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- 发布于 2019年9月11日
原标题：香港楼市成交急剧下挫 投资者、买家踌躇观望
“虽然市场气氛转差及成交量下跌，但目前业主普遍持货力强，市场上并无太多大幅减价的成交，‘劈价潮’并未出现。不过，影响楼价走势的主要因素始终是香港的经济基调，而连月的示威已影响到本地旅游业、零售业及消费情绪，如果事态持续并影响到香港的国际金融中心地位及失业率，届时香港的经济表现将会受到更大打击，楼价亦会面对更大的下调压力。”陶汝鸿指出。
特约撰稿 朱丽娜 香港报道
多重影响下，近期香港楼市成交大幅减少。
“楼市观望气氛浓厚，影响买家入市脚步，物业成交量自6月开始下跌。据香港政府的住宅物业临时买卖合约数字显示，住宅成交从5月的8208宗，跌至6-8月每月少于5000宗;7月及8月(第三季度首两个月)累计住宅成交仅8889宗，较上季同期下跌了45%。”戴德梁行大中华区副总裁及大中华区策略发展顾问部主管陶汝鸿9月10日指出，并预计9月二手楼市仍将维持淡静，交易量大约维持4500宗水平。
”这么多年以来预测楼市，这是最难的一次，以往可以根据经验或者经济角度进行判断。”他坦言。在他看来，目前影响香港楼市的几大因素主要为本地社会事件、利率以及供应等，但前两个因素很难进行预测，而且短期内可能出现逆转。
“虽然市场气氛转差及成交量下跌，但目前业主普遍持货力强，市场上并无太多大幅减价的成交，‘劈价潮’(大幅减价)并未出现。不过，影响楼价走势的主要因素始终是香港的经济基调，而连月的示威已影响到本地旅游业、零售业及消费情绪，如果事态持续并影响到香港的国际金融中心地位及失业率，届时香港的经济表现将会受到更大打击，楼价亦会面对更大的下调压力。”陶汝鸿指出。
美国东部时间9月5日，惠誉宣布调低香港主权信贷评级，从“AA+”下调至“AA”，评级展望为负面，这是该机构24年来首次下调香港信贷评级。同时，惠誉将今明两年香港的实际本地生产总值(GDP)增长预测，由此前的增长1.6%、2%分别下调至0及增长1.2%。
然而，香港特区行政长官林郑月娥9月6日下午向媒体表示不同意惠誉做法，她同时指出，持续暴力示威会影响企业对香港的信心，亦影响香港作为国际城市及良好营商环境，呼吁尽快停止暴力。她强调，特区政府会坚持以一国两制和法治来止暴制乱。
二手成交大幅萎缩
同时，陶汝鸿向本报记者指出，香港主要中小型屋苑楼价相比今年6月的高位已经下跌3%至5%，“今年年底前再跌5%至10%，重回今年初水平。而豪宅单位由于业主的持货能力较强，并不急于出售，预计年底前的跌幅在5%以内。”
开发商也明显加快了推盘速度，美联物业住宅部行政总裁布少明指出，9月初以来已有4个新盘公布最新销售部署，合计有逾2200伙单位，这个推盘速度在过去3个月甚为罕见，“从近期的新盘销售及反应可见，楼市需求仍然强劲，相信9月一手主导大市局面将更加明显。随着新盘急攻，短期内二手市场更加受压”。
“估计发展商未来几个月主要推上车盘及中小型单位为主，成交仍然以一手楼盘为主，占整体成交比例约30%-40%，相比之下，二手市场的压力较大，估计部分抗跌能力较低的业主有较大议价空间。”莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文向本报记者表示。
“大型示威活动无疑对投资者及用家的信心有很大影响，由于不明朗因素，不少买家暂时推迟入市的步伐，市场累积了一定的市场需求。同时一手市场仍有大量的楼盘准备推出，”陶汝鸿表示，“二手市场8月成交宗数已跌至2860宗，接近SARS爆发期间每月2683宗的水平，我们预计如果示威活动持续下去，9月二手成交将跌至2000宗以下。”
香港差饷物业估价署8月底公布的数据显示，今年7月香港私人住宅售价指数跌至394.4点，环比下跌0.1%，连续第二个月回落。相比今年5月创下的397.3点的历史高位，该指数已累计下跌0.73%。然而，回顾今年前7个月，香港整体楼价升幅仍达到9.7%。
