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分类：房产

发布于 2020年3月03日

原标题：“换锚”啦—— 房贷利率有啥变化

　　3月1日，存量浮动利率贷款定价基准转换如期启动。

　　中国人民银行之前明确，将存量浮动利率贷款的定价基准转换为贷款市场报价利率（LPR）。2020年3月1日至8月31日，借款人可与银行平等协商，并决定贷款利率“换锚”为LPR还是转为固定利率。

　　中国人民银行副行长刘国强日前表示，经过认真调研以后，继续按这个计划推进，对利率市场化、引导利率下行都有好处。

　　多家银行支持线上办理

　　目前，多家银行已经明确转换范围——2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的存量浮动利率贷款。就存量个人贷款而言，主要包括个人消费经营类贷款和个人住房贷款，但不包括公积金个人贷款。

　　当前正值新冠肺炎疫情期间，如何办理？刘国强表示，尽量争取线上办理，通过手机银行、网上银行线上办理，可能有一些线上办理不方便的、确需到银行网点现场办理的，我们会指导商业银行采取预约或者在机器上办理等办法。当然将来进度上可能有快有慢，总体上会按期完成。

　　目前，不少银行已完成相关准备工作，并通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了公告，贷款客户可根据承贷银行公告，与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换。

　　多家银行在公告中表示，将从3月1日起陆续受理存量浮动利率个人贷款的定价基准转换业务，相关业务原则上于8月31日前完成。如工商银行(5.380, 0.02, 0.37%)在公告中表示，为便于客户进行定价基准转换，提供手机银行、智能柜员机、短信银行等多种线上受理渠道，客户可以结合自身情况合理选择。如果确实不习惯使用自助渠道，客户可以就近选择任意一家贷款服务行预约后办理，无需到原贷款经办行办理。

　　如遇无法通过线上办理的情况，工商银行、农业银行(3.480, 0.02,0.58%)在公告中提醒，疫情期间请通过手机银行办理，确有特殊原因无法自助办理的个人客户，等疫情结束后可再去银行网点人工办理。

　　浮动利率或成主流

　　随着“换锚”启动，个人住房贷款的定价方式发生变化，也使得“换锚”的影响较为普遍。

　　一般来说，房贷借款人都会受到影响，但有几种情况除外：一是公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分；二是固定利率贷款；三是2020年底前到期的个人住房贷款。如果符合这三种情况其中之一，就不受此次转换的影响。

　　对于转换期间房贷利率水平，央行规定，转换时点利率水平保持不变。也就是说，2020年全年个人房贷利率水平与以前一样，维持不变。

　　但从2021年开始，房贷利率水平可能会发生变化。央行规定，房贷可以由个人和银行约定一个重新定价周期，最短为一年。也就是说，2021年1月1日起，房贷利率可能会随着5年期LPR利率的变化而变化。

　　目前，5年期LPR利率保持基本稳定的同时略有下调。2019年，5年期LPR利率下调了5个基点；今年2月20日，5年期LPR利率再度下调了5个基点。

　　今年，在利率转换的时候，借款人面临两个选择：第一个是固定利率，也就是说，剩余期限内，房贷利率与当前的利率水平保持一致，并且以后不管LPR利率怎么变化，房贷利率都不变；第二个是浮动利率，即房贷利率根据LPR的变动而变化。

　　因此，如何选择转换方式，也成为人们较为关心的问题。从目前来看，5年期LPR利率较为平稳。但业内专家均预计，未来一段时间，5年期LPR在保持基本平稳的基础上，仍有一定下行空间。借款人与银行协商并采用LPR作为定价基准，即选择浮动利率将可能是较为普遍的方式。

　　房贷利率将基本稳定

　　央行明确，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平保持不变。专家表示，这有利于稳定市场预期，保持居民住房贷款利率在合理均衡水平上的基本稳定。

　　国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示，无论是何种转换方式，转换后的房贷利率不得低于原有利率水平，除非LPR下降（浮动利率）。这主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下，坚守“房住不炒”的定位，不向房地产市场发出错误信号，同时也有助于控制上升较快的居民部门杠杆率。

　　央行明确，借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款。预计初次转换之后，存量贷款的利率执行水平将与转换之前保持基本不变。“这有助于推动转换工作顺利进行，也有助于保护借贷双方的利益。”董希淼表示，借款人与银行平等协商，采用LPR作为定价基准对借款人是相对有利的。通过这种市场化方式，有助于降低实体经济融资成本，更好地为稳增长、稳就业服务。

