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分类：房产

发布于 2019年11月29日

　　(原标题：广州二手房持续低温 “急降40万”房源频现)

　　进入11月，广州终于正式开启降温模式，踏起入冬步伐。

　　在“银十”表现不及格后，广州二手房市场会继续降温还是触底反弹?

　　据广州中原研究发展部(下称广州中原)数据，2019年11月(1~25日)，广州市(不含南沙、从化)中介网签量为3339宗，较10月同期(2978宗)环比上涨12.1%，二手网签均价为27521元/平，环比上升6.8%。

　　不过，11月的二手房成交回升主要得益于天河、越秀等中心高价区域成交量大幅增加支撑大市，均价同时也被结构性拉高。广州中原指出，需理性看待的是，11月平均周度成交量(955宗)，对比8、9月整体市场成交能力依然偏低。

　　多位中介人士、投资客和业主也告诉《每日经济新闻》记者，今年广州二手房市场情况肯定不及去年，买卖双方多处于观望状态，但要是卖家急售也愿意在价格上作出较多让步。而记者在近日的实地走访中也发现，近期天河区华景新城板块着急出售的“笋盘”让利幅度都在40万~60万元。

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　　“银十”表现近5年最差

　　虽然进入11月二手房市场表现有小幅回升，但回看10月份数据，广州近期楼市整体表现仍然低于往年同期。广州中原数据显示，10月份除国庆黄金周外，其余各周周度成交量仅1000宗水平，成交能力远不及7、8月份。而从2015~2019年广州二手住宅“银十”成绩单来看，今年”银十“整体表现“不及格”，成交量为近5年的最低值。

　　一方面，广州新房市场部分楼盘近期促销力度大，部分客户被分流至一手市场;另一方面，目前市场以买方为主，客户仅遇到“心水”(粤语，意为喜欢、偏爱)价位才考虑入市，叫价相对强势，容易导致业客双方形成僵持局面。

　　二手房中介林立(化名)告诉《每日经济新闻》记者，今年国庆本来提前约好了两三组客户看房，但最后都被“放了鸽子”。“要么说回家，要么说出去旅游了，反正今年情况是肯定不如去年同期的”。

　　另一位中介人陈肖(化名)则表示，买家在观望的同时，卖家的放盘意愿也在降低。“现在放出来基本都会被压价，不着急的自然就不愿意，但着急的议价空间还是很大的。”

　　一位在广州天河区拥有4套房源的业主刘先生向记者表示，现在市场不好肯定不会拿出来“讨价还价”。“放着收租挺好的，虽然今年租房市场也不如去年，但是还是可以接受的。”

　　据合富置业数据，广州全市二手住宅市场成交周期从2018年1~10月的约3个月，延长至2019年1~10月的约4个月。

　　“急降40万”房源频现

　　在近日的实地走访中，《每日经济新闻》记者在天河区中山大道西附近还获取了一份业主自己印制的出租传单，这些传单也在到处发放。传单信息显示：“本人有一套3房放租，正南向大三房复式租金才6000(元)，急租……急急急!”

　　随后，记者查询多个中介平台发现，和该传单房源同一小区的三房户型租金多在每月6300元左右。

　　另外，记者在通过天河区华景新城板块多个中介获悉，近期着急出售的“笋盘”让利幅度都在40万~60万元。而9月份时，急售的“笋盘”让利幅度多在20万到30万元不等。

　　记者查阅广州链家网站成交记录发现，华景新城某小区一套两居室的户型在2018年6月的成交均价在54247元/平方米，而今年9月，其一套同面积两居室的成交均价是49652元/平方米，差价约4595元/平方米。

　　据广州中原研究发展部监测，10月各周报价指数均低于荣枯线50%，基本维持在25%~30%低位徘徊。尤其10月下旬时，报价指数更是下跌至26.4%，超七成业主报价有所下调，幅度在5%左右的居多。同时，10月录得新增房源数量亦不及9月同期，环比下滑12.6%。

　　合富置业数据则显示，今年广州二手房市场成交当中，多达64%的楼盘二手成交均价低于去年同期。而在这些成交均价下降的楼盘当中，近七成的楼盘二手成交均价同比降幅低于10%

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分类：房产

发布于 2019年11月29日

　　原标题：明年楼市走势如何? 社科院预警：这10个城市房价可能下跌

　　来源：每日经济新闻

　　每经记者 包晶晶 每经编辑 魏文艺

　　在即到来的2020年，房价是升还是降?各能级城市的房地产市场将呈现何种走势?

