45010万平方米，同比增长3.0%。观察历史数据，2018年9月份以来，百城住宅库存一改此前持续下降的态势，开始步入上行通道。
“预计二季度库存依然会有攀升的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，2019年3月，受监测的100个城市中，有51个城市库存出现了同比增长现象。其中惠州、福州和廊坊3个城市的库存上升速度较快，同比增速分别达到104%、82%和79%。
对比各线城市库存数据，可以看出，三四线城市库存拉升的态势更为明显。2018年11月份以来，三四线城市库存就呈现了持续性的环比和同比正增长态势。尤其是，近5个月来三四线城市的库存一直在明显攀升。严跃进指出，“三四线楼市已经步入明显降温通道，进而使得库存去化压力重新增加。”
部分城市尝试转型发展
由于近一个月来部分城市土地市场升温，从4月开始到现在，已经有接近20个部委与城市发布了各种房地产收紧类的调控政策，对于房价明显上涨城市进行的政策调整频繁出现，苏州等城市甚至连续发布收紧性调控政策。
其中，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，近期又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。
“住建部连续2次发布城市价格上涨预警提示，预警、约谈、问责机制再次出现。”张大伟分析认为，住建部再次明确要求房住不炒，对于房地产市场出现波动的城市及时提示、指导，对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方政府，进行约谈及至按照有关程序、会同有关部门进行问责。意味着全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。“继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房”。
克而瑞研究中心研究员杨科伟分析认为，楼市“红五月”开局不佳，五一小长假楼市成交遇冷。另一方面，由于5、6两月乃是房企集中冲刺半年度业绩的关键期，企业推案、营销热情持续高涨，市场供应规模有望维持在较高水平。从目前的市场行情来看，城市成交分化格局将延续更长时间，一二线城市市场需求相对充足，成交量仍可能维持高位;三四线城市难言乐观，房地产市场依旧面临一定的调整压力。
值得一提的是，楼市寒冬给区域经济社会发展带来一定影响。在一些区域，房地产开发放缓，开发量降低，使固定资产投资总额持续降低。因房地产行业涉及面较广，楼市休眠致使建筑、房地产中介、装修、家电等相关行业发展放缓，收入滑坡。一些区域一半左右房产中介关门停业。部分开发商库存高、回款困难，出现裁员现象，其承担的棚户区改造项目进展也受到影响。
廊坊市一位业内人士指出，当地房地产行业发展自2017年起处于整体直线下滑态势，根据目前市场形势，开发量将继续大幅下降。大厂县预计2019年全年新开工商品房面积40万平方米左右，已达到2009年水平，与开发高峰年度相比下降达78.33%，行业发展颓势显现。
面对楼市低迷态势，环京地区部分区域主动求变，开始谋求转型发展，破解“房地产依赖症”，例如大力发展“大智移云”(大数据、智能制造、移动互联网、云计算)等高新产业以及高端装备制造业、现代服务业，并根据当地特色，积极承接京津产业转移，2018年在房地产市场较“冷”时依然实现了经济增长
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- 发布于 2019年5月23日
Wind数据显示，今年以来，全国100个大中城市土地供应面积达9153.57万平方米，成交总价合计9617.37亿元，创近5年来同期新高。不同的城市土地市场出现一定分化，一二线城市土地供应加速，三四线城市则明显放缓。4月以来，全国50个大城市卖地出现加速态势，不少大中型房企积极拿地。其中，热点城市土地对房企吸引力较强，杭州出现多家房企以最高限价拿地的情况。业内人士指出，各地土地出让速度会根据房地产库存去化情况出现分化，热点地区土地市场有望延续火爆。
土地市场升温
Wind统计数据显示，今年以来，全国100个大中城市合计供应住宅用地1713幅，同比增长1.84%;供应面积合计9153.57万平方米，同比增长0.25%，均创近5年来同期新高。2018年同期，全国100个大中城市累计供应住宅用地1682幅，累计供地面积9130.66万平方米。成交方面，今年以来，全国100个城市累计供应住宅类用地成交总价9617.37亿元，同比增长9.52%，创同期历史新高。
分城市看，一二线城市土地供应加速，三四线城市则明显放缓。2019年以来，一线城市累计供应住宅类用地数量65幅，同比增长75.68%;累计供地面积348.22万平方米，同比增长50.16%。二线城市方面，今年以来累计供应住宅类用地数量842幅，同比增长24.37%;累计供地面积4587.14万平方米，同比增长11.18%。三线城市累计供应住宅类用地数量806幅，同比下降16.74%;累计供地面积4218.21万平方米，同比下降11.62%。
中原地产数据显示，4月以来，全国50个大城市出现加速卖地态势。48个城市2019年以来土地出让金额超过100亿元。其中，杭州市土地出让金额达到1129亿元，位列第一，北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等14个城市土地出让金额均超过300亿元。
溢价率方面，据中原地产监测数据，全国50个大城市土地溢价率全部为正值。其中，厦门、珠海、合肥等9个城市土地成交的楼面溢价率超过30%，沈阳、宁波、大连等15个城市溢价率在20%-30%。北京、广州、无锡等14个城市溢价率在10%-20%。
房企积极拿地
