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- 发布于 2019年8月22日
土地管理法的修订工作进展可谓“神速”。征地制度改革、集体经营性建设用地入市有望全国推开。
十三届全国人大常委会第十二次会议于8月22日至26日在北京举行，按照此前公布的会议议程，此次会议将审议土地管理法修正案草案(下称“草案”)。
这已经是该草案在八个月内的第三次上会审议，距离二审也仅仅过去两个月。在刚刚过去的7月，中国人大网还将草案对外进行了为期一个月的公开征求意见。
按照过往惯例，法律修正案一般历经二审或三审后被表决通过。由于在征地制度和集体经营性建设用地入市方面做了较大修改，草案一旦表决通过后，将对当今农村土地制度以及城乡土地市场的格局产生较大影响。
集体建设用地入市将全国铺开
土地制度是国家的基础性制度，事关经济社会发展和民众权益。作为土地领域的基本大法，土地管理法的“与时俱进”尤为重要。
现行土地管理法自1986年公布以来，历经了1988年第一次修正、1998年8月全面修订、2004年8月第三次修正。
而随着我国工业化、城镇化的快速推进和《物权法》的公布实施，农村土地管理制度改革受到社会各界广泛关注。
2018年12月23日，草案首次提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。此时距离上轮土地管理法修订，已经过去了14年。
本轮土地管理法修订的主要内容涉及土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度以及其他修改。这些也都是当前土地管理的难点和重点所在。这些修改内容的最终指向，也是城乡建设用地市场统一的大目标。
长期以来，农村集体土地所有权与国有土地所有权地位不对等，集体建设用地产权不明晰、权能不完整、实现方式单一等问题已经成为统筹城乡发展的严重障碍。
今年年初，中共中央、国务院下发的《关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》要求，在修改相关法律的基础上，完善配套制度，全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场。
为破解集体经营性建设用地入市的法律障碍，草案删去了从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。草案明确，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
集体建设用地入市问题关系到当今土地供应格局的变化，对于一些房地产热点城市，如果集体建设用地能够顺利入市，有望缓解国有建设用地相对紧张局面。
中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎曾对第一财经记者表示，如果集体经营性建设用地直接入市，而不需要像过去那样先收归国有，将有多种效应：第一，它增加了产业用地，现在搞特色小镇、搞乡村振兴的地从哪来，这就是一个有效渠道;第二，增加农民收入，原先集体经营性建设用地收归国有，大部分收益会由政府获得，农民分得比较少，以后有望改变;第三，改变了原先地方政府通过土地财政增收的办法，他们需要更多地考虑转型，这也是增量效应。
按照草案一审稿，集体建设用地可以入市的条件是：土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，且明确要求集体建设用地使用权人严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
截至目前，相关部门并未发布过全国集体经营性用地的统计数据，但曾有学者统计称，全国大约有4000万亩存量集体经营性用地。
自2015年开始，经全国人大常委会授权，全国33个县(市、区)开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市，宅基地制度改革试点。截至去年12月，33个试点地区集体经营性建设用地已入市地块1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元，收取调节金28.6亿元。
一旦草案通过，意味着集体建设用地入市将不再局限在上述33个试点地区，而将是全面铺开，可以入市的集体建设用地数量可能大幅增加。
农业农村部农业经济研究中心研究院廖洪乐曾对第一财经记者表示，集体建设土地入市此前在南部一些沿海省份已经有不少案例，待土地管理法修改后，这些做法就获得了一种法律上的确认，也就有可能更大规模地推广开来。
在本轮土地管理法修订之前，原国土资源部、住房和城乡建设部已经在2017年批准了十多个城市利用集体建设用地建设租赁房的试点工作。如果草案最终通过，也意味着这项试点可能在更多城市推广。
廖洪乐认为，草案应该在两个方面进行改进和调整：一是放宽可以入市的集体建设用地范围，不要仅仅局限在“经营性用地”，这样可以大大增加可以入市的集体建设用地规模;二是拓宽入市后的集体建设用地用途，让其可以介入住房市场，比如利用集体建设用地建设租赁住房，建设保障性住房等。
易居研究院智库中心研究总监严跃进曾对第一财经记者表示，当前租赁市场用地还是面临很多压力的，很多大城市供地力度不大，要在2020年形成相对好的租赁市场，类似集体建设用地必须有政策改革。后续此类用地入市的积极性将增加，这有助于扩大租赁用地来源，进而形成更好的租赁市场发展条件。
保留征地口子
