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- 发布于 2020年7月15日
过热楼市 面临“敲打”
作者： 吴俊捷
[ 乐有家研究中心数据显示，7月第二周(7月6日~7月12日)深圳一手住宅网签949套，二手住宅过户2895套，一二手市场成交量齐齐上涨。 ]
对于成交量仍在高位运转的热点楼市，政策的风吹草动总能搅扰各方的思绪。
先是7月4日，住房和城乡建设部副部长赶赴深圳调研，并与深圳市住建局、房地产开发商、房产中介机构举行座谈会;后是7月8日，深圳市住建局一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作。
在此之前，杭州、东莞、宁波三个城市先后出台楼市相关新政，进一步引发市场猜测，新一轮楼市“紧箍咒”或许又来了。
但主管部门密集行动，并没有带来深圳楼市脚步的停歇，楼市的成交数据仍在走高。乐有家研究中心数据显示，7月第二周(7月6日~7月12日)深圳一手住宅网签949套，二手住宅过户2895套，一二手市场成交量齐齐上涨。
不过，以深圳为代表的一些城市的楼市“高温”，显然已经引发相关主管部门的密切关注，有关调控升级的传闻随之蔓延。市场各方眼下等待的，只是“靴子”将在何时以何种方式落地。
刚需企盼调控来降温
“进入7月份后，每天都要盯下市场有没有什么新政策出来，要不然心里不踏实。”忙于看盘近一个月，想入手一套两房的刚需族黄萧说道。
7月11日，银保监会在官网发布的“答记者问”中警示道：“一些高风险影子银行死灰复燃，有的以新形式新面目企图卷土重来。企业、住户等部门杠杆率上升。部分资金违规流入房市股市，推高资产泡沫。”
此前4月，深圳各银行被要求自查今年以来新发放的房抵经营贷情况，就与资金或违规进入楼市有关。
引发监管部门注意的背后是部分城市楼市的火热。
据中指研究院数据，6月，全国100个城市中，新建住宅价格环比上涨的有77个城市，较上月增加11个，近80%城市的一手房价处于上行区间。这属于近年少见的局面。
土拍市场也丝毫未受新冠肺炎疫情影响。中原地产研究中心数据显示，上半年，中国“卖地”收入最高的50个大中城市土地出让收入合计达2.29万亿元，同比上涨17.3%。
以深圳为例，3月初楼市迅速回到了年前的状态。乐有家研究中心数据显示，2020年6月深圳二手住宅过户10594套，成交均价66034元/平方米。上一次深圳二手住宅月度过户量破万套是2016年3月。从官方数据看，2020年上半年深圳一二手住宅网签成交6.07万套，同比上升24.34%。
“楼市似乎是从4月份一下子就火起来的，让人真是有点措手不及。”深圳当地的多位房产中介人士言及这轮上涨都有表达类似观点。
深圳一家TOP10房企的投拓部门李姓人士形容上半年的工作状态是“从失业边缘到突然间忙得停不下来”。他告诉第一财经记者，“3月份之前，工作基本处于停止状态。3月下旬之后，就一直忙于在武汉、东莞、杭州等地考察地块，基本没怎么休息过。”
楼市走强，“捂盘惜售”、“喝茶费”、“恶意控盘”等投机风也频频冒头，给楼市调控加压。深圳市住建局等相关机构也通过下架高价房源、约谈捂盘惜售内定房源、打击控盘炒作、出台房地产中介从业“八不准”等，步步紧跟，但也未能遏制楼市过热势头。
有在“打新”狂欢中“陪跑”的深圳刚需族们，在接受第一财经记者采访时，都有不同程度提及，“期望楼市调控政策出台，给市场适度降温。”
调控加码信号乍现
7月4日，住房和城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研，并与深圳市住建局，万科、华润置地、卓越集团等开发商，以及深圳贝壳找房等房产中介机构、业内专家举行了座谈会。