从上市房企披露的2019年1-4月数据看，多数大中型房企2019年以来拿地积极。以华润置地为例，根据公告，2019年4月，公司在大连、苏州、沈阳、哈尔滨和温州收购了8幅地块，总楼面面积约144.23万平方米，应付权益土地出让金约124.69亿元。公司1-4月实现总合同销售金额690.25亿元，总合同销售建筑面积约373.69万平方米。其中，4月实现总合同销售金额约177.9亿元，同比增长25.5%;实现合同销售建筑面积约102.9万平方米，同比增长30%。
热点城市土地对房企吸引力较强。根据中原地产监测，5月17日，济南迎来5月份第二场土拍，21宗地块合计拍卖126亿元，阳光城(6.410, -0.13,-1.99%)、世茂、碧桂园、金科、绿地等十余家大型房企参与竞拍。同日，杭州市8宗地合计拍卖163亿元，嘉里、禹洲、电建等房企以最高限价拿地。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，2019年1-2月，全国土地市场整体低迷。随着房企融资难度降低，部分城市在4月份土地市场出现复苏苗头。虽然未出现地王频繁的现象，但土地市场升温明显，房企在热点城市拿地额增加。
对于土地市场未来走势，张大伟预计，不同城市土地市场会出现分化，三四线城市土地成交额可能进一步下调。一二线城市虽然调控政策依然严格，但对房企而言仍是增加销售额的重要市场。一二线城市土地市场有望延续火爆态势。
共有产权房供地增加
自然资源部网站信息显示，各地商品住房库存消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要适当减少供地;18-12个月的，维持供地持平水平;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加并加快供地。自然资源部要求，各地根据截至2019年3月份的商品住房库存消化周期，结合本地土地市场实际，切实优化住宅用地供应，实施差别化调控政策。
一线热点城市土地供应量依然较大。以北京地区为例，5月10日，北京市规划与自然资源委员会网站公布了近期计划供应经营性用地项目信息。5-6月，将有54宗经营性用地陆续入市。其中，11块将在5月入市。通州近期将入市6宗地块，共计规划建筑面积78.12万平方米，相比去年增加明显;而怀柔、密云等远郊区县供地明显减少。若顺利入市，北京土地市场2019年上半年将挂牌68宗住宅地块，同比增长162%;总规划建筑面积985.91万平方米，同比增长188%。2019年上半年，北京地区住宅用地供地规模将显著增加。
其中，共有产权房等政策性供地面积增加明显。据诸葛找房统计，今年以来，北京已成交10宗共有产权房地块，加上上半年还有9宗共有产权地块陆续入市，远超去年整年共有产权房用地的供应量。2018年，在北京市成交的52宗住宅地块中，共有产权房地块成交10宗，成交建筑面积为100万平方米。
诸葛找房指出，共有产权房供应量持续增加，是为了满足刚需购房群体的居住要求。具体来看，近期将要入市的共有产权房地块主要位于朝阳、通州、昌平等区域，整体地理位置较好。其中，朝阳区共有两宗共有产权房地块供应，分别位于豆各庄和东坝南区，预计本月下旬入市。“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”的土地出让模式有利于引导居民对于房价的合理预期。随着基础性制度和长效机制的完善，北京住房的供需矛盾将逐步缓解。
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- 发布于 2019年5月17日
4月秦皇岛新房价格环比涨1.8%，西宁二手房领涨;分析认为，房地产调控政策放松的可能性不大
5月16日，国家统计局发布的4月70城房价数据显示，4月市场继续延续“小阳春”态势，一二线城市房价涨幅扩大。其中，秦皇岛以1.8%的环比涨幅领涨70城新房市场，西宁以2%的环比涨幅领涨70城二手房市场。
有观点认为，信贷政策宽松导致价格上升。对于钱是否流进了楼市的疑惑，央行近期回应表示，“目前从统计数据上看，还没有看到明确的指示情况。”
对于未来的政策走势，多位业内人士表示，房地产调控政策放松的可能性不大。
秦皇岛领涨新房市场，西宁领涨二手房市场
从70城市新房市场表现来看，新建住宅出现了最近4年最高的67个城市房价环比上涨，仅赣州、韶关两个城市出现环比下调。
4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中：北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%、1.1%和0.4%。
31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.2个百分点。
秦皇岛以1.8%的环比涨幅领涨全国。4月新房明显上涨的城市还有重庆、昆明、北海、广州、西安、杭州、济南、武汉、洛阳，环比分别上涨1.2%、1.2%、1.2%、1.1%、1.1%、1%、1%、1%、1%。
从二手房市场看，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.6%、0.5%和1.1%，广州下降0.4%。此外，31个二线城市二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅回落0.6个百分点。35个三线城市二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅扩大0.1个百分点。
西宁的二手房价格以2%的环比涨幅领涨全国。4月其他二手房上涨明显的城市还有呼和浩特、唐山、秦皇岛、南宁、厦门、乌鲁木齐、太原、深圳、洛阳等。
钱流进房地产了吗?
