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分类：房产

发布于 2020年2月19日

　　1月32个大中城市二手房价环比下调

　　成交承压下多家房企加大促销力度

　　来源：经济参考报

　　国家统计局2月17日公布了1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，32个大中城市二手房价环比下跌，连续8个月有超过20个大中城市二手房价环比下调。业内人士认为，当前楼市拐点已现，市场分化持续。同时，1月国内楼市成交遇冷，2月份房价或持续下调。当前各地微调楼市政策以应对疫情影响，但疫情影响之下，房企资金链风险值得重视。

　　连续8个月超过20城市二手房房价下调

　　从1月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数来看，济南、岳阳、韶关、泸州等城市价格出现下降。呼和浩特、南宁、西宁、武汉、银川、大理、唐山等城市涨幅较大，均超10%，但较2019年部分城市出现的20%的月度涨幅，已有所收窄。环比来看，天津、太原等15个城市新房价格环比下降。

　　国家统计局城市司首席统计师孔鹏介绍，初步测算，1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;同比上涨3.8%，涨幅与上月相同。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点。

　　从1月70个大中城市二手住宅销售价格指数来看，天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、海口、贵阳等19个城市同比下跌，唐山、西宁、大理等城市同比涨幅较高，其中，唐山二手房价同比上涨16.1%。环比来看，天津、石家庄、太原等32个城市二手房价下跌。二手房价环比下跌城市数量在1月份略有减少之后再度增至30个以上，且连续8个月有超过20个大中城市环比下调。

　　分城市线级来看，孔鹏介绍，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;同比上涨2.2%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。31个二线城市二手住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.1%。35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

　　其中，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.9%和3.4%，涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点，均连续9个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.4%和3.7%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点，均连续10个月相同或回落。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，新建住宅价格指数相对失真，另外部分城市的统计结构也有一定问题。连续8个月超过20城市二手房房价下调，表明楼市拐点出现，且之后疫情将影响全国大部分城市房价。

　　1月楼市成交遇冷 2月房价或再下调

　　在成交量方面，据中指研究院发布的《中国主要城市房地产市场交易情报(2020年1月)》，受春节假期及疫情影响，1月楼市成交遇冷，明显回落。中指数据显示，1月监测的主要城市成交面积环比下降41.42%，20个代表城市环比均有不同程度下滑，同比则下降5.14%，大连降幅较明显，为71.96%，南京次之，降幅近六成。同比来看，14个城市成交面积下降，福州、汕头下降幅度明显。

　　“从1月下旬开始截至日前，大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量暴跌90%。市场基本陷入冰点，大部分售楼处逐渐进入封闭状态。”张大伟认为，1月网签数据与开发商发布的销售数据并不代表市场的真实、实时情况，滞后于市场真实表现，1月房价数据依然未反映出疫情影响，市场将在2-3月逐渐反映出疫情影响。

　　中指研究院发布的调查报告认为，由于新冠肺炎疫情仍然持续，导致消费意愿或购房需求降低，楼市交易“小阳春”难现。短期房地产市场调整压力较大，整个一季度楼市的成交将明显下滑。

　　张大伟预计，2月份或出现全国性的大面积降价现象。在统计数据中，1月武汉二手房环比下调0.4%，新建住宅上涨0.4%，预计2月份开始出现持续下调。如果政策不出现宽松，到3月份很可能出现大规模的房地产企业资金链断裂。

　　多地稳楼市政策及房企自救并进

　　“46家房企今年上半年到期债务近5300亿元。”“一家典型房企上半年货币资金仅能维持3个月。”日前，全联房地产商会在《关于疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议》中称，建议政府“因城施策、因企施策”，稳定行业预期，帮助行业度过困难期，同时呼吁企业自救。

　　在政策方面，近日无锡、西安、深圳、浙江等多个省市密集出台应对疫情的楼市支持政策，包括允许延迟土地价款缴纳、税费缴纳延期、预售条件适度放宽、推进线上审批服务、信贷支持等，全面支持房地产开发企业应对疫情之下生产经营活动面临的困难。

　　另外全国有30多个城市针对公积金政策出台了在疫情下的宽松政策。

　　中金公司报告认为，各地政策主要集中于应对疫情冲击下的行业资金压力，有助于缓释开发商现金流的风险、引导行业秩序逐步恢复。后续会有更多城市跟进，政策正向调整空间逐步打开。

　　不过，张大伟认为，多地发布房地产政策的确一定程度上缓解了房地产企业的资金压力。特别是减缓土地出让金交付，对于很多之前拿地的企业有很大作用，预售资金的监管政策放开，对于企业资金压力缓解也有很大作用。但目前的房地产政策基本都只对节流有一定的影响，对于房地产企业来说，最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企到3月份将面临普遍性的资金压力。短期看，目前的房地产政策对房地产资金链的缓解影响不大，应该有更多城市出台更多的稳定经济、稳定房地产的措施。

