详细资料

分类：房产

发布于 2020年6月01日

　二手房小阳春来了?时隔14个月，北京再现单日网签破千套，多地连续三个月明显反弹

　　随着疫情防控趋于稳定，二手房市场成交量继4月逐步恢复后快速复苏。

　　来自研究机构的统计数据显示，5月，北京二手房网签超过1.6万套，其中5月29日一天，网签就达1000套，这也是时隔14个月后北京单日再现网签破千套。

　　从全国重点城市来看，5月二手房成交量接近去年3月最高水平。其中，受疫情影响最大的武汉迎来了规模性复苏，成交量环比增加超过200%。

　　接受券商中国记者采访的业内人士认为，主要城市的二手房成交量确实3月、4月、5月连续明显反弹，但是从1-5月同比情况看，还是下跌了15%，这说明今年整体市场比去年还要弱一点。预计6月的成交量将比5月有所下滑，下半年市场走势或偏平稳。

　　北京二手房实际成交量创“317”调控后最高水平

　　继4月逐步恢复及“五一”小长假暴涨后，整个5月，北京二手房成交量快速恢复。

　　贝壳研究院数据显示，5月全市二手房网签量约1.59万套，环比增加20.5%，同比增长15.2%。贝壳研究院根据链家实际成交量推算，5月北京二手房实际成交量约2万套，环比增加39%、同比增长75%，创“317”调控后单月最高水平。

　　值得注意的是，仅5月29日一天，北京二手房住宅网签就达1000套。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，这是时隔14个月后再次出现单日住宅网签超过1000套的盛况，也是2017年“317”调控之后全北京第16次单日成交超1000套。而16次单日网签破1000套，大部分都出现在2017年3-4月最后的“末班车”，最近的一次是2019年3月29日。“可见，1000套单日网签，对于北京市场来说，绝对算是调控后的高位了!”

　　“单月1.6万多套的成交量在北京2017年调控后基本属于前三，低于2018年5月和2017年4月。”张大伟说，但需要注意的是，北京2020年5月初有一次长假，5月1日到5日都是假期，所以事实上，看网签数据是明显滞后的，没有完全反应出5月真实的签约。5月中下旬的成交量高达1.3万套，而按照各家中介的真实成交量，5月北京二手住宅成交量已经超过2万套!

　　从价格来看，贝壳研究院数据显示，5月北京二手房成交均价为62609元/平，西城区成交占比大幅提升，西城区成交量在全市的比重从7%增长到12%。从市场节奏和参与者预期来看，受到成交量大幅增长的影响，市场节奏有所加快，成交周期明显缩短。5月北京二手房房源成交周期环比缩短22天至139天，二手房业主调价中涨价占比环比提升2.2个百分点至18.8%，受到成交活跃的影响，业主预期有所提升。

　　对于市场升温的原因，张大伟认为，北京更多属于恢复性上涨，特别是直到4月下半月才逐渐恢复二手房看房，之前积压了大量需求。另外，北京5月新建住宅供应减少，也是二手房成交量上涨的一个原因，叠加西城区赶学区政策“末班车”的影响，大部分西城购房者都需要卖一套其他区域房产获得购房者资格，使得市场明显活跃。目前价格也出现了平均大约2%左右的恢复上涨，相比疫情期间的下调，限制基本已经恢复。

　　不过，张大伟认为，北京市场出现市场大涨的可能性不大，特别是换房客户的二套房首付比例高达80%，全国最严格。

　　重点城市成交量接近去年3月最高水平

　　从全国来看，重点城市二手房成交量也继续增长。

　　克而瑞研究中心数据显示，今年第21周(5.18-5.24)，8个重点城市二手房成交面积继续上扬并突破至疫情后新高，成交面积环比再增8%至162.1万平方米，且较2019年同期也增14%。从重点城市来看，绝大多数城市成交已恢复正常水平，同、环比齐增且成交规模超过2019年周平均水平。

　　从单月来看，贝壳研究院数据显示，5月重点18城链家二手房实时成交量环比增加15.2%，同比增长42%。5月成交量为去年成交量最高水平(2019年3月)的98%，1-5月交易量较去年同期减少15%左右，较1-4月的同比降幅收窄了10个百分点，可见疫情对市场的影响在逐步减少。

