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- 发布于 2019年11月26日
深圳调整“豪宅线”半月 二手房市场反弹成交火热
时代周报记者 谢中秀 发自北京
“豪宅线”冲击波还在延续，11月11日之后两周，深圳二手房市场量价持续攀升。
深圳中原研究中心数据显示，11月11日深圳发布“豪宅”新标以来，深圳二手房市场量价涨势凶猛。“豪宅线”调整第一周(11月11─17日)，深圳二手房总计成交1885套，环比上周增长4.81%，成交均价为55135元每平米，环比上涨5.1%;“豪宅线”调整第二周(11月18─24日)，深圳二手房成交量加剧攀升，达2094套，环比上周增长11.09%，成交均价53007元每平方米，在成交量上涨的背景下，价格反而环比下降了3.9%。
“豪宅”标准调整对成交量的影响明显，但价格尚未完全凸显—“上周(11月18─24日)盐田和龙岗二手住宅报价回调，其他区域二手住宅报价继续上升。从报价变动的区间来看，上周下跌的盘源占比为32.69%，较前一周增长了3.37%。但整体来看，上周二手住宅报价上升的盘源占比为49.66%，较前一周减少了1.86%。” 深圳中原研究中心指出。
“在豪宅标准调整后的短期时间内，会给市场上的买卖双方带来一个博弈期。由于市场对价格的接受程度尚不稳定，所以性价比高、政策利好的楼盘成交量会大幅上升。但长期来看，博弈期过后，成交量的增长会变缓，直至逐步趋于稳定。” 深圳中原地产董事总经理郑叔伦向时代周报记者表示。
有业主加价130万成交
“豪宅线”调整的影响“立竿见影”。在“豪宅线”调整后次日，即有中介告诉时代周报记者，已有业主反价，要求加价20万元。
近日，据媒体报道，深圳福田香域中央某房源，原挂牌总价2250万元，在“豪宅”标准调整之后，业主反价到2450万元，并最终以2380万元成交。“这套房原来的‘豪宅税’也是130万元。买家心里清楚，毕竟税是要一次性交的，但房价可以按揭，更多人愿意省税但是房价稍微高点。”该片区专家向上述媒体记者表示。
两周过去，“豪宅”标准调整的冲击仍在蔓延。上周末，多名中介提醒时代周报记者：“最近市场很热，建议尽快来看。”从中介展示的数据来看，近期深圳二手房交易速度也较快。多个前一日刚发布的房源，中介在第二日即更新信息：“房源已售。”
时代周报记者查阅一名中介所负责小区发现，该行情或许属实。资料显示，该小区目前在链家仍有59套房源待售，但多数为位置较差(低楼层)、户型较差(一居室)，以及总价较高(超1000万元)的房源，剩余两三套总价在600万─700万元之间的两居，近期关注人颇多，近一周均有7人以上带看。
“以前在‘豪宅线’里面、总价在490万元以上、面积在80─90平方米的房源，近期的涨势最为凶猛。”深圳南山区的一名中介曾对时代周报记者表示。
机构数据与上述判断一致。
根据深圳中原研究中心数据，“豪宅线”调整首周(11月11─17日)，共有51.52%的房源上调了房源报价，但多数房源涨幅在5%以下。“豪宅线”调整第二周(11月18─24日)，价格影响明显减弱—深圳中原研究中心指出，上周二手住宅报价上升的盘源占比为49.66%，较前一周减少了1.86%。
“豪宅税调整后，市场确实迎来明显的反弹，特别是二手房市场。但预计后期市场会逐渐趋于理性。” 郑叔伦表示，“‘豪宅’标准是一个长期的政策。此次标准调整后，仍会约束后续市场，长期来看，该政策将持续利好深圳二手房市场。”
年内市场多次波动
时代周报记者梳理发现，深圳楼市今年受到的冲击还不止这一波。今年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》(以下简称《纲要》);8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》(以下简称《意见》);11月11日，“豪宅”标准调整再起风波。
