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分类：房产

发布于 2019年9月21日

　　(原标题：北京千万以上豪宅行情走低 单套降幅达数百万 学区房价格高位热度不减)

　　中秋小长假已过，国庆节接踵而至，旅游业迎来了“大丰收”，但北京楼市尚未等到预期中的“金九银十”。9月中旬，《华夏时报》记者调查了多家楼盘，发现千万以上的二手房普遍降价10%左右。新房方面，因房企回款压力较大，不少楼盘推出了售房折扣，房地产市场价格战已经打响。

　　千万以上二手房降价 学区房热度未降

　　“今年这个时候确实是一个房价的最低点，基本上像这种千万以上的房子都降了10%左右。”某中介的工作人员小黄对《华夏时报》记者说。记者咨询了一套位于万柳商圈的万泉新新家园的房子，该二手房建筑面积为200.05平米，售价为2500万。

　　“2500万里面还包含了300万的豪华装修，业主装修完之后就住了半年，基本上和新的一样。”小黄对《华夏时报》记者说。此外，小黄表示，该房子还可以议价，“还可以再让50万，就是2450万，还有赠一个车位。”

　　据小黄介绍，同等的房型在去年同期的成交额为2780万，而在今年年初也可以卖到2600万。“现在确实是都在降价，现在买也比较合适，是一个价格洼地的状态。”小黄对《华夏时报》记者说。

　　建筑面积在200平米左右、售价在千万以上的二手房普遍呈现出了一个降价的态势。“年前4居室200平米左右的二手房价格在1700万左右，但是现在同户型的房子售价一般在1500万左右。”某中介的工作人员小白在记者咨询酒仙桥银河湾的一套房子时说。

　　“基本上这种平层的大面积的房子酒仙桥这边降了100万到200万。”小白对《华夏时报》记者说。小白认为，当前为市场低点，若购买的房子是自己住的话，则可以选择接手一个业主着急出手的性价比较高的房子。“投资的话不能保证升值，因为现在市场说不好。”小白对《华夏时报》记者说。

　　“大户型的二手房价格在降，但是像小户型的一居室现在价格在涨，卖得也比较好。”小黄对《华夏时报》记者说。小黄表示，3月份时，万柳新起点嘉园一套60平米的一居室的售卖价格在630万左右，但现在已经涨到了680万。“普遍来说，一居室的价格也涨了有10%左右。”小黄对《华夏时报》记者说。

　　除了小户型的一居室价格出现了小幅上涨之外，学区房的热度也保持在高位。“学区房的价格现在还是没有降，市场需求比较大。”某中介的工作人员孙经理对《华夏时报》记者说。西城区、海淀区内的名校较多，许多家长选择在这两个区域买房以便能让孩子上一个较好的学校。

　　孙经理对《华夏时报》记者说：“现在学区房没有降价的风险，增值保值空间都有，不会出现价格的下跌。除了比较急于出手的房子价格会低一点之外，其他的学区房价格没有降。”目前，什刹海片区的二手房均价在14万元/平米左右。德胜世嘉的一套115平米左右的三居室目前的售价在1600万。“两居室的房子月租金在16000元左右，而且很好租，租金也非常可观。”孙经理对《华夏时报》记者说。而金融街的二手房价格仍然领先，均价为18万元/平米-19万元/平米。

　　回款压力增加 新房价格上涨动力不足

　　二手房出现了降价的态势，下半年房企急于回款，新房价格则上涨动力不足。“新房这边开发商也在降价，一开发商着急回钱，也降了10%左右。”小白对《华夏时报》记者说。

　　位于顺义中央别墅区的某知名房企开发的别墅项目每套房降价在200万元左右。“开放商着急回款，之前是精装修售价1300万，后来着急卖，基本上是精装修1100万，降了200万。”小白对《华夏时报》记者说。

　　此外，除了直接降价销售之外，还有不少房企采用打折售卖的方式加快推盘速度。位于长辛店的珠光御景西园目前是3期在售，均价为45000元/平米。“均价对外是45000元/平米，但是是有折扣的，基本上就是41000元/平米。”销售黄经理对《华夏时报》记者说。此外，黄经理介绍，虽然楼盘未处于市中心区域，但其风景优美，周边的配套设施正在搭建。“这个楼盘环境非常好，很宜居。”黄经理对《华夏时报》记者说。

　　“根据您的付款周期，我们还有折扣，比如一个月内付完首付，我们可以给出98折。楼层、户型不一样，折扣也是不一样的。”黄经理对《华夏时报》记者说。黄经理表示，周边的一手房价格出现了小幅下跌，限竞房则因为原本价格比较低，未出现比较明显的价格下降。