　　值得注意的是，武汉二手房市场也在规模性复苏。贝壳研究院数据显示，受疫情冲击最大的武汉，在5月迎来了规模性复苏。二手房成交需求开始集中释放，5月成交量环比增加超过200%。

　　对于5月整体交易量的大幅增长的原因，贝壳研究院认为，与疫情推迟了需求的释放、五一小长假便利期和房贷利率下滑影响购房者预期有关。

　　不过，上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受券商中国记者采访时表示，主要城市的二手房成交量确实是3月、4月、5月连续明显反弹，但是受疫情影响，今年5月份这个时间点是跟去年4月份差不多，或者介于去年4月、5月之间。因此，看分析当前成交量的高低，最好是看1-5月份累计的量与去年同期相比，因为受疫情影响，很多城市3月份的量可能还有点问题，4月份很多城市基本上恢复正常，5月份大部分城市都已经恢复到一个正常的交易情况，但是从1-5月份重点城市成交量同比情况看，还是同比下跌了15%，这说明今年整体市场比去年还要弱一点。

　　以北京为例，杨红旭对券商中国记者说，5月量能高主要是西城区教改的因素导致很多人在短时间之内买房子，这是一个异动。今年虽然5月份强，但是1-5月份的量同比还是下滑的，所以5月属于异动，预计6月份会出现环比下跌。因此，北京5月这个情况也不能算是强反弹。

　　对于整体市场未来的趋势，杨红旭预计，6月的成交量将比5月有所下滑。因为现在城市之间的调整差异较大，有些城市调整比较到位，如北京、上海这类城市;有些城市调整不是很到位，像杭州等，所以仅看一二线城市的话，今年总体的成交量不会出现大幅反弹，可能基本上跟去年差不多。除了城市调整差异较大外，宏观面中央政策强调“房住不炒”，地方放松力度受限，融资面虽比较宽松，但房地产融资依然受限，所以今年下半年走势或偏平稳。

　　贝壳研究院认为，5月二手房进入迟到的小阳春市场，成交量接近去年3月最高水平，但已进入市场恢复平台期，不管是根据年度的季节性规律还是目前市场的供需情况，预计市场都将出现自然回落的迹象，或将下滑近1成。

详细资料

分类：房产

发布于 2020年5月26日

　　(原标题：深圳二房东：空置率高 交租金都难)

　　“深圳的数据表现并不是特别理想，出租率大概在80%，而其他城市的出租率维持在87%―88%。”罗意向时代周报记者表示。

　　5月24日，张林(化名)共接待15组租客，但仅成交两单，而这是他3个月以来最忙碌的一天。

　　2019年初，张林和朋友筹集了200多万元资金，在深圳龙岗区陆续承包了8栋农民房，将其装修翻新后在2019年下半年开始对外出租，并憧憬着在2020年大干一番。

　　猝不及防的肺炎疫情成为他创业道路上的第一道拦路虎。

　　往年3月、4月都属于传统租赁旺季，返深工作人士以及提前找房的应届生构成租赁市场的主力军。受疫情影响，今年租赁市场发生显著变化。

　　“今年开年就遇到疫情，加上去年年底不少人退租，手头的公寓空置率飙升，短短两三个月，我们亏损25万元。”张林向时代周报记者表示。

　　“我朋友也是二房东，去年底在宝安区包下一栋农民房，共45间房子，疫情到现在很多房子租不出去，空置率高达80%，现在交租金都很困难。”

　　近日，链家地产的一份研究报告显示，城中村仍是深圳租客的主要居住地，数量逾五成。

　　在业内看来，城中村的变化很大程度上反映了深圳租赁市场的冷暖。

　　根据深圳中原研究中心监测数据，4月深圳租金回报率持续下滑至2019年以来的低位。

　　4月全市住宅租金为71元/平方米，环比上升0.10%，租金回报率继续下滑至1.41%。

　　租赁市场的回暖，在进入5月后，开始缓慢启动。

　　5月23日，在龙华区从事租赁工作的经纪人余理(化名)无奈说道：“租房市场受疫情影响确实比较大，2月，我们店里一个租赁单都没有签，进入5月，市场有所恢复，签了5单，但跟去年同期相比，还是少了1/3。”