政策的出台在一定程度上影响了楼市走势。深圳中原研究中心数据显示，《纲要》发布后一周(2月18─24日)，深圳二手房成交791套，环比上升111.5%。但由于前一周为春节期间，不具备参考价值。但从后续数据可以看出，受《纲要》影响，深圳二手房市场走出了一波上涨行情—深圳中原研究中心数据显示，4月深圳二手住宅成交7570套，环比上升66.3%，同比增长28.4%。成交量为2016年10月以来的新高。
“由于数据的滞后性，可以看出自2月以来二手房累积的购买力爆发，存量市场入市大增。” 深圳中原研究中心分析指出，“但随着中央政治局会议重提‘房住不炒’，住建部点名预警房价波动大城市后，市场预期向稳。4月份实际市场热度已经有所下降，一二手实际成交量也小幅下滑。”
随后8月《意见》的发布再次助推深圳二手房成交量上行。8月下旬市场回升以来，9月深圳二手房市场保持平稳，截至9月29日，9月全市二手住宅成交6817套，环比上月全月上升2.1%，成交均价53804元每平方米，环比上升1.1%。但到10月底，利好也逐渐被市场消化。
“从报价指数和中原经理指数来看：中原经理指数在9月初升至高位后逐步下滑，10月初略有上升后，目前再次回落并处于9月以来的低点，但整体依然高于6月、7月、8月;在报价指数走势上，10月初业主报价指数依然维持高位，后虽有小幅下滑，但整体依然略高于9月。总体来看，先行示范区政策公布两个半月，利好逐步消化，市场归于理性。” 深圳中原研究中心在10月底总结表示。
11月，“豪宅线”调整冲击波再起，市场应声而热。
“今年以来，深圳利好不断，房贷利率下调、粤港澳大湾区、先行示范区、豪宅税调整等等，但中间也不断有政府在市场预期、金融等方面的打压，导致全年市场起起伏伏，但全年总体表现较好。豪宅税调整后，市场信心明显增强，预计今年接下来市场将继续保持较为火热的一个状态。” 郑叔伦判断。
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- 发布于 2019年11月22日
原标题：中国城市房价稳中趋降
本报记者 李司坤 ●显扬
中国房地产市场近期出现降温迹象。中国国家统计局最新公布的数据显示，10月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的为50个，比9月份减少3个。二手商品房住宅方面，31城价格环比上涨，35城价格环比下跌，4个处于持平状态。整体来说，今年10月份，房价上涨城市在减少，下跌城市在增多。但20日，作为房贷参考报价的5年期及以上LPR(贷款市场报价利率)下调5个基点，超出市场预期，有市场分析称，此举不仅为有房贷者减负，或还有助于活跃年底的楼市。中国房价最近开启下降模式了吗?《环球时报》记者对此进行了调查采访。
北京房价走势格外受关注。自2017年3月的“317新政”以来，北京已有两年多未出台新的重磅调控措施。统计局最新数据显示，今年10月北京二手住宅销售价格环比下降0.6%。
21日，在北京从事房产中介工作的唐先生告诉《环球时报》记者，他感觉近两个月来北京的房价总体来看还是比较平稳的，没有出现大跌。“看网签量就能看出来，这个月的网签量特别大，房子价格比较稳定。”他说，现在买房的群体中，基本上是刚需购房和置换购房，“都挺着急买的”。
一直准备在北京东五环购房的王先生21日告诉《环球时报》记者，自己最近一年一直在关注北京东五环的房价。“上半年我看中一套470多万的房子，现在同户型总价450万也能拿下，”他说，“只是稍微下跌了一点”。他的话得到该区域中介的印证，该中介对记者表示，北京房价一般是年底跌年后涨，今年确实比去年跌得要多一点，一些房主甚至将要价下调10%，所以近期成交量反而是上升的，预计价格年后就要开始上涨。
二三线城市的楼市表现和北京类似。以西安为例，西安新房价格趋稳，二手房售价连续两月下跌。10月份，西安新建商品住宅价格环比上涨0.9%，连续3个月涨幅控制在1%以内。资深房地产人士、西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁认为，从最近一段时间西安房价的变化来看，基本保持在平稳状态下，这与稳定住房市场发展的调控初衷是一致的。