对于4月房价继续上涨的原因，有分析认为，信贷政策宽松叠加人才政策是房价小阳春的主要原因。“信贷宽松下，部分城市前期跌幅大，购房者在市场炒作下怕踏空，入市量提高后，价格开始出现上浮。”中原地产首席分析师张大伟表示。
央行公布的4月数据显示，在主要分项都较去年同期和上月明显回落的情况下，居民中长期贷款保持了较高增量，4月新增4165亿元，比去年同期多增622亿元，比上月仅少增440亿元。
那么，新增信贷是否大部分进入了房地产市场?
“大家关心的(居民贷款大部分)是不是进股市、进房地产了，目前从统计数据上我还没有看到明确的指示情况。”央行调查统计司副司长张文红近日在央行的媒体通气会上表示，4月末住户贷款同比增长17.3%，比上月末和上年同期分别低0.3和2.3个百分点;其中个人住房贷款同比增长17.5%，比上月末和上年同期分别低了0.1和1.9个百分点。从增量上来看，住户贷款前4个月累计增加了2.34万亿元，比去年同期略有多增，多增500多亿元。4月住户贷款增加5258亿元，同比少增26亿元。
央行金融市场司副司长邹澜表示，今年以来在部分地区，尤其是个别的城市，房地产市场也出现了一些苗头性的变化。人民银行一直在密切跟踪监测，相关主管部门也加强了对相关城市政府的指导，进一步落实城市政府的主体责任。
■ 延伸
4月房地产投资表现强
近日国家统计局公布的4月数据显示，多项宏观数据表现低于预期。不过，房地产表现“抢眼”。
4月房地产投资保持高位。2019年1-4月份，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1-3月份提高0.1个百分点。
4月房地产开发投资是拉动固定资产投资的主要力量。在兴业银行(18.440, -0.11, -0.59%)首席经济学家鲁政委看来，房地产投资的韧性与当前高度依赖期房销售的经营模式有关。“但随着期房交付时间的逐渐临近，竣工速度将被动上升。2019年以来竣工面积降幅已经出现收窄的迹象。到2019年下半年，竣工节奏的加快和新开工节奏的放缓可能给房地产投资带来下行压力。”鲁政委表示。
1-4月份，商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%，降幅比1-3月份收窄0.6个百分点。1-4月份，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1-3月份提高3个百分点。
“今年1-2月销量增速大幅回落至2.8%。但随着地方政策边际放松频现(如人才引进等)及落户宽松政策的提振、流动性宽松逐步兑现，3、4月成交迎来改善。”中泰证券认为，预计2019年城市间分化将继续加深。一方面，多重利好下，一二线成交回暖好于预期;另一方面，棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，三四线量价水平依然面临下行压力。
申万宏源(4.760, 0.00, 0.00%)总体评价表示，去年四季度以来地方因城施策放松，以及2019年棚改下行压力滞后的影响，导致3、4月基本面数据尤其是投资、新开工增速创新高，比较超预期。“4月商品房销售、开工、投资再创新高，预计5月小幅回落。”
■ 展望
“今年不太会再有刺激房地产的政策”
房地产超市场预期，成为托底中国经济最重要的因素之一。有业内人士表示，“2019年房地产不仅没成为拖累中国经济的因素，反而成为了经济稳定的关键。从目前的销售、开工、到位资金、库存来看，房地产或仍将托底中国经济企稳回升。”
业内如何看待未来房地产政策的走势?
中泰证券首席经济学家李迅雷近期接受新京报记者采访时表示，对于外界关心的房地产政策，今年不太会再有刺激房地产的政策。现在的房地产调控实行一城一策的政策，不会有全国性大调整的政策。不过，如果人民币出现大幅贬值的话，对于资产价格可能会带来一定的影响，今年需要防范这方面的风险。
评级机构穆迪近期在谈到中国房价表现时表示，受二线城市和三四线城市推动，在2019年第一季度中国房价上涨势头依然强劲。但是，在房价持续强劲上涨的情况下，调控措施不大可能放松，因此穆迪预计年内房价涨势将放缓。尤其是，穆迪预计地方政府将继续微调其各自的调控措施来控制房价上涨以稳定房价。
在近期央行的媒体通气会上，邹澜也表示，2019年央行还将继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，以及“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，坚持房地产金融政策的连续性、稳定性。
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