　　在企业层面，多家企业也推出了较大力度的促销政策，以求自救。根据恒大地产的文件，从2月18日起购房者可享恒大楼盘7.5折大优惠。富力集团宣布，旗下所有在售全业态房源全部上线“富力好房”平台，实现全程在线购房，并推出“全民营销+网上售房+购房大优惠+无理由退房+差价补偿”等一整套组合的创新营销方式。业内人士预计，各大房企也会跟进促销步伐。

　　此外，“线上售楼处”成为新潮流，房企营销方式将迎转变。据克尔瑞地产研究最新公布的数据，全国两百强企业中已有143家房企搭建了线上售楼处，其中TOP50内房企均设有线上售楼处，TOP100内房企有92家，占比超9成。

　　中指研究院认为，随着疫情逐渐被控制及消灭，被压制的置业需求有望得到释放。

　　在投资建议方面，华创证券报告认为，疫情对房地产开发、销售形成负面影响，但优质房企的优势将更加凸显。川财证券研究所所长陈雳也表示，新冠肺炎疫情的出现，对行业基本面的短期影响较为显著，全年来看对销售确存负向拉动。但考虑到一季度数据占比全年偏低，扰动幅度可控。近期陆续出台的地方性支持政策只是边际放宽的开始，后续全面落实“因城施策”可期。

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分类：房产

发布于 2020年2月14日

　　(原标题：住房公积金能取消吗?这些数据给出了真相)

　　应对新冠肺炎疫情，如何减轻企业负担?多方建议纷至沓来，直接取消住房公积金制度也成为一大选项。这合理吗?当下可行吗?

　　清华产业转型顾问委员会主席黄奇帆2月11日撰文称，建议取消企业住房公积金制度，理由是住房公积金制度是上世纪90年代初从新加坡学来的，现在我国房地产早已市场化，商业银行已成为提供房贷的主体，住房公积金存在的意义已经不大，将之取消可为企业和职工直接降低12%的成本。

　　直观来看，为企业和职工降低12%的成本一说并没有足够的依据，当前公积金缴存比例为5%~12%的区间，选择12%上限缴纳的单位不占多数。此外，还有大量的中小企业并没有为职工缴纳公积金，也就没有降低成本一说。而这些中小企业，可能在此次疫情面前，更容易遭受损失。

　　我们可以从住建部、财政部、央行联合发布的《全国住房公积金2018年年度报告》(下称《年度报告》)中找到一些数据，对住房公积金制度做一些更为理性的观察和更周全的分析。

　　总体来看，住房公积金制度有存在的现实必要，也有进一步改善的空间，但在没有其他配套措施或新制度出台就取消公积金，既不可行也不可取。

　　哪些人在缴纳公积金?机关和国企占一半

　　《年度报告》显示，2018年，全国住房公积金实缴单位291.59万个，实缴职工14436.41万人。另据《2018年国民经济和社会发展统计公报》，2018年年末全国城镇就业人员43419万人。

　　换言之，33.2%的城镇职工在缴纳住房公积金，约占三分之一。虽然占比不高，但总量依然很庞大。对涉及如此数量民众的一项制度，应不应该取消还是需要慎之又慎。

　　究竟是哪些群体在缴纳公积金?根据《年度报告》，国家机关和事业单位缴纳公积金职工4452.39万人，占比30.84%;国有企业实际缴纳公积金职工2928.23万人，占比20.28%;城镇私营企业及其他城镇企业实际缴纳公积金职工4449.85万人，占比30.82%。

　　可以看出，前两者占比超过了50%，是缴纳公积金的主要力量。而贡献了80%就业的民营经济中，缴纳公积金的人数占比偏低。这也可以反映出，对于经营成本较为敏感的民营企业，在为职工缴纳公积金问题上并不积极。

　　哪些人缴纳的公积金高?

　　2018年，全国住房公积金缴存额21054.65亿元。按照1.44亿的缴纳人数计算，平均每人一年缴纳14584元，约合每月缴纳1215元。

　　一些观点认为，全国范围内，不同地区、不同企业缴纳的公积金差距巨大，造成了新的不公平。一些国企、事业单位往往缴纳最高比例的住房公积金，而一些民营企业为降低成本等因素缴纳比例低、金额少。

　　这种情况在一定程度上确实存在。按照规定，公积金缴存比例可在5%~12%之间选择，一些经营效益较高的国企或者事业单位可能会选择较高比例缴纳，而处于竞争性行业的民企可能就会选择较低比例。

　　曾有一段时间，广州和深圳等地曾执行过住房公积金最高20%的缴存比例，且缴存基数为原则上3倍，经济效益好的单位缴存基数上限可达5倍。不过，自2016年开始，上述政策均陆续被叫停。

　　因为个人公积金缴存多少与工资直接挂钩，高收入群体显然会更为受益。但从过往几年的情况来看，各地人均缴存额与当地经济发展水平并不完全匹配，倒是与当地缴存职工大多来自于国家机关、事业单位、国有企业更为相关。

　　比如，2016年，西藏以人均缴存2.77万元成为全国人均缴存住房公积金最高的地区，而当年上海和广东没有进入前十。

　　《西藏自治区住房公积金2016年年度报告》则显示，2016年，住房公积金缴存人数(26万人)和缴存额(71.9亿元)增长率分别为8%和36%。缴存职工的构成情况：按单位性质，国家机关和事业单位占79%，国有企业占18%，城镇私营企业及其他城镇企业占3%。

　　再来看2016年以人均缴存额1.91万元位居第三的新疆。《新疆维吾尔自治区住房公积金2016年年度报告》显示，新疆维吾尔自治区全区缴存职工中，国家机关和事业单位占53.38%，国有企业占31.03%。

　　五万亿元趴在账上?