　　近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》(下称《报告》)预计，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。《报告》同时也指出，未来抑制住房投资投机方向不变，但调控政策面临边际性宽松。

　　值得注意的是，报告中对北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海等10座城市作出了“一般下跌”预警，同时也对深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波等城市作出了“一般上涨”的预警。

　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组负责人邹琳华向《每日经济新闻》记者解读称：“纬房预警预报系统目前只提供三个月内的短期房价预警预报，并非网传的对北京等城市作出明年房价可能全面下跌的判断。”

　　核心城市房价止涨企稳

　　在《报告》中，反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，一线城市中，广州、北京、上海房价相对低迷，一季度房价微弱反弹后陆续开始下跌，仅有深圳在2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。监测数据显示，近一年来广州房价同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微涨0.81%，深圳同比上涨5.58%。

　　10月单月环比变化看，北京环比下跌1.33%，在一线城市中跌速相对较快，跌幅比上月也略有扩大。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者表示：“一线城市的分化与政策有关，北京、广州和上海楼市调控政策不变，因此市场预期稳定，量价走势较稳。相比之下深圳近期出台了一系列政策，比如人才政策、特色社会主义示范区概念等等助推利好，因此深圳房价节节攀升，走出不同行情。”

　　而准一线城市中，苏州房价上涨较快，近一年累计上涨20.71%;天津、重庆则相对低迷，近一年天津累计下跌3.78%，重庆累计下跌2.55%;杭州房价基本稳定，累计微涨0.66%。

　　过半二线城市稳中趋涨。纬房指数监测显示，二线城市房价平均同比上涨1.647%。其中，近一年宁波同比上涨10.41%，沈阳同比上涨9.79%，南通同比上涨9.18%，昆明同比上涨8.20%，厦门同比上涨8.15%。

　　值得注意的是，三四线城市分化更为严重。《报告》显示，下跌城市数量正在逐渐增多，但部分城市仍上涨过快：临沂、南阳、唐山、洛阳分别同比上涨32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。由于部分三四线城市房价上涨可能依赖于地方隐性债务的增加，其中隐含着未来下跌的风险。

　　对于强二线城市，卢文曦认为，长三角一体化政策对区域内投资有较大支撑力，在此预期下，投资集中在环沪区域，一些没有政策压制的城市交易相对活跃。基于一线城市短期不可能有政策松动，从投资角度来看，二线是比较有机会的地方。但不属于城市群或都市圈的三四线城市可能遇到一定压力。尤其是一些三、四线造的“新城”，供应量大，而需求可能更多依靠外部城市的需求溢出。

　　重点城市房价有望“软着陆”

　　基于对大数据为基础的技术分析，结合专家评价，《报告》预计2020年重点城市房价有望实现“软着陆”，但少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。

　　邹琳华强调，“《报告》中房价‘软着陆’指的是先抑后稳”。

　　分城市类型看，一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨;二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大;三四线城市总体下跌。但对于部分行情启动较慢的三四线城市，借助于货币化棚改余热，房价也仍可能上涨。

　　对此，纬房大数据对部分城市提出了预警：北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海等10座城市为“一般下跌”;深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波等为“一般上涨”。

　　邹琳华对此作出说明：“预警将涨跌分别分为三档，分别为一般下跌及一般上涨、较快下跌及较快上涨、大跌及大涨，‘一般下跌’属于最低等级的下跌预警，‘一般上涨’也是如此。”

　　对于重点城市房价短期趋降主要原因，《报告》分析认为，一方面经济增速下滑将导致城市化动力减弱，2019年三季度GDP同比增速降至6%，城市的人口吸引力相对降低，部分居民对住房市场的短期信心也将受到影响，从而使得对房地产市场的预期发生微妙变化，短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变。

　　另一方面，三四线城市房价上涨可能依赖于地方隐性债务的增加。本轮房地产景气周期房价上涨持续时间长，总体涨幅巨大，板块轮动明显。随着越来越多三四线城市加入房价下降行列，意味着始于2015年底的本轮房地产景气周期进入尾声。

　　对此，卢文曦指出：“此类城市没有太多调控政策，因此从投资的角度来看，资金是往调控少、机会多的地方去。房地产繁荣的确可以推动基建、投资，但买家和投资客过多还是存在一定风险。当市场遇到波动时，这种推动力量就是市场不确定因素。”

　　但《报告》也重点强调，尽管经济增速有所下滑，但经济增长的内生动力仍然存在，房价仍然存在一定支撑。住房调控政策基本见底，调控政策及融资条件均存在边际性改善的可能，这些因素可能共同促成房价的软着陆。

　　由于我国房地产市场区域差距大、发展极不平衡，在总体先抑后稳的背景下，不排除局部较快上涨或下跌的可能性。

　　“都市圈城市还是有稳定的市场空间，但一些投机过多的地区可能要引起注意。另外对于近期涨幅过大的城市也需要引起重视，一些地方政府也会有调控压力，不排除调控政策会落地的可能。”卢文曦指出。