　　市场遇冷

　　2月5日，张林就已回到深圳，处理着公寓的各项事务，其中，退租成为他最主要的工作。

　　“每年底都有退租小高峰，谁也没料到年初就遇上疫情，退租的人就更多了，最多一天我接到10个租客的退租申请。”张林说。

　　此前，不少租客向张林提出免租申请，甚至有租户表示不减租就退租。面临上述要求，张林并未全部答应，表示只能减免两个月的管理费。

　　员工薪水是一笔不小开销，如今在当下经营如此艰难之际，张林不得不减员。

　　“我们去年最多的时候有10个员工，目前已经辞退了一半，自己也兼做业务员，尽可能的节省点开支。”张林表示。

　　张林还表示，公司目前的现金流还能支撑3个月，值得欣慰的是，本月来询问的租客逐渐多了起来，目前只有希望6月、7月的毕业季，出租率能至少达到80%以上。

　　余理对深圳租赁市场的变化也颇有感触，在去年同期，他手上的出租房空置率基本都在半个月内，现在有些房子2―3个月还没租出去。

　　目前余理主要劝说业主降低租金，此前有客户将一套三居室挂牌月租从6500元降到6200元，很快就租出去了。

　　“有些比较着急的业主对于一次性付一年租金的租客，给予较大折扣，或者送一年物业费。”余理表示，目前业主的心态发生了不少变化，大多都愿意给出优惠。

　　品牌长租公寓的租赁状况也并不乐观。根据贝壳研究院数据，疫情期间，蛋壳公寓全国总出租率跌至75%，同比下降25%。

　　5月24日，乐乎公寓总裁罗意告诉时代周报记者，“从目前来看，长租公寓市场尚未完全恢复，从其内部数据来看，仅恢复了正常月份的90%。各个机构手上都还有一些库存，估计接下来的两个月，各大长租公寓企业都将处于去库存的状态。”

　　“深圳的数据表现并不是特别理想，出租率大概在80%，而其他城市的出租率维持在87%―88%。”罗意向时代周报记者表示。

　　“签约一年，减免1个月租金，除此之外，部分门店还推出每日精选房源6折秒杀活动。”5月23日，一名深圳泊寓的运营人员告诉时代周报记者，目前公司大多数门店在做各种优惠活动，且力度比之前大得多。

　　对于租客而言，他们迎来了租房的最佳窗口期。5月22日，宝安中心区一位租客告诉时代周报记者，他租房已经5年，租金平均每年约10%的涨幅，但今年刚签完合同并未涨租。

　　供需不平衡

　　在业内人士看来，租赁市场不景气跟放盘量增多有着直接的关系。

　　5月24日，广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉向时代周报记者表示，前面几年长租公寓不断收房，将一废弃的酒店、闲置的商业裙楼改造出租，使得深圳放盘量不断增加。

　　时代周报记者查询贝壳找房数据，截至5月25日上午11时，深圳共有47588套房源，3天新上房源就有4145套，且70.2%的房东都愿意接受议价。

　　近日，58同城、安居客发布的《2020年4月份一线及新一线城市租房趋势报告》显示，深圳4月份新增房源量相对3月有45.4%的环比涨幅，在一线城市中位列前茅，其中龙华、南山、罗湖均出现50%以上的涨幅。

　　除了供应量增大，产业结构调整导致的需求弱化是深圳租赁市场遇冷的另一原因。

　　5月24日，明源地产研究院首席研究员艾振强告诉时代周报记者，深圳一些外贸企业在疫情期间受到了不小的冲击，少量中小微企业影响到了经营。

　　“目前看来，一些公司的年轻人的收入短期内受到疫情冲击，这在一定程度上抑制了租赁需求。”李宇嘉表示，恢复到之前的水平尚需时日。

　　“租赁市场有明显的季节波动特征，受疫情影响，春节潮未如约而至，但之后的毕业潮肯定会来的。”

　　张林和他的合伙人相信，深圳始终是一座年轻的城市，城市里有很多的年轻人，伴随着买房门槛不断提升，租赁仍是庞大市场。

　　为了迎接即将到来的租房小高峰，张林也在积极准备，通过微博、抖音、豆瓣、微信群等多个渠道发布租房信息，并计划推出毕业生的专属优惠。