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分类：房产

发布于 2019年8月26日

　　原标题：房贷利率调整了 央行：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR

　　作者：朱丹丹

　　新发放商业性个人住房贷款利率调整了!

　　8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

　　按照这个调整规则，暂时以8月20日发布的首期新LPR计算，也就是说10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。

　　“与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”央行有关负责人在答记者问时指出。

　　对此，融360大数据研究院分析师李万赋向《华夏时报》记者分析指出，央行根据LPR新基准进行的房贷利率调整，其指向性非常明显，就是坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。因此，从短期的实际利率水平来看，它仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。

　　此外，央行上述公告还指出，“人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。”

　　“后期，如果LPR利率下调，根据央行的这一规定，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调，但是需要注意的是，这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。”李万斌坦言。

　　新发放商业性个人住房贷款利率调整

　　8月25日，央行发布了《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整》的公告。

　　根据公告显示，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

　　对此，央行有关负责人表示，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

　　交通银行(5.420, -0.05, -0.91%)金融研究中心首席金融分析师鄂永健也分析指出，新机制下新发放个人住房贷款利率，无论是首套还是二套，都和之前基本不变。

　　李万赋向《华夏时报》记者分析指出，此前，按照显性或者隐形规定，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍，由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。简单对比这两组数值，可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%，二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准，那么理论上来讲，最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。

　　不过，根据融360大数据研究院发布的35城市最新房贷利率数据来看，在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少，7月份只有上海的首套利率为4.84%，低于4.85%，35城市的平均首套利率则为5.44%，显著高于4.85%。二套房方面，7月份也仅有杭州(5.42%)、天津(5.41%)两个城市低于5.45%，35城市的平均首套利率则为5.76%，同样显著高于5.45%。

　　李万赋进一步表示，因此，央行根据LPR新基准进行的房贷利率调整，其指向性非常明显，就是坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。从短期的实际利率水平来看，它仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。

　　央行副行长刘国强近日在国务院政策例行吹风会上就曾强调，对于房地产市场，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。

　　分析：预计执行利率短期难出现普遍性下降

　　“后期，如果LPR利率下调，根据央行的这一规定，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调，但是需要注意的是，这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。”李万斌进一步向《华夏时报》记者分析指出。

　　而本报记者也注意到，上述央行公告指出，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　“人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”央行有关负责人指出。

　　中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼也称，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会基本保持不变，房价上涨较快的热点地区或将有所上升。

　　鄂永健则分析指出，新的个人住房贷款利率得以保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。该举措有利于在推动企业贷款利率下降的同时，避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图

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分类：房产

发布于 2019年8月22日

　　土地管理法的修订工作进展可谓“神速”。征地制度改革、集体经营性建设用地入市有望全国推开。

　　  十三届全国人大常委会第十二次会议于8月22日至26日在北京举行，按照此前公布的会议议程，此次会议将审议土地管理法修正案草案(下称“草案”)。

　　  这已经是该草案在八个月内的第三次上会审议，距离二审也仅仅过去两个月。在刚刚过去的7月，中国人大网还将草案对外进行了为期一个月的公开征求意见。

　　  按照过往惯例，法律修正案一般历经二审或三审后被表决通过。由于在征地制度和集体经营性建设用地入市方面做了较大修改，草案一旦表决通过后，将对当今农村土地制度以及城乡土地市场的格局产生较大影响。

　　  集体建设用地入市将全国铺开

　　  土地制度是国家的基础性制度，事关经济社会发展和民众权益。作为土地领域的基本大法，土地管理法的“与时俱进”尤为重要。

　　  现行土地管理法自1986年公布以来，历经了1988年第一次修正、1998年8月全面修订、2004年8月第三次修正。

　　  而随着我国工业化、城镇化的快速推进和《物权法》的公布实施，农村土地管理制度改革受到社会各界广泛关注。

　　  2018年12月23日，草案首次提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。此时距离上轮土地管理法修订，已经过去了14年。

　　  本轮土地管理法修订的主要内容涉及土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度以及其他修改。这些也都是当前土地管理的难点和重点所在。这些修改内容的最终指向，也是城乡建设用地市场统一的大目标。

　　  长期以来，农村集体土地所有权与国有土地所有权地位不对等，集体建设用地产权不明晰、权能不完整、实现方式单一等问题已经成为统筹城乡发展的严重障碍。

　　  今年年初，中共中央、国务院下发的《关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》要求，在修改相关法律的基础上，完善配套制度，全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场。