第一财经记者从多方消息源处获悉，座谈会并未涉及实质性的楼市调控政策层面，主要关注今年上半年深圳楼市运行情况及存在问题、房地产长效机制方案落实情况等。而发言者也对政府持续加大土地供应力度、提高深圳的开发率、降低深圳新增写字楼供应量、加快深圳“商改住”政策的落地实施等提出建议。
尽管倪虹并未发表任何意见，也未参与讨论。但有参加会议的不愿透露姓名人士向第一财经记者表示：“整个交流过程，大家都挺坦诚顺畅，干货多。”
与上级主管部门调研相伴的是各路调控传闻开始在市场间流传。其中，有涉及深户购房门槛拔高，需要缴纳两年或五年社保;税务局上调网签计税价;重新出台豪宅税标准;非深户购房者购买商务公寓也需要缴纳一定年限社保等政策。但深圳市住建局随后回应，暂未接到相关通知，一切以官方公示为准。
7月8日，深圳市住建局一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作，这也引起不少开发商警觉。
有关注到此事的多位深圳本地房企人士向第一财经记者表示：“长沙自从2018年打响‘反炒房战’以来，通过限售、二套限购及征重税等堵死炒房客路子，堪称‘房住不炒’的样板城市。深圳主管部门这个时点前去调研实在是有些意味深长。”
虽然深圳调控收紧的传闻还未落地，但诸多事件都释放出明确信号，楼市的“高温”已引发监管层及市场各方的持续关注。
部分城市面临“敲打”
有些火热的楼市，在今年上半年已经经历了调控的升级。
日前，楼市偏热的杭州、东莞、宁波三个城市先后迎来新一轮调控政策收紧。比如涉调控内容最多的宁波发布稳楼市“十条”新政，内容包括扩大限购范围、加大土地供应力度、强化金融政策监管等。这也被视作全国楼市偏热城市将步入新一轮调控周期的信号。
中原地产研究中心统计的数据显示，国内各大城市密集发布了304次房地产调控政策，刷新了半年度调控次数的历史纪录。
从具体内容来看，新冠肺炎疫情持续的二三月，政府通过出台缓缴土地出让金、取消限制性规定等，以缓解房企的经营压力。
待到土拍市场启动，经济逐步复苏的4月，大部分政策内容聚焦在人才户籍新政上。与购房补贴、公积金政策调整、落户政策有关的内容，成为“后疫情”时期新政的主要特征。
整体而言，上半年对房地产的政策态度总体上是纾困而不刺激，着力从需求端来调控。
以东莞为例，政策以“控房价”为核心，规定房价限涨幅、限精装修造价上限，禁捂盘与内部转名等。引起最多人关注的“限价”一条即“首期首次申报销售价格的，每幢(栋)申报均价应不高于前三个月属地镇街(园区)同类型新建商品住房申报均价的10%(含)”。业内认为，这意在防止“过热”，而非彻底收紧。
综合来看，除了宁波将限购区域范围扩大外，调控主要着力增大对新盘单次推货量、禁止捂盘等，增大市场短期的供应量。
相比于2016至2018年上半年的那轮楼市调控，一边是最高决策层不断提及“防控金融风险”的重要性;另一边是除了限购限贷之外，“限售”、“认房又认贷款记录”等新的调控手段的层出不穷。彼时，“一委一行三会”的金融监管体系、“资管新规”等也相继出台，以收窄楼市监管套利空间。
相较之下，银保监会此次虽有明确指出，部分资金违规流入房市股市，推高资产泡沫;要防止资金空转套利等。但涉及落实“房住不炒”的金融政策层面来看，多是禁止代销违反房地产融资政策及规定的信托产品，禁止综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房，禁止表内外资金直接或变相用于土地出让金或土地储备融资等。这些都属于常规性的房地产融资政策要求。
与多个城市“跟风”式发布楼市约束性调控政策相对应的是，部分二三线城市楼市成交同比跌幅依旧大于50%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉言及新近的市场动向时表示：“楼市行情还存在分化，应该不会出现大面积收紧。主要还是希望楼市以稳为主，不希望出现明显上涨和楼市炒作。”
