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分类：房产

发布于 2019年12月25日

广州楼市再起波澜 人才政策成调控新变量

　　[ 国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，2019年11月，广州新建商品住宅价格环比下跌0.5%。 ]

　　目前，广州“因城施策”正在逐渐细化，不再是“一城一策”，而是逐步走向“一区一策”。黄埔区、南沙区、花都区相继出台了针对人才的楼市政策，微调成为广州楼市的新特点。

　　相关负责人士表示，上述政策出台在于吸引人才，促进产业转型升级。尽管政策出发点并非出于提振楼市，但是广州2019年楼市整体冷清，不少楼盘打七折出售不足为奇。数位受访业内人士对此现象持乐观期待，利好刚需，助于挤出投机泡沫。

　　逐区松绑以吸引人才

　　广州市黄埔区住房和城乡建设局12月20日发布了《广州市黄埔区住房和城乡建设局关于完善人才住房政策的通知》（下称《通知》）。

　　具体到购房人群来看，该《通知》指出，经区认定的在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在黄埔区范围内购买1套商品住房。在黄埔区工作，持有广州市人才绿卡或经区认定的杰出人才、优秀人才、精英人才、名校（园）长、名教师、优秀医学专家、黄埔工匠，其父母或配偶父母均可在黄埔区范围内购买1套商品住宅。港澳居民在黄埔区范围内购买商品房享受与广州市户籍居民同等待遇。

　　广州于2017年3月升级楼市限购，规定非本市户籍人口仅可购买一套住房，且需要连续缴纳五年社保，仅增城区和从化区除外。

　　此次放宽限购的黄埔区也是广州的主城区。一时间，这也引发外界关于广州借吸引人才的名义，变相放宽限购的诸多猜测。

　　这种说法的确有其合理性。早在黄埔区之前，花都区、南沙区均采用了类似调控政策。

　　12月17日，花都区人社局发布《人才绿卡申领指南（修订版）》（下称《指南》），宣布取消申报对象在社保缴纳等方面的制约，降低获得人才绿卡的门槛。花都区人才绿卡是2019年7月推出的。持有该卡可享广州市户籍居民待遇，在该区买房自住。此前申请这一绿卡，需要在该区购买社保六个月以上。尽管《指南》全文未提及放宽楼市限购，但降低人才门槛即意味着：符合条件的人才在花都区买房，将不受户籍、社保限制。

　　12月13日，广州南沙区出台新政放松学历购房限制，其中在南沙区工作、学习的本科及以上学历人才，在该区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制。

　　对于近日市场盛传的广州或借引进人才放松楼市调控，一位不愿透露姓名的广州市住房和城乡建设局部门负责人士对此予以明确否定，“这并不是要放松广州楼市，我们也提前进行过政策的压力测试，对市场不会有大的波动，最多是短时间成交量的微升。”该人士向第一财经记者坦言， 这主要是应黄埔、南沙、花都这几个区产业发展、人才引进的需求做的小幅调整，建议外界不要过度解读。

　　黄埔区政府一位负责人士在接受第一财经记者采访之际也表达了类似的观点。“黄埔区目前发展科技、智能制造、生物医药等产业需要人才，我们也希望能解决人才的安居问题，进而‘乐业’。”

　　“黄埔区库存房确实不多，所以限购政策也跟花都、南沙不一样。黄埔区的新政还是有挺多限制的，不是说本科就行，还需要工作半年，最稳妥的还是拿到人才绿卡或者黄埔区政府认定的人才，才不限购，它实际上只是放松对高端人才的限购政策，并不是说放松整个市场。这个新政出台也不是为了卖房，是为了留住人才。”黄埔区万科幸福誉楼盘的一位置业顾问告诉第一财经记者，政策出来市场有回暖，但主要是吸引了原本计划在增城、从化、佛山置业的人群。

　　相较之下，放松限购的花都区、南沙区住宅库存高企。多个外部机构的数据都显示，两区的未售住宅面积分列全市二、三位，仅次于增城区。同时，二者的去库存消化周期都在10个月以上。