陶汝鸿坦言，一些受欢迎的中小型屋苑如沙田第一城及太古城，由于此前第一季度的楼价反弹力度较大，因此现在的跌幅较为明显，“截至9月中的价格较6月时的高位已经下调了4%-5%，而贝沙湾及君临天下等豪宅的价格跌幅则较小，较6月时的水平下跌了大约3%。”
今年迄今为止，沙田第一城及太古城的价格较年初分别上升了19.9%、14.9%，而贝沙湾及君临天下的价格则较年初的升幅约为10%。
物业投资成交金额环比暴跌70%
数据显示，今年第三季度(指从7月开始、截至9月中的这两个半月，下同)香港物业投资市场暂录得30宗成交金额在1亿港元或以上的大额交易，相比第二季度(指4、5、6三个月)暴跌了55%，同时，今年第三季度的投资物业总成交金额为106亿港元，亦较上季的344亿港元锐减近70%。
“物业投资市场的投资者相比住宅买家更为敏感，自去年年中开始，成交已经开始出现下滑，如果这种趋势继续，我们预计今年第四季度的成交宗数将降跌至200宗以下，将创下十年新低。”戴德梁行香港资本市场部执行董事高伟雄向记者坦言。
今年第三季度，在物业类型方面，豪宅占楼市大宗交易的比重最大，达到47%，而写字楼成交则大幅减少，占比约10%，宗数按季跌87%，金额则暴跌97%。
高伟雄坦言：“近几个月来的社会事件已影响到本港投资物业的租金与价格走势，令本地投资者倾向观望。而一些房地产基金买家，占香港整体市场约30%-40%，很多这类国际基金的投资委员会都在海外，对他们而言，能否促成大宗交易主要视乎目前香港局势的发展。只有等待目前的不稳定因素消除后，市场信心回升，投资市场的表现才会有望好转，然而在目前情况下，我们预期来季(今年第四季)的物业投资大额成交宗数仍会再度下跌。”
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- 发布于 2019年9月11日
原标题：房贷利率换“锚” 13省市料率先执行
新的个人住房贷款利率政策将从10月8日起正式执行。中国证券报记者获悉，目前已有13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作，有望近期落地。一些房贷业务占比较多的大型银行已基本准备就绪，而大行公布的实施方案预计会对中小银行起到一定示范作用。
业界普遍认为，房贷利率新老政策将实现平稳过渡，换“锚”之后，房贷利率不会出现大涨大跌。
加点下限非一成不变
某银行住房贷款部门工作人员向中国证券报记者表示，目前暂未收到总部下发的房贷利率新政执行细则，但预计与当前执行的方案，即首套房房贷按基准上浮10%不会相差太多。
北京、上海房屋中介机构向中国证券报记者表示，暂未收到各家银行正式下达的通知。但有广州链家房屋销售经理人告诉记者，“有消息称，各银行的执行方案会在15日左右公布，中小银行预计会按照四大行的方案执行，首套利率相较之前会略高一些，但实际情况仍待确认。”
据悉，北京新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。
事实上，在此前房贷计算方式上，乘法方式出现很多弊端，当基准利率处于低位时，被乘后效应会相应变小。改用LPR加点的方式，可以解决效应变小的问题，使得计算方式更为直观。
按照最近一次公布的五年期LPR(4.85%)计算，北京首套个人住房贷款利率下限是5.4%，二套房是5.9%，该水平与当前主要中资银行新发放的个人住房贷款利率水平基本相当。“这次定价水平的确定主要是为了实现与LPR挂钩，同时考虑了保持北京房地产金融政策的连续性和稳定性需要。”知情人士称。
值得注意的是，此次确定的加点下限并非是一成不变的。上述人士介绍，未来将根据北京房地产形势变化和LPR波动情况，指导利率定价自律机制适时适度调整个人住房贷款利率的加点下限。
大行基本准备就绪
