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分类：房产

发布于 2020年4月20日

　　(原标题：房贷降息啦!最新LPR公布 下调10个基点创最大降幅)

　　去年8月，央行宣布实行房贷利率的新政策，10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

　　对于老的住房贷款，央行也出台规定，推进存量浮动利率贷款定价基准转换。也就是说，老的浮动利率贷款的定价基准将可以转换为LPR。转换原则上在今年8月31日前完成。

　　所以说，每月20日公布的最新一期LPR不仅仅是牵动着大家的心，更是直接关系到咱们的钱袋子，关系到每月还贷的多少。

　　今天，最新一期的LPR刚刚公布，1年期利率下降20个基点，5年期的利率下降了10个基点。 这也是新的LPR利率机制出台后，出现的最大降幅!

　　先给大家说一下为什么LPR关系到房贷利率。

　　以前房贷都是按照基准利率来上浮或打折。比如首套按照基准利率，二套按照基准利率上浮20%等。

　　但央行的这次新政后，房贷利率的机制就变了。改革后，新发放的商贷利率，是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准，然后加点形成。

　　这个“加点”是什么意思?

　　是这样的，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　简单来说，LPR是一个基数，各省市要根据自身情况，确定在这个基数上加多少个基点，最终形成该地的实际房贷利率。

　　具体就北京而言，目前银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷加105个基点。

　　LPR机制推出之后，5年期以上利率之前共有过2次变化。

　　去年11月，5年期以上利率降了5个基点，降至4.80%。

　　今年2月，5年期以上LPR再度降了5个基点，降至4.75%。

　　而今天公布的最新一期LPR，1年期利率降到了3.85%，5年期以上的降至4.65%。

　　这次下降对于购房者来说，贷款利率会有什么变化?

　　之前的北京首套个人住房商贷的利率是4.75%加55个基点，下限就是5.3%;二套房贷是4.75%加105个基点，就是5.8%。

　　此次调整后，北京首套个人住房商贷的利率是4.65%加55个基点，下限就是5.2%;二套房贷是4.65%加105个基点，就是5.7%。

　　房贷利率下降，房贷可以少还多少?

　　以100万元贷款30年为例计算，每月房贷可以少还62元，总的贷款利息可以省2.23万元。以此类推。

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分类：房产

发布于 2020年4月20日

　　原标题：谁在疫情下买房 买卖双方画像还原北京楼市现状

　　来源：北京商报

　　在全国多地楼市成交逐渐恢复之际，北京一季度以来的新房及二手房市场也逐渐恢复了节奏：除了刚需聚集的普宅市场渐渐恢复元气，门槛较高的豪宅市场也出现了集中成交。究竟谁在疫情下买房，甚至买豪宅?宏观经济数据触底后的房地产市场又将走向何处?北京商报记者近日走访部分在疫情中有成交的购房者、营销总，试图通过复盘他们的买卖经历，还原真实的北京楼市现状。

　　北京某售楼处，看房人正在听置业顾问讲解楼盘

　　刚需客：新房首付太高转投二手

　　■买房理由：社保终于满五年

　　刚需客王柯(化名)终于在2020年3月即将结束之际，买下了自己在北京的首套房：坐标东五环、十里堡，50平方米、总价310万元左右。这距离他1月初满足“北京个税或社保满五年”的购房条件，间隔了近两个月。

　　王柯表示，原计划过完年回来就着手在北京买房，但是因为国内疫情蔓延、售楼处及中介线下带看暂停的原因，不得已将看房计划延迟到了3月。据了解，1月末，市房地产业协会、市房地产中介行业协会相继倡议“2月9日24时前，暂停经纪门店、售楼处等场所经营活动”。

　　“年前本打算资质一符合就着手买房，没想到因为疫情耽搁到了3月。”王柯说道。

　　王柯所购入的房子并非新房。按照他的话讲，这个位于十里堡区域的二手房，除了“略旧略小”，也满足了王珂这类刚需在北京有一个家的期待。

　　从开始看房到最终出手，王柯用了不到半个月时间。而在买下十里堡这间房之前，王柯直言，自己首选是一个更大更新的郊区新房。

　　“开始我对大兴瀛海的一套两居室很感兴趣，70平方米、总价360万元左右，户型也不错，但是因为是新房、又是限竞房，预售两年后才能交房，拿到房本后五年内不能上市交易，加上距离工作地略远，日常通勤不方便，还属于非普，多重因素下来，还是二手房!”