　　黄经理说：“限竞房的价格还是比较稳定的，因为是竞地价、限房价，原本的价格就已经比较便宜了。目前，周边万科、金地的限竞房价格还是维持在35000元/平米左右。”

　　2019年上半年，房企经历了一场融资困境，面临着较大的资金压力。年中报刚过，房企就已经打响了价格战，为回款做准备。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说：“类似资金层面的收紧会倒逼房企主动降价促销，加快推盘速度。”

　　“金九”开局两周 北京楼市表现低迷

　　“金九月”已经开局两周，但北京的房地产市场仍然处于疲倦状态。上周，北京土地市场表现低迷，孙河区域内的最后一宗住宅土地成交，总成交金额为24.25亿元，溢价率仅为1.5%，住宅部分的楼面价约为6.5万元/平米。

　　此外，9月12日，位于大兴区瀛海镇的一宗集体建设用地区级统筹地块成交，将用来建造共有产权房，销售均价为2.9万元/平米，但该地块以起始价成交，成交价为15.13亿元。土地市场出现降温态势，新房、二手房表现也不尽如人意。

　　诸葛找房在9月19日发布的数据显示，上周，北京新建商品住宅成交958套，比前一周减少了70套，成交均价为53504元/平米。而二手房的成交量则在上一周环比下跌了27.88%，降幅增大。

　　数据显示，2019年第37周，北京市二手住宅成交了1805套，相比前一周下降了697套。在中秋小长假期间，二手房的网签量仅为74套，市场尚未继续冲高。此外，上周，北京二手住宅市场均价为59242元/平米，环比下跌了0.49%。

　　“金九月”即将步入收尾阶段，但北京市场前两周仍然处于低位运行状态。房地产市场的下半场已经拉开帷幕，各家房企也开始轮番上场，价格战已然打响。

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分类：房产

发布于 2019年9月16日

　　全员卖房!有人降价促成交、有人因此丢工作，还有人开始讨薪了......

　　01

　　“最近好烦。”

　　猫哥的朋友小白向猫哥抱怨，由于自己身在澳洲，专程回国来处理自己之前买的房子，但是近一个月过去了，还是没有处理完。

　　小白的房子再苏州，虽然不是热门的苏州工业园区，但是总算是跟热门沾边，在同一小区内的洋房挂牌价已经近400万，而自己的房子价格算是打了个九折，就是为了能够迅速出手。

　　通过中介，买家也基本确定了，一番讨价还价之后，价格定了，买家交了50万的定金，然后就等着他迅速筹钱，一手交钱一手交房。然而眼瞅着规定的时间就要到了，但是交易却“卡”住了。

　　苏州是限购城市，买家已经有两套房，面积不大，买房是为改善，其中一套已经挂出去了，但是也还没有成交，而小白的房子价格合适，就先定了。但是对于苏州户籍居民来讲，第三套房不限购，但是停贷。

　　贷款不批，就意味着需要先凑齐房款，买下房子，然后自己后续将小房子卖出，然后再还七大姑八大姨们的欠款。

　　钱没那么好凑，而他自己挂牌的房子也还没什么动静。

　　买家还在筹钱，而小白自己回程的日期渐近了，如果到了合同日期还不能成交，那么意味着自己损失了一个多月的时间，而后续还需要继续分散自己的精力来处理，而买家不仅没有买到房子，还会损失50万的定金。

　　一个匆忙买房，一个匆忙卖房，最终成为一单即将流产的生意。

　　这倒是很像现在的二手房市场现状。

　　02

　　苏州难，福州也不容易。

　　最近，福州的中介公司的员工们开始上电视维权讨薪了。一家名叫“三十行房产”的中介公司多家门店已经关闭，员工被欠薪数月，合计10多万，而这个“三十行房产”也是近年成立的地方性的小中介公司。

　　而这样的小中介公司倒闭的情况，在福州也有好几家了。

　　8月份，福州的“大伟房产”倒了，在本地经营了10多年，最后老板还是跑路了;7月份，福州的丹厦房产中介位于广达路的总店关店了，说是直营模式准备改加盟了;2月份，凤凰中科房产中介被爆拖欠客户保证金;而去年12月，福建泛联房产“因经营不善，严重亏损，导致资金链断裂，无力经营并申请破产”。

　　然而竞争却是很激烈的。

　　根据福州市不动产存量交易服务平台的数据显示，8月份，福州市“城5区”二手房成交量2816套，再次跌破3000套，而在福州前十大中介机构成交的的套数就1245套，剩下的1500多套，由其他的中介机构瓜分，但是福州市在册的经济机构就有1455个，即便是刨除一些有经济业务但是却没有从业的，剩下的市场份额也不多了。