央行公告称，新的个人住房贷款利率政策将从10月8日起执行。上述人士表示，“在此之前，将指导相应银行修改贷款合同、改造升级系统和组织员工培训。在10月8日之前，签订商业性住房贷款的合同中可选择基准利率作为定价基准。如果部分银行已准备就绪，在和借款人协商一致后可选择按照LPR加点方式来确定贷款利率。”
房贷业务占比较多的工商银行(5.530, 0.03, 0.55%)和建设银行(7.130,0.07, 0.99%)均已开展相应工作。
中国工商银行个人金融业务部副总经理任西明表示，目前主要开展三方面工作：一是印发了关于进一步加强贷款市场报价利率应用的意见，对分行落实进行了安排和部署。二是制度层面，主要涉及个人贷款管理办法中利率条款的修订，如增加LPR的定价方式，9月中下旬可以完成文件的印发。三是在系统方面，工行系统支持个人住房贷款选择LPR的定价模式。目前正在进行系统测试，9月中下旬可完成该系统的准备工作。
建行也陆续开展多方面工作。中国建设银行住房金融与个人信贷部副总经理黄有纲介绍：一是研究制定业务实施细节，具体包括新发放房贷LPR的取值、利率调整方式、加点数值确定规则等。二是修改贷款合同。三是系统改造。加紧推进业务系统中LPR定价参数调整和文本变更等功能的开发实施。四是全面推进部署。已召集分行研究落实，指导分行做好LPR利率转换准备工作。五是组织员工培训。六是做好客户执行工作。
避免冲击房地产市场
有不少市场人士提出疑问，拉长周期看，未来LPR可能会向下浮动，会否导致房贷利率也一路走低?多位人士认为，如果LPR变化但加点不变，确实会使得房贷利率发生变化。但当前房地产调控强调因城施策，各地市场利率定价自律机制也会在利率确定过程中发挥重要作用。
事实上，如果出现个别城市因为LPR变化带来房贷利率变化，导致当地房地产市场矛盾比较紧张，那么市场利率指导就会相对频繁一些，比如一两个月就会调整一次。LPR所反映的是贷款市场的趋势，同时房地产市场的趋势也会反映在LPR趋势上。
据知情人士透露，当前已有13个省市部署了个人住房贷款利率定价基准的转化工作，下周有望落地。
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- 发布于 2019年9月04日
原标题：8月楼市“入秋”： 土地交易量价齐跌 房企“抢收”不力
立秋已过，楼市微凉。
8月是上市房企公布中期业绩的时段，得益于“小阳春”行情以及6月的冲刺，大中型房企普遍拿到一份好看的中报。但喧嚣过后，市场继续转头向下。
上海易居研究院发布的数据显示，今年8月，百强房企权益口径业绩较7月微降1.7%，略低于1-7月均值。其中，TOP30房企中，有11家单月业绩环比下降。进入今年下半年，百强房企的销售规模已连续两个月出现下滑。
对比往年，市场在7月和8月出现降温并不显得意外。在年中的节点过后，市场的短暂下行往往被视为“季节性调整”或“技术性调整”。
但今年的市场下滑，还有一个重要的背景，即调控继续施压，融资渠道大幅收紧。7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，更使得每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。受此影响，开发商在投资和拿地中变得谨慎而迟疑。8月，热点城市土地市场首次出现“量价齐跌”的局面。
目前来看，低迷预期很难在短时间内反转。近期，不少房企宣布收缩拿地计划，而在销售策略上，则倾向于快进快出的“抢收式”打法。但这种策略能否真正奏效，目前仍需观察。
土地交易“量价齐跌”
上海易居研究院发布报告显示，2019年8月，40个典型城市土地成交建筑面积4383.2万平方米，环比下降16.9%，为今年3月以来首次下降;40个城市土地成交均价为5259.5元/平方米，环比下跌1.8%，为今年2月以来首次下跌。
8月，三类城市的土地交易面积均出现下降。其中，一线城市环比下降4成，二线城市下降17.1%，三线城市下降5.7%。