　　  为破解集体经营性建设用地入市的法律障碍，草案删去了从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。草案明确，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

　　  集体建设用地入市问题关系到当今土地供应格局的变化，对于一些房地产热点城市，如果集体建设用地能够顺利入市，有望缓解国有建设用地相对紧张局面。

　　  中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎曾对第一财经记者表示，如果集体经营性建设用地直接入市，而不需要像过去那样先收归国有，将有多种效应：第一，它增加了产业用地，现在搞特色小镇、搞乡村振兴的地从哪来，这就是一个有效渠道;第二，增加农民收入，原先集体经营性建设用地收归国有，大部分收益会由政府获得，农民分得比较少，以后有望改变;第三，改变了原先地方政府通过土地财政增收的办法，他们需要更多地考虑转型，这也是增量效应。

　　  按照草案一审稿，集体建设用地可以入市的条件是：土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，且明确要求集体建设用地使用权人严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

　　  截至目前，相关部门并未发布过全国集体经营性用地的统计数据，但曾有学者统计称，全国大约有4000万亩存量集体经营性用地。

　　  自2015年开始，经全国人大常委会授权，全国33个县(市、区)开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市，宅基地制度改革试点。截至去年12月，33个试点地区集体经营性建设用地已入市地块1万余宗，面积9万余亩，总价款约257亿元，收取调节金28.6亿元。

　　  一旦草案通过，意味着集体建设用地入市将不再局限在上述33个试点地区，而将是全面铺开，可以入市的集体建设用地数量可能大幅增加。

　　  农业农村部农业经济研究中心研究院廖洪乐曾对第一财经记者表示，集体建设土地入市此前在南部一些沿海省份已经有不少案例，待土地管理法修改后，这些做法就获得了一种法律上的确认，也就有可能更大规模地推广开来。

　　  在本轮土地管理法修订之前，原国土资源部、住房和城乡建设部已经在2017年批准了十多个城市利用集体建设用地建设租赁房的试点工作。如果草案最终通过，也意味着这项试点可能在更多城市推广。

　　  廖洪乐认为，草案应该在两个方面进行改进和调整：一是放宽可以入市的集体建设用地范围，不要仅仅局限在“经营性用地”，这样可以大大增加可以入市的集体建设用地规模;二是拓宽入市后的集体建设用地用途，让其可以介入住房市场，比如利用集体建设用地建设租赁住房，建设保障性住房等。

　　  易居研究院智库中心研究总监严跃进曾对第一财经记者表示，当前租赁市场用地还是面临很多压力的，很多大城市供地力度不大，要在2020年形成相对好的租赁市场，类似集体建设用地必须有政策改革。后续此类用地入市的积极性将增加，这有助于扩大租赁用地来源，进而形成更好的租赁市场发展条件。

　　  保留征地口子

　　  虽然以后部分集体经营性建设用地可以直接入市，不用再经过“土地征收”环节，但土地管理法修订仍然为征地留了“几个口子”。

　　  原国土资源部部长姜大明曾撰文称，多年来，土地征收制度在保障我国工业化、城镇化对建设用地的需求方面作出了历史性贡献。但在实践中，现行征地制度暴露出一系列突出问题。随着征地规模和被征地农民数量逐年增加，征地引发的社会矛盾也逐年增多，导致涉及征地的信访居高不下，群体性事件时有发生，社会风险加剧。

　　  此次土地管理法修订意在缩小征地范围，明确因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的，可以征收集体土地。

　　  其中成片开发可以征收土地的范围限定在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，此外不能再实施“成片开发”征地，为集体经营性建设用地入市预留空间。

　　  2018年12月初次审议之后，针对草案一审稿中对征地情形的有关规定，一些全国人大常委会委员、人大代表和地方、部门、社会公众建议，征地情形应与宪法、物权法等规定相一致，有关建设活动应符合规划，进一步限定征地范围。

　　  为此，草案二审稿作出修改，明确规定“为了公共利益的需要”可以依法实施征地，同时增加规定，确需征地的建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，扶贫搬迁、保障性安居工程以及成片开发建设还应当纳入国民经济和社会发展年度计划。

　　  草案二审稿还进一步完善了征地补偿标准的规定，增加了区片综合地价“至少每五年调整或者重新公布一次”的规定，还增加了对因征收农村村民住宅造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿的内容。