　　王柯说，如果当时买新房，就相当于一直到2028年10月都不能出手。这对于三年有置换需求的他而言，不太能接受。

　　抄底客：买房这事别拖了

　　■买房理由：二手房回暖+理财收益走低

　　和赶在3月末“上车”的王珂类似，戴女士也在4月初新购入了北三环某小区的一居室。不同的是，戴女士已经在北京有一处房产。

　　按照戴女士的话讲，在自己家边上给老人准备个小房子，一来方便接送小孩上学，二来也是没有其他更好的投资渠道。“现阶段银行存款利率在不断下降，买黄金大涨大跌受不了刺激，股市的爆雷公司越来越多，手里就这么点钱，还是觉得有个房子心里踏实。”

　　“原本我们没这么着急，家里小孩才3岁，三年内还不用这房子，最初的计划是在小孩上学前一年解决就行，买到了再装修装修。”戴女士说，虽然不着急，但是需求还是存在的，所以也一直关注着。

　　持币观望的戴女士决心进场，是在发现北京二手房成交节奏加快之后。

　　“这次疫情发生后，我们发现流动性在加强，另外一方面钱存在银行里，货币基金收益率都跌破2了，也没啥意思，就开始有一搭没一搭地看着。但在看的过程中，连续两套觉得性价比较高、总价能够接受的房子都迅速地被卖掉了，甚至有一套刚在中介App上看到，约了第二天实地看房，临看之前被告知房子被卖了，所以一下子也就觉得，买房这事别拖了。”戴女士表示，眼见着此前相中的房源接连出售，自己一下子有了“紧迫感”，于是决心赶快出手。

　　北京二手房市场的回温，在贝壳研究院的一季报中也有印证。据该研究院数据，3月北京二手房市场开始低位回升，成交量恢复至去年3月小阳春水平的44%。新增供需入市意愿强烈，3月客源端恢复程度已超疫情前的正常水平，房源端已恢复至去年12月水平的90%。

　　“我是在4月10日买的房，这个房子本身房东着急卖，比周围市场价大概低了10%左右。”

　　豪宅营销总：量一下子上来了

　　■卖房理由：客户主动咨询+渠道带看

　　除了普宅的渐复元气，疫情之下的北京豪宅市场也有起色。来自合硕机构的数据显示，今年一季度，虽然长达两个月的疫情对楼市销量造成深重打击，但7万+高端住宅依然实现68.6亿元销售额，相比2018年同期大涨12%。

　　北京豪宅中的“顶豪”项目——世茂西山龙胤，也在疫情之下迎来了一波销售小高峰。不管是带看还是成交，“量一下子上来了”。

　　“春节前，我们项目每天的来访量是三四组，但在北京线下带看恢复过后，带看量相对去年同期有了150%-200%的增量，达到了每日10组左右。”据世茂西山龙胤项目营销负责人透露，2-3月西山龙胤成交了10余套，4月至中旬也大概成交了四五套。目前通过客户主动咨询以及渠道带客促进成交的案例还在增加。

　　线下接待量增长、成交提升之外，西山龙胤的成交周期也有所缩短。据上述营销负责人介绍，在去年同期的基础之上，西山龙胤现阶段的成交周期缩短了接近50%的时间。“一般来说，我们项目的成交周期在1-2周之间，现在客户从看房到成交，周期缩短了近一半。”

　　在这位深谙房地产销售规律的地产人看来，有几个触点使得高端群体近期的置业需求更加强烈。“首先是全球货币宽松，其次是国内一季度也在释放流动性，降准降息;第三个触点是一季度房企拍地火热，年后央企抢地、溢价率提升在40%-50%，这也让我们更加关注资产配置的客户有了更大的置业冲动。”

　　“全球货币量化宽松以来，对于资金风险问题，我们的高端客群更加敏感，这时候他们普遍会做一些重资产配置，以此来规避资金贬值的风险。”上述营销负责人解释道。

　　合硕机构首席分析师郭毅也指出，回顾北京楼市走过的历程，市场由熊转牛，总以高端住宅的热销为标志。“在这个现象背后，表现出财智精英人群对行业大势的前瞻洞悉和精准把控、对财富获取的强大能力，以及对资产配置的价值逻辑。”

　　在上述西山龙胤项目营销负责人看来，疫情对于房地产项目而言，有冲击，也有机会。疫情之前，地产人是“等市场”，现如今，一些地产项目可以说在疫情中迎来了“窗口期”。

　　“客户没买房，有两个原因，一是市场没有钱、客户资金很紧张;二是政策面不明朗。在‘房住不炒’的定调之下，客户觉得房价不会过快上涨。而现阶段，市场的流动性明显在增加，我们的高端客群客户开始转变心态，购房意愿明显增强。”

　　对于接下来的市场，上述世茂西山龙胤项目营销负责人有着一个向好的预期。“‘金九银十’是传统楼市的销售旺季，对于豪宅而言，二季度末加上三季度，也就是6、7、8、9是最好的月份，示范区显示效果最好，预测今年销售旺季会因为疫情影响导致需求提前入市而有所提前。”

　　北京商报记者 董亮 荣蕾/文并摄