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分类：房产

发布于 2020年2月28日

　　原标题：全国平均房贷利率连续3个月下降，房贷差异化政策或将明显

　　全国平均房贷利率连续3个月缓慢下降。

　　近一年全国首二套房贷款平均利率走势(样本数：533) 数据来源：融360|简普科技大数据研究院

　　融360|简普科技大数据研究院对全国35个重点城市533家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年2月(数据采集期为2020年1月20日-2020年2月19日)，全国首套房贷款平均利率为5.50%，环比下降1BP，为对应期限5年期LPR加点70BP;二套房贷款平均利率为5.81%，环比下降1BP，为5年期LPR加点101BP。根据673家银行分(支)行的监测数据，2020年2月，全国首套房贷款平均利率则为5.52%，二套房贷款平均利率为5.83%，均环比下降1个BP。

　　可以看出，无论是哪个样本量，2月房贷利率都呈现缓慢下降趋势，近3个月房贷利率呈现缓慢下降趋势，下降幅度在1-2个BP。

　　需要注意的是，2月20日央行公布最新一期LPR报价，5年期以上LPR为4.75%，较前值下调了5BP，但本次报告的数据采集均在2月20日之前，对应期限的5年期以上LPR水平仍是4.8%。

　　70%首付比例为三成，非限购城市二成居多

　　2月，融360|简普科技大数据研究院监测的41个重点城市中，首套房主流首付比例为3成的城市数量最多，有30个，占比73%，包括广州、深圳两个一线城市和南京、杭州等28个二线城市;8个城市的首套房主流首付比例为2成，包括南宁、哈尔滨、长春等地;北京和上海两个一线城市的首付比例为3.5成，惠州地区首套房主流首付比例为2.5成。

　　主流首付比例是指，该城市的绝大多数甚至全部银行都执行该首付政策。有些城市的部分银行执行的首付比例与主流水平有所差异，但差异性主要表现为高于主流水平，只有极个别地区的个别银行首付比例低于主流水平。

　　基于融360|简普科技大数据研究院监测的城市样本来看，目前绝大多数城市执行个人首套住房的商业贷款首付比例30%的政策，不过，监测的41个城市为目前全国房地产市场较为热门的地区，其中有少部分为非限购城市，首付比例20%的居多。

　　一线城市中上海依然最低

　　一线城市首套房贷款平均利率环比 数据来源：融360|简普科技大数据研究院　　2020年2月，除北京外，另外三个城市首套房贷款利率再次下降。广州和深圳均环比下降3个BP，上海则环比下降2BP，下调后首套房贷利率再创新低，仅4.80%，和对应期限的5年期LPR水平一致。

　　二线城市中，2020年2月，首套房贷利率变动幅度在5BP及以上的只有重庆、东莞和惠州三个城市。其中，重庆环比下降5BP，东莞环比上涨5BP，惠州环比上涨12BP。

　　41个城市中，除极个别地区外，大多数城市的房贷利率水平基本保持平稳小幅波动。与其他省份相比，2月广东省各城市房贷利率波动幅度相对较大，波动幅度在3BP及以上的11个城市中，6个属于广东。

　　全国首套房贷款利率最低十城市中，2020年2月，6个城市的首套房房贷利率水平有所下降，其中，珠海环比下降4BP至5.34%，将杭州挤出最低十城市。最高前十城市名单不变，惠州地区首套房贷利率平均水平为6.11%，环比高达12BP的涨幅，使其一跃成为全国房贷利率第二高城市。

　　未来：个人住房差异化信贷政策或将明显

　　疫情爆发后，全国20多个省市出台了房地产市场的相关政策。初期，各省房市政策的指向重在“人才购房补贴”和“土地供应”方面;2月下旬开始，河南驻马店、广西南宁、广东东莞等地开始调整公积金政策，涉及公积金贷款首付比例、贷款额度、二套房购房贷款、贷款期限等。

　　融360大数据研究院研究员李万赋认为，各省市因城施策，疫情期间对待房地产市场的政策思路有所差异，大部分将在一定程度上刺激到刚需。再加上，央行2月20日公布的最新一期LPR，5年期报价水平也降低了5BP，未来房贷利率是否会下调引起充分关注。

　　从全国政策面看，2月19日晚，人民银行发布了2019年第四季度《中国货币政策执行报告》，报告中再强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。央行副行长刘国强在回应其中的焦点问题时也表示，房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，LPR下行基本上不影响个人房贷利率，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

　　李万赋表示，2020年以来，全国房贷利率水平呈现平稳略降的走势，预计未来仍将维持这种基本平稳的趋势。

　　近日，浙商银行(4.220, -0.07, -1.63%)下发调整个人贷款通知，对非限购城市，各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况，将非限购城市居民家庭购买首次个人住房的首付贷款比例从原来的三成(30%)调降至二成(20%)，引起了市场的广泛关注。

　　李万赋认为，未来，各银行将在“因城施策”和“个人住房差异化信贷政策”上下更多的功夫，房贷利率水平的“多样性”势必愈加显著。