土地出让金方面，8月40城市土地出让收入为1933.7亿元，环比下降30.3%，同比下降11.2%。尽管如此，前8月仍有三个城市的土地出让金规模超过千亿，分别是北京(1802.7亿)、南京(1071.4亿)、杭州(1047.1亿)。
诸葛找房发布的另一组数据，也显示出土地市场已趋于平淡。该机构指出，8月主要地级城市的土地溢价率已从4月的25%降至不足10%;流拍率则达到6.07%，连续三个月上升。
住宅市场方面，上海易居研究院监测的13个城市中，8月单月的二手房成交量环比下降8.5%，二手房市场进一步降温，成交量仍处于今年5月以来的下行通道中。
分析人士指出，8月市场的降温，虽然有一定的季节因素，但政策调控的作用更为明显。
从今年5月底开始，多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。同时，住建部针对“地王”现象点名部分开发商。7月初，部分信托公司接到银保监会的指导，收紧房地产信托业务。国家发改委也于此后要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。此后，央行就房地产占用信贷资源，消费贷、银行理财等资金违规进入房地产市场等问题进一步探讨解决方案。
中原地产的统计显示，今年8月，中央和各地出台的房地产调控政策多达60次，创下春节后的新高。
房企心态“偏悲观”
“我们今年做了几次北京的房地产信心指数调查，从数据上看到，有六七个指标呈现出偏悲观的结论，加权以后总的结果也是偏悲观的。”在近期的北京地产高品质发展论坛上，北京市房地产业协会副会长、秘书长陈志表示，持续不断的楼市调控，正在改变房企对市场的惯有判断。
他表示，这一轮楼市调控有一个明显的特点。“房地产市场近三年的政策都保持了定力，连续在关键点上释放‘房住不炒’的决心，而且每一次的政策释放或者喊话，都伴随有具体措施。”
实际上，北京楼市仅是一个缩影。今年下半年以来，身处楼市营销一线的职业经理人，日子都不好过。
近日，某大型房企南京公司负责人向21世纪经济报道袒露了其“心路历程”：2016年之前，南京开发商普遍追求利润最大化;自南京于2016年实施“限价令”后，企业一度陷入观望;随后的两年间，调控政策不断加码，传统营销手段开始失效，一些企业无法完成销售目标;今年上半年，南京一度松绑落户政策，并刺激楼市升温;但随后，政策再度施压，在一些供应扎堆的区域，项目销售继续陷入停滞……
“如果没有一定的项目储备，尤其是刚需盘的储备，就很难熬过这段时间。”该人士表示，近些年虽然南京市场有涨有跌，但政策始终未真正放松，且正趋于常态化。目前，企业已经逐渐习惯于这种政策环境。
房地产职业经理人的压力，不仅来自于市场，还有企业的业绩要求。
今年上半年，多数企业的销售规模虽有增长，但不足全年目标的50%。为了在下半年冲击业绩，很多房企制定了“抢收”计划，并以回款率作为重要的考核指标。
7月，恒大率先以全面促销措施拉开“抢收”的序幕。在8月中旬的业绩会上，旭辉控股总裁林峰透露，以销定产、降低库存，提高去化、加快回款，是旭辉下半年的发展策略。某家总部位于深圳的房企人士也向21世纪经济报道表示，在这个阶段，公司更加奉行“见好就收”的高周转策略，不过于追求利润。
从8月业绩来看，这轮“抢收”的效果尚不明显。上海易居研究院认为，随着“金九银十”到来，房企势必加大推案营销力度，届时成交量持续下滑的态势或能止住。
但土地市场的降温态势，有可能会延续下去。受融资渠道收紧的影响，富力、融创等房企都明确下半年“原则上停止拿地”，其余大中型房企的投资策略也偏谨慎和保守，因为“一旦拿错一块地，就有可能拖累整个城市公司或区域公司”。
上海易居研究院认为，预计随着调控政策作用的进一步显现，未来几个月土地市场可能继续降温。
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