虽然以后部分集体经营性建设用地可以直接入市，不用再经过“土地征收”环节，但土地管理法修订仍然为征地留了“几个口子”。
原国土资源部部长姜大明曾撰文称，多年来，土地征收制度在保障我国工业化、城镇化对建设用地的需求方面作出了历史性贡献。但在实践中，现行征地制度暴露出一系列突出问题。随着征地规模和被征地农民数量逐年增加，征地引发的社会矛盾也逐年增多，导致涉及征地的信访居高不下，群体性事件时有发生，社会风险加剧。
此次土地管理法修订意在缩小征地范围，明确因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的，可以征收集体土地。
其中成片开发可以征收土地的范围限定在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，此外不能再实施“成片开发”征地，为集体经营性建设用地入市预留空间。
2018年12月初次审议之后，针对草案一审稿中对征地情形的有关规定，一些全国人大常委会委员、人大代表和地方、部门、社会公众建议，征地情形应与宪法、物权法等规定相一致，有关建设活动应符合规划，进一步限定征地范围。
为此，草案二审稿作出修改，明确规定“为了公共利益的需要”可以依法实施征地，同时增加规定，确需征地的建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，扶贫搬迁、保障性安居工程以及成片开发建设还应当纳入国民经济和社会发展年度计划。
草案二审稿还进一步完善了征地补偿标准的规定，增加了区片综合地价“至少每五年调整或者重新公布一次”的规定，还增加了对因征收农村村民住宅造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿的内容。
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- 发布于 2019年8月16日
（原标题：7月房价风向：二线城市“抬头” 20城二手房下行）
“最近又开始刷手机了。” 8月15日，成都一家创业公司的工程师拓安（化名）告诉21世纪经济报道记者。
拓安说的“刷手机”，其实是指看链家等房产交易APP。拓安说，2017年底他刚入职时，因为周边同事都是入职没多久的大学生，“刚需”逼迫下都对买房十分热衷。在一位已经“上车”的同事带动下，大家都下了不少相关APP，经常在工作之余翻看。不过，在成都多次加码调控后，大家一度对此兴味索然。
不过，拓安注意到，随着不少同事被“限购”的期限已过，已经有了购房资格，再加上最近有不少成都市场“触底回暖”的消息传出，让他和不少同事开始蠢蠢欲动，“我自己也准备国庆后开始着手看房”，拓安说。
8月15日，国家统计局发布70城房价数据。数据显示，上半年北京等一线城市楼市回暖后，不少二线城市在7月开始复苏，涨幅开始靠前。
以成都为例，统计局数据显示，7月，成都新房价格环比上涨1.3%，在70个城市中位列第5，排名位于成都之前的，还有厦门和西安两个二线城市。对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，一线城市由于供应放量，表现将明显好于去年同期；二线城市下半年总体保持平稳，供应放量的二线城市下半年表现将好于去年，比如南京、武汉和苏州；三四线城市下半年仍将保持回落态势。
部分二线楼市松动
国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读7月份商品住宅销售价格变动情况时表示，7月份商品住宅销售价格涨幅总体稳定。
从房价上涨和下跌的城市数量看，7月，房价上涨的城市数量为60个，相比6月份的63个有所减少。
具体来看，新建商品住宅方面，一线城市房价环比上涨0.3%，涨幅比上月略有扩大；二线城市房价环比上涨0.7%，涨幅有所回落；三线城市房价环比上涨0.7%，涨幅不变。此外，还有20个城市开始出现二手房价格环比下降。其中，不乏北京、天津、青岛等热点城市。
二手住宅方面，一线销售价格环比上涨0.3%，与上月持平。二手住宅销售价格上涨0.4%，涨幅比上月略有扩大。三线城市销售价格环比上涨0.7%，涨幅仍不变。
不过，尽管“总体稳定”，但如果聚焦具体城市，21世纪经济报道记者发现，不同城市之间、城市内部不同板块之间，市场分化越发明显。
其中，部分三四线城市被认为开始进入下行周期。
7月29日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》称，6月房价下滑较明显的区域是四川和珠三角周边城市。三四线城市中，自贡、遂宁以及乐山三市房价跌幅超过5%；南充、眉山、绵阳等市房价均有所回落。受珠三角一二线城市房价降温的辐射，肇庆、阳江等地房价均同比下跌。
这类城市最典型的代表是四川南充。在2018年2月，南充还以1.7%的增速领跑70城房价涨幅，而在今年7月，则与天津一起成为了70城中跌幅最大的城市。
与之相反，一些此前调控力度较大、市场触底的二线城市，开始逐渐复苏。
不仅是部分二线城市在新房价格涨幅中排名靠前，在市场敏感度更高、受“限价”等政策影响更小的二手房市场，趋势体现更为明显。
以成都为例，记者在中国房地产业协会主办的“中国房价行情APP”上看到，成都的成华、金牛、青羊、锦江等多个核心城区，7月二手房价环比涨幅均超过1%。
易居研究院研究员王若辰表示，7月份，二手房价涨幅靠前的城市中出现了更多的二线城市，而三四线城市则有所减少，这表明三四线城市逐渐开始降温，而部分二线城市楼市持续复苏，如宁波、厦门等城市涨幅相比6月扩大明显。