此外，西安二手房销售价格在10月份环比下降0.7%，连续两月下跌。值得注意的是，西安9月份二手房价格降幅为最近四年半最大。10月份环比下降0.7%，相比9月份0.6%的降幅又有所扩大。但西安市长安区一位李姓房中介告诉《环球时报》记者，当地人普遍喜欢买新房，二手房价格下跌也是意料之中，“10月11月份感觉还可以，成交量比之前好一点，房价大趋势还是比较稳的”。
20日，根据全国银行间同业拆借中心公布的数据，1年期LPR下调5个基点。其中，最引人关注的5年期及以上LPR开始松动，由10月份4.85%下调至4.80%，下降5个基点。美国《华尔街日报》称，中国首次降低长期利率，表现出更多降低抵押贷款利率的意愿。但路透社援引银行业人士的分析称，降低5年期利率并不意味着中国放松对房地产市场的控制，而可能是对“一刀切”的政策进行微调。
中原地产首席分析师张大伟21日告诉《环球时报》记者，他认为出现大部分城市房价下调的主要原因还是因为持续出台的政策叠加各种资金的收紧。后续如果没有明显的信贷变化，预计下调趋势将在2019年持续。“在当下CPI高位，10月份的最新LPR保持平稳的前提下，预计从整体看，楼市政策依然以稳定为主”。中原地产研究中心的统计数据显示，10月合计房地产调控高达67次，叠加之前数据，年内高达482次，相比2018年同期上涨超过20%。
至于明年楼市的趋势，易居研究院智库中心研究总监严跃进21日在接受《环球时报》记者采访时表示，明年房地产市场可能会有所好转，“当然明年整个市场到底是怎么一个情况，关键还是看很多东西。如果现在市场上的观望的情绪，到明年会释放出来，那么明年市场交易就不会太糟糕”。
《华尔街日报》称，现在判断中国房地产市场是否见顶还为时过早。路透社称，鉴于房地产融资环境偏紧的局面没有改变，房价上涨动能继续减弱。分析人士认为，市场调整趋势明显，一二三线城市逐渐进入调整期。
一位房地产业资深研究人士认为，尽管目前部分城市出现新盘降价情况，但扩展至全国，部分地区有微调的冲动，全国性金融政策并没有松动迹象，政策还是以稳定市场为主，预计未来地产投资和销售仍将维持稳中趋降的局面。
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- 发布于 2019年11月21日
原标题：11月LPR“如约而至”下调5BP新增房贷利率或下降
11月20日，LPR迎来改革后的第四次报价。当日数据显示，11月LPR报价为1年期品种报4.15%，上次为4.20%;5年期以上品种报4.80%，上次为4.85%。这意味着，本次1年期和5年期LPR均下降5BP(5个基点)。
21世纪经济报道记者了解到，这是11月初MLF下调5BP的后续，市场已有预期。最为重要的是，央行首次通过调控政策利率实现对贷款利率的调整，这是央妈货币政策传导的重要一步。LPR利率下调一方面有助于降低企业融资成本，另一方面也是货币政策逆周期调节的措施，有助于稳增长。
“这次调整明确了央行货币政策价格工具的传导机制，表明央行政策利率变动对LPR变动将产生更直接有效的影响。”中国民生银行(6.090, 0.01,0.16%)首席研究员温彬表示，“下一阶段，法定存款准备金率和政策利率仍有下降的空间和必要，预计央行将继续深化利率市场化改革，更好地发挥货币政策价格工具在逆周期调节中的作用，推动贷款实际利率下行。”
值得注意的是，这是新报价机制下5年期以上LPR第一次下行。5年期以上LPR不仅是企业中长期贷款的重要参考，还是按揭贷款的利率基准。LPR下调后，部分地区新发放的按揭贷款利率可能会略有下降。
增量房贷利率或下调
今年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后LPR参考MLF，贷款利率则锚定LPR。在本次之前，LPR已进行了三次报价。
总体看，此前三个月LPR下调幅度呈逐渐收窄态势——8月20日1年期LPR下调6BP;而9月20日1年期LPR下调5BP、5年期以上LPR维持不变;10月21日，两者均未变动，其原因在于资金成本未见下行，LPR报价难以通过压缩加点端空间进一步压降。