　　有观点认为，公积金有超过五万亿元的缴存余额趴在账上，整体利用率较低。该观点认为：“截至2018年末，住房公积金缴存总额14.59万亿元，提取总额87964.89亿元。算下来，公积金的使用比例只有60%，缴存总额扣除提取总额后的缴存余额为57934.88亿元，且利率只有1.5%左右，比2018年年底时企业职工基本养老保险结余额5万亿元还多。”

　　但需要注意的是，这里的缴存余额并非全在账上，还有大量的资金已经作为公积金贷款发放出去了。

　　《年度报告》显示，截至2018年底，个人住房贷款余额49845.78亿元，保障性住房建设试点项目贷款余额46.11亿元，国债余额19.71亿元;缴存余额扣除个人住房贷款余额、保障性住房建设试点项目贷款余额和国债余额后的结余资金为8023.28亿元。

　　缴存总额高达14.59万亿元，结余资金只有8023.28亿元，这个利用率还不高?况且，有些省份由于房地产市场较为活跃，当年发放公积金贷款总额已经超过当年缴存额，也就是已经“入不敷出”了。

　　从2018年数据来看，全国有15个省份个人住房贷款率超有关部门设定的85%的警戒线。此类超警戒线省市中，以东部发达地区为主，天津、安徽、重庆个人住房贷款率超99%位居前三。

　　是房价过高还是公积金贷款额度过低?

　　有关观点认为，很多城市的公积金贷款门槛高、金额低，也让很多人直接选择商业性贷款，公积金贷款使用率较低。

　　这种情况确实存在，比如北京公积金贷款最高额度为120万元，而一般的商品房总价远高于此，需要使用公积金贷款就意味着付出更多的首付款，而且使用公积金贷款+商业贷款组合的流程也较为复杂繁琐，且经常被卖房一方拒绝。

　　《年度报告》显示，2018年，支持贷款职工购建住房面积2.87亿平方米，占全国商品住宅销售面积的19.42%。2018年末个人住房公积金贷款市场占有率16.19%，确实远低于商业贷款占有率。

　　但究其根源，近年来一些城市房价涨势过快、涨幅较高才应该是公积金使用率较低的主要原因。第一财经记者通过梳理过去10年的数据发现，全国商品房均价逐年稳步攀升。从2009年至2019年，尚未出现年度下降的情况，并已在10年内翻了一番。

　　公积金贷款额度还能否进一步上调呢?答案是不太可能。2018年末，住房公积金个人住房贷款率86.04%(指年度末个人住房贷款余额占年度末住房公积金缴存余额的比率)，这就是说，账户里有100元，已经贷出去了86元，只有14元留在账户上，这种情况下显然不可能大幅增加贷款额度。甚至有些个贷率高的城市，已经无钱可贷，还怎么可能要求去增加贷款额度。

　　存在的好处，取消的隐忧

　　虽然由于房价过高导致公积金贷款使用率较低，但一旦可以使用公积金贷款带来的好处也是显而易见的：节省利息。

　　《年度报告》显示，住房公积金个人住房贷款利率比同期商业性个人住房贷款基准利率低1.65~2个百分点，2018年发放的住房公积金个人住房贷款，可为贷款职工节约利息支出2019.98亿元，平均每笔贷款可节约利息支出8.00万元。

　　此外，与养老、医疗等社保公共账户管理方式不同，个人和单位缴纳的住房公积金悉数进入个人账户，属于个人所有，是每个人拥有的实实在在的“私房钱”。

　　当然，住房公积金制度在实施中暴露出一些亟待解决的问题，包括缴存制度不完善，城市之间资金融通难，资金提取、使用和保值、增值渠道偏窄，管理效率和服务水平不高等。

　　但它毕竟是“私房钱”，是在每个缴纳者的个人账户上，虽然使用受限，但早晚可以归个人使用，此外，相关部门已经在拓展其使用用途和简化流程。

　　有观点认为，既然使用不便干脆取消公积金制度。那取消之后的情况如何?

　　按照《住房公积金管理条例》，住房公积金其来源由两部分组成，一是个人工资中扣一部分，二是单位缴纳同等的另一部分。一旦取消后，职工工资中不再税前扣除公积金，意味着个人这部分收入需要缴纳个人所得税。

　　更重要的是，取消公积金制度后，单位无需再被强制性地匹配支出这笔费用，对企业而言自然是减少了人力成本，进而增加部分利润，但也意味着职工个人的这笔收入“消失了”。至于企业能否将这部分利润回馈给职工，那就有待进一步观察了。