调控次数再破纪录
多位受访分析人士均向21世纪经济报道记者表示，尽管一些城市市场开始复苏，但在中央定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的背景下，调控放松几率较小。“一城一策”背景下的热点城市调控收紧还将继续，市场缺乏冲高动力。
而从数据来看，调控效用依旧明显。随着调控升级，一些新建住宅价格涨幅过快的城市在7月涨幅明显放缓，从快速上涨城市中“离队”。
6月在70城价格环比涨幅第一的洛阳，在7月推出了“限价”政策，要求“各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价，再售房源价格原则上均不得高于该基准价”；排名紧随其后的呼和浩特，也在7月对二手房市场进行整顿和规范。当地房地产中介协会发布了关于配合主管部门开展行业自律自查的通知，从房产中介行业入手进行市场秩序管控。
从7月数据来看，在政策稳中有紧之下，前期房价上涨较快的城市房价涨幅回落。比如，呼和浩特、昆明、西安、杭州、大连，其7月新房价格涨幅较6月分别下降1、0.2、0.3、0.6和0.2个百分点。同时，这些城市7月二手房价格涨幅，相较6月也分别下降了0.6、0.2、0.5、0.3和0.3个百分点。
不仅是这些城市，根据中原地产研究中心的统计，2019年1-7月，全国房地产调控政策高达307次。其中，7月单月全国房地产调控政策次数高达56次，相较6月份的46次和5月份的41次，又有明显增长。
“上涨过快的城市肯定会有加码政策”，中原地产首席分析师张大伟表示，平顶山、大理、厦门、西安、成都、金华、南京、徐州、五环、宁波、包头、太原等城市，最近几周都很可能出现房地产调控加码。
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- 发布于 2019年8月15日
原标题：20城二手房连跌两月，未来下调房价城市或还增员
在严格的楼市调控之下，当前全国房地产市场保持平稳健康发展的态势。
国家统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，上涨城市数量在6-7月份明显出现了大幅减少，6-7月份二手房出现20个城市下调，是2019年最高。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中：北京和广州分别上涨0.6%和0.3%，深圳持平，上海下降0.1%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，上月为持平。其中：上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.4%和0.7%，北京下降0.3%。
31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.7%，涨幅均与上月相同。
中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，从7月市场数据看，房价涨幅基本平稳，市场淡季非常明显，不论是环比还是同比，6-7月70大城市房价的涨幅在继续回落。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，从房价指数数据看，7月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为0.6%，同比增幅为10.1%。两个指标都呈现了增幅收窄的态势，进一步体现了住房交易领域的“稳房价、稳预期、稳秩序”的导向。
从房价环比上涨的城市名单看，河南平顶山是7月份房价指数环比增幅最大的城市。严跃进说，此类城市楼市政策比较宽松，在此前包括河南开封、洛阳等城市政策调整的基础上，也会引起省内部分非热点城市房价的变动，这类城市后续需要加强调控。
严跃进说，今年5月份开始银行信贷政策持续收紧，对于各地的楼市交易有较大的影响。同时各地对于房地产市场的调控力度加大，包括对于房屋销售领域有更多的督查内容，各类违规涨价的现象有所减少，进一步促进房价泡沫的剔除。当前政策收紧的情况下房价涨幅会进一步收窄。
尤其是近期以来，房地产融资、信贷的收紧，对楼市影响很大。今年7月12日，发改委官网挂出一则通知，题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知（发改办外资〔2019〕778号）”，对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，同时还需就债务规模、期限等进行备案登记。
近日，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定将在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。检查要点包括，房地产业务授信政策和内控制度执行情况；房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况；个人住房贷款管理情况。
张大伟说，接下来上涨过快的城市会继续加码政策。包括平顶山、大理、厦门、西安、宁波、南京等城市最近几周很可能出现加码房地产调控。在政策继续收紧的情况下，叠加8月是市场的惯例淡季，预计房价下调城市将继续明显增加。
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