　　房子好卖的时候，有中介拿着提成款买奔驰，房子不好卖的时候，中介讨薪。

　　冰与火之歌，轮番上演。

　　03

　　而且还有点“全国同此凉热”的意思，热点城市的降温还是比较明显的。

　　比如北京，链家二手房实时成交环比下降6%，3月份的时候，北京二手房网签量达到年内高点，然后就开始三连跌，7月份有所反弹，但是8月份就又降回去了;新一线城市的“老大”成都，8月份成交量8798套，环比下跌4.61%，这是第四个月下跌了;而杭州的下跌则更加明显一点，8月份成交量(不含临安)6739套，环比跌幅扩大到15%。

　　成交不行，价格也有所松动。

　　北京的均价下跌幅度加大，8月份二手房成交均价为61223元/平，环比下跌1.6%，同比下跌3.3%，也是一个三连跌;成都和杭州则是“小步快跑”，虽然环比微跌，但是基本处于下跌的区间内。

　　“买还是不买”、“卖还是不卖”，大家又开始纠结了。

　　实际上，市场上有很多像小白一样的卖房者，想出手的话，自己的心理价位基本上要在所谓的市场价上打一个折扣，就连曾经一房难求的西安，中介也开始朋友圈刷屏，“业主再降价”或者“价格可小刀”。

　　除了业主“诚心”降价外，中介们为了促成交也是不遗余力，还得来一个折上折。有些卖房者的电话号码被中介们共享后，还接到过其他中介电话：

　　“哥，你那房子350万卖么?”

　　“哥，你那房子340万卖么?”

　　“哥，你那房子320万卖么?”

　　“哥，你那房子300万卖么?”

　　……

　　一步一步击穿卖房者的心理价位。

　　成交的少，中介们也不好过，有些中介公司已经给员工们下了任务，完不成任务的除了没有提成拿，工作保不齐就得丢，“完不成业绩就走人”也算是森林法则了。

　　着急卖的会降价，不那么着急买的会杀价，毕竟秘方可能是一个家庭最大项的支出了，自然还是得掂量着来。

　　就猫哥身边情况以及在中介的侧面了解，基本上没有几个能真正按照原来的挂牌价成交的，降价百万也不是什么新鲜事。

　　链家在8月份成交了一套房子，1100万的挂牌价，其中有22次带看，最终以990万的价格成交，调价幅度10%，成交周期344天。

　　而成交周期能够控制在两位数甚至一位数以内的，要么是位置好，要么是总价低，要么是议价空间大。

　　一个开出地板价，一个开出天花板价，想要成交，总有一个需要被这俩板“夹”一下，谁急谁知道。

　　04

　　接下来的可能还要更“急”一点。

　　进入九月份，传统的“金九银十”的时段已经来了，房企们也开始想要在这个金秋时节里面冲量了，年初定下的目标，得实现呀，还差多少，自己心里很清楚的。

　　地呀，先不拿了，先把手头的房子卖了再说。

　　不太愁的头部房企率先开启了打折、促销，冲击“国庆档”。

　　恒大开始了新一轮的“恒大购房季”，各个区域开始推出优惠活动，全员营销的同时，“恒房通”推荐购房也有优惠，而且还推了特价房，最低甚至到六折;碧桂园在也开始“千盘惠聚”了，要燃爆购房节，各地楼盘还有单独的优惠活动;奥园商业地产不仅优惠，从来访到购房，各个阶段都送礼。

　　中小房企也急了。

　　粤系房企时代中国被爆也将全员营销KPI和裁员绑定在了一起，在接下来的四个月时间内，全员需要完成自己的销售任务，普通员工须每人卖出1套，经理及普通总监每人2套，普通总监以上每人4套，副总裁每人6套。

　　“接受不了的现在可以辞职，卖不掉的可以自购或者离职”，“管理层所管部门完成率不到50%，管理层被裁，即使管理层自己的指标已经完成”，真的是够狠。

　　后来时代中国也出来“辟谣”说，全民营销是房企通行的，只是号召员工宣传推荐公司项目，没有硬性指标，是场误会。

　　是不是误会，可能也只有员工们自己知道了，但是压力大却是大家都知道的。

　　时代中国2019年的年度目标是750亿，但是前八个月的销售金额431.4亿，只完成了全年目标的57%，也就是说接下来的四个月时间内，除了月均54亿(前八个月)的销售额外，每月还需要额外完成26亿。

　　开发商卖的可还是新房呢。