　　花都区政府人士在接受第一财经记者采访时也否定了是基于去库存的目的进行楼市松绑。“这两年区在大力发展空港经济、文旅项目等服务性产业，需要更多的人员流入。”

　　楼市价格微跌

　　尽管广州部分区的松绑主要基于吸引人才、促进产业。但是不得不说，广州的楼市相比于2017年调控升级来说限制在松绑。

　　广州的非户籍人口的购房资格已经在11月22日微调。广州允许个税和社保缴纳记录作为互证材料，部分此前社保断缴的人因此获得购房资格。

　　与楼市松绑对应的是广州清冷的楼市交易。

　　国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，2019年11月，广州新建商品住宅价格环比下跌0.5%，是一线城市中唯一下跌的城市。

　　2019年，受粤港澳大湾区规划纲要正式对外公布利好，3月份市场掀起一波回暖行情，但随着7月底中央重申严格把控楼市、中美贸易摩擦升级，及房地产流动性的大幅收紧，广州成交量价逐步下行，前高后低特征明显，买家购房心态产生变化。

　　具体到二级商品住宅市场表现来看，据合富研究院监测，1~11月，全市新增供应702万平方米，同比下降20%，网签774万平方米 ，网签均价28367元/平方米；下半年开始，部分区域迎来降价潮，中心走量项目价格普遍降幅（比对上半年）约为5%，外围增城、花都、从化走量项目价格降幅约为10%~15%，个别项目价格降幅达20%。

　　“即便是学位房、好地段不愁卖的房子价格也普遍下调5%~10%，打七折卖房是普遍现象。倒不是没人买，主要是大家对于楼市预期悲观，所以想买的刚需客也不着急了，投资客热情也大打折扣。”越秀区数位中介人士都表达了类似看法。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬在接受第一财经记者采访时直言，这是广州楼市回归“房住不炒”的阶段性阵痛。

　　“在广州楼市今年高位横盘的背景下，投资客是最早被清洗出去的，楼市清冷对于他们的投资信心带来很大挫伤。”黄韬乐观表示，这对于刚需购房者来说是利好。

　　“房屋价格保持平稳可控是主基调，购房者需保持理性。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示。

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分类：房产

发布于 2019年12月24日

　　原标题：北京房租价格跌回两年前 长租公寓宁违约也要“一房东”降价

　　每经记者 王佳飞 每经编辑 魏文艺

　　“如果您愿意把房租降300元，估计会更容易租出去。”

　　在空置了3个月后，陈女士接到了长租公寓工作人员建议降价的电话。在空置和降价之间，她考虑再三后还是选择接受“降价”的建议。

　　《每日经济新闻》记者注意到，近期北京租赁市场就像时下的天气一样寒意逼人。贝壳研究院数据显示，11月北京的房屋月租金水平在经历了4连跌之后下降到了81.3元/平米/月，环比10月份下降了1%，同比则下降了2.8%，当前租金水平已降至2018年年初以来的最低位置。

　　租金连降

　　近日，王薇恭(化名)感受了一次和此前完全不同的租房经历。

　　毕业不久的她在北京一家传媒公司上班，此前一直租住在昌平，因为近期室友的变化，导致她今年已经是第二次搬家了，不过这次的找房经历她明显感到了不同。

　　“我和室友连续找了三天房子，一直没有合适的，比较意外的是这次为我们带看的中介竟然连续带我们看了三天房子。”王薇恭告诉《每日经济新闻》记者：“之前看房的时候他们都特别忙，心急火燎地带你看过就去带别人看了，根本没有这么清闲的时间，这次明显不一样了，三天中没有再接其他带看。”

　　据王薇恭介绍，由于她对所租房子比较挑剔，中介人员干脆为她展示了系统后台，其中有很多租金降幅在100-300元之间的房源。中介人员也告诉王薇恭，目前对租客来说是个比较好的租房时间点，很多空置房源都选择降价来吸引房客。