11月5日MLF操作利率下调5个基点，11月18日央行7天期逆回购利率也下调5个基点。两个政策利率下调后，市场预期11月LPR报价利率将下行。从11月20日报价来看，1年期和5年期以上LPR均下降5BP。
LPR下调后，将会带动商业银行贷款利率下行，以此降低实体经济融资成本。在经济下行加大的背景下，这也是强化逆周期调节的具体措施。
交通银行(5.470, -0.03, -0.55%)首席经济学家连平表示，本月货币政策逆周期调节逐渐发力，月初MLF操作利率下调其实已经定调本月LPR报价的调整方向。本次LPR下行5BP也再次印证了央行货币政策偏松的调节方向。
四次报价后，1年期LPR累计下行16BP，本次5年期以上LPR报价利率首次下行5BP。记者采访了解到，在5年期以上LPR下调后，房贷利率变化将呈现以下三种场景：
场景一，根据基准利率定价的存量房贷，其锚定基准贷款利率。由于LPR调整并未对基准贷款利率产生影响，这部分存量房贷利率不会调整。长远来看，这部分房贷利率未来面临换锚的问题。场景二，10月8日至今发放的房贷，因其以LPR为基准，一般一年一调。场景三，11月20日后新发放的房贷利率可能会下调。
“存量房贷业务，即便是10月8日后按LPR定价的贷款，利率也不会变。因为合同一般约定一年一调，因此暂时不会有调整。”某LPR报价行(股份行)资产负债部人士表示，“新发放的房贷利率可能下调，但是如果一个城市调控从严，房贷利率也不可能下降，比如通过增加上浮点数保持房贷利率平稳。”
连平表示，本月5年期LPR首次下行，主要目标在于引导企业中长期信贷融资成本下降，但绝非房贷政策放松的政策信号。当然，不排除房地产调控政策因城施策下、局部针对性进行调整的可能。
LPR仍可能下行
东方金诚首席宏观分析师王青表示，本次LPR下调体现“宽货币”与“宽信用”同步推进，进一步释放强化逆周期调节信号。从11月开始，“宽货币”势头有望恢复。与此同时，主要针对企业贷款的1年期LPR走低，将带动企业贷款利率下行。这意味着“宽货币”与“宽信用”联动明显，货币政策传导效率显著增强。
本次LPR报价前一天的11月19日，央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会。央行行长易纲在会上提出，要发挥好贷款市场报价利率(LPR)对贷款利率的引导作用，推动金融机构转变贷款定价惯性思维，真正参考贷款市场报价利率定价，促进实际贷款利率下行。
央行的数据显示，9月份新发生贷款中运用LPR定价的占比已达到46.8%，其中主要运用于企业贷款。同时，9月份新发放企业贷款利率较2018年高点下降0.36个百分点。
这意味着LPR改革效果逐步显现，政策利率向贷款利率的传导效率提升，初步体现了以市场化改革的方式降低贷款实际利率的政策效果。
中信证券(21.750, 0.03, 0.14%)首席固收分析师明明称，近期央行的表态、货币政策操作都体现出，降成本仍然是当前及未来一段时间的政策目标。
“在降成本的目标下，预计央行后续仍将通过MPA考核，推动银行更多运用LPR定价机制、降准降息等方式引导LPR和实际贷款利率下行。在资金成本和风险溢价压降的过程中，年内LPR仍然有小幅下行的空间。”明明表示。
王青则称，目前降息过程已经启动，未来LPR还将持续小幅下行。回顾政策利率调整历史，鲜见一次下调后即止步的情况，往往表现为连续多次的调整过程。未来一段时间稳增长需求上升，货币政策逆周期调节力度将持续加大。
“考虑到接下来‘猪通胀’还将带动CPI走高，以及稳定房价、稳定宏观杠杆率等在货币政策目标中占有重要位置，本轮利率调整过程将主要采取‘小步慢行’节奏，类似美联储一次下调政策利率25个基点的情况不大可能出现，这将有助于保留货币政策空间。”王青称。
LPR下调将引导银行贷款利率下降，但存款利率保持不变，是为“非对称降息”。连平表示，“一降一稳”对银行净息差可能带来一定程度的压力，也可能会制约降息政策在信用端发力的实效，因此有必要适时适度投放流动性来推动货币市场利率下行。
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