　　最后她和室友选择了一套位于和平西桥的一居室，据中介人员介绍，几个月前，这套房源的价格是5100元/月，而现在王薇恭仅以每月4600元就达成了交易。

　　机构统计数据也印证了王薇恭的租房经历。据贝壳研究院数据，今年11月，北京链家租赁成交量环比下降了1.9%，降幅有所收窄。在成交持续下降的背景下，租赁上涨阻力加大。11月北京的月租金水平在经历了4连跌之后下降到了81.3元/平米/月，环比10月份下降了1%，同比则下降了2.8%。

　　诸葛找房数据则显示，今年第50周，北京一居室租金为5590元/平方米，两居室租金为6691元/平方米，三居室租金为10651元/平方米，环比前一周均出现不同程度的下跌，其中三居室跌幅最大，达1.12%。其中，西城区的租金均价依然最高，为130.11元/平方米/月;其次为东城区，租金均价为125.82元/平方米/月;海淀区租金均价为112.02元/平方米/月，位居第三。

　　记者查阅资料发现，望京融科橄榄城一套一居室房屋，在今年4月已经上架，7月时租金报价13000元/月，却一直无人问津。11月降至12000元/月，目前仍未交易成功。

　　而丰台看丹路10号院的一套一居室，今年4月的租金报价为4100元/月，到了12月则降至3900元/月。三居室的下降幅度更大，丰台科技园附近的首开华润城，今年1月时租金报价12000元/月，7月时降至11000元/月，12月23日下调为10000元/月，一年内报价下降达2000元。

　　协商降价

　　事实上，长租公寓机构此前在收房策略上已经作出了改变，对于一些房源仅仅是代为管理，并不一次性买断包租。

　　陈华(化名)位于北京的一套房源在三个月前就委托给了某长租公寓机构，但该机构工作人员告诉她：“由于房源区位不是特别好，我们只能代您管理，不能和您签署包租合同。”

　　几天前，陈华就接到了长租公寓机构建议降价的电话。好在降价之后，这套房源顺利租了出去，陈女士也逐渐开始有了租金入账。

　　据了解，近期不少手里有出租房源的北京房东，以及自如、蛋壳、相寓等长租公寓的房东们，纷纷接到了长租公寓工作人员要求租金降价的电话。

　　与此同时，一些长租公寓品牌已经在北京一些区域甚暂停收房。

　　《每日经济新闻》记者第一时间联系了自如工作人员，但是一向热情的自如工作人员对此纷纷噤声，没有作任何回复。自如的客服人员告诉记者，收房价格调整会“根据市场需求和外部因素来确定收房价格。”

　　在一些区域中，自如的确停止了收房。在石景山的一处小区，很多房源还挂在自如的官网上等待出租，但当记者以房东名义希望将该小区的房源交给自如时，客服人员回应称：“(自如)在该小区已经没有了收房业务。”

　　一位不愿具名的业内人士向记者确认了“一些租赁机构出现个别房源合同的调整优化与业主沟通的情况”“部分区域停止收房”等消息的真实性。

　　不过她同时也表示，“由于城市规划的变更、热门商圈迁移等宏观因素，及合约双方个体计划调整等微观因素，租赁机构与业主作为合约双方，就个别合同达成续约、变更、解约均属正常的商业行为。这些调整的范围，不超过1%。”

　　在她看来，最近北京对隔断间的整治是引发压低收房价格的一个原因。因为是否接受隔断是最初收房协议中的内容，接受隔断房源的收房价格会略高一些，但是北京目前“N+1”的方式不被允许，使得一些房源不得不调整价格。

　　不过上述业内人士也表示，这是长租公寓企业一种活下去的策略。“长租公寓暴雷的原因只有一个，收房价格高于出租价格。一些企业及时调整优化个别合约也是为了机构整体经营甚至市场运行更加持续、稳定。”

　　市场给了当年的抢房者最为直接的回答，长租公寓的巨头们也不得不作出调整。

　　我爱我家(4.230, -0.01, -0.24%)研究院表示，今年11月重点监测的11城，住宅租赁市场实时成交量同环比均有下降，且降幅有所加大，市场持续下行，整体仍偏冷。北京、上海等一线城市新增市场供应仍明显趋紧。多城带看量较上月有所提升，但增幅有限，整体市场仍存下行压力。