华东一家中型券商机构地产行业分析师也表达了类似观点：“当前这些阶段性调控政策出台的关键在防‘炒’字，防止炒房反弹，这也符合一城一策的总体要求。”
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- 发布于 2020年7月14日
原标题：热点城市面临最难出租季：租金普降空置期近50天 租客都去哪了？
来源：21世纪经济报道
从市场表现来看，租赁需求大幅缩减，使得不少房源的空置期延长，近两个月的成交周期已是常态。在这一过程中，虽然疫情是导火索，但在经过此前的快速扩张后，租赁市场的深度调整似乎也已到来。
又到一年续租时，租住在北京市朝阳区芍药居的小刘惊讶地发现，当她在6月末续签租赁合同时，房东和中介居然“罕见”地未提涨价要求。过去三年，小刘一直租住在该小区的一间一居室内，租金“每年一涨”。
经纪人告诉小刘，这是因为最近市场不好。在同一小区内，此前曾有房主上调租金，并导致原有租客流失。在房屋空置了近两个月后，房主又不得不降价租出，租金甚至低于涨价前。
贝壳研究院发布的一组数据显示，今年6月，北京市平均租金为84.4元/平方米·月，比去年同期下跌5.0%。
北京并不是市场最惨淡的城市。前述机构发布的数据显示，今年6月，18个重点城市的租赁交易量普遍下滑，平均租金水平同比下降10.9%。近期，我爱我家(3.630, -0.08, -2.16%)研究院，58同城、安居客平台等机构做出的监测，也得出了类似的结论。
从市场表现来看，租赁需求大幅缩减，使得不少房源的空置期延长，近两个月的成交周期已是常态。在这一过程中，虽然疫情是导火索，但在经过此前的快速扩张后，租赁市场的深度调整似乎也已到来。
市场“寒冬”
最近几年，热点城市租赁房源的供应规模总体保持稳定，租赁需求亦稳步上涨。其中，春节后务工人员返城、暑期高校毕业生就业两个时点，是租赁需求集中释放的阶段。
由于疫情影响，今年的首个传统租赁旺季并未在2月如期出现。此后虽然疫情得到控制，复工复产有序启动，但租赁需求仍未恢复到往年的水平。
在此情况下，空置期延长、交易量下降，成为最直接的市场表现。
我爱我家研究院的数据显示，今年上半年，12个热点城市租赁成交总量比上年同期下降近三成。其中，北京约下降23%，武汉、杭州两城降幅则达到6成以上。受此影响，热点城市租金价格有不同程度的下滑。
在交易环节，很多房屋的空置期明显延长。贝壳研究院指出，今年2月和3月，热点城市的租赁房源成交周期超过60天，此后虽然有所下降，但到6月，这一周期仍然接近50天，比去年6月延长了12天左右。
事实上，今年以来，不少热点城市发布了人才新政，并给予落户名额和租房补贴。但和疫情影响带来的缺口相比，差距仍然明显。
诸葛找房数据研究中心指出，虽然各大企业都在积极复工复产，但受疫情影响，企业“缩编人才、降低成本”呈常态，失业率呈现上升迹象，这也导致租赁市场的活跃度并不高涨。
我爱我家在一季报中指出另一个趋势——疫情会促使“部分租房需求向置业需求转化”。
近期，北京多家经纪机构和业主向21世纪经济报道感慨“客户流失”。今年以来，由于“工作变化”“未返京”等原因造成的未续租情况，要明显高于往年。
因市场降温，一些机构开始“反向操作”。近几个月来，自如、蛋壳、相寓等大型机构与部分业主展开协商，试图下调房源委托价格，从而降低成本。其中，个别房源的委托租金降幅接近30%。由于很多房源尚在委托期内，此举引发了大量合同纠纷。同时，这些机构在部分区域暂停拿房，明显放缓了扩张步伐。
贝壳研究院指出，2020年上半年，TOP10集中式长租公寓品牌新开门店93家，新开店率为8.2%，低于去年全年71.8%的水平。部分知名长租公寓品牌门店数量负增长，部分门店关停。一些尾部公司甚至出现资金链断裂、倒闭等情况。
同时，房企进军租赁市场的热情也大大降低。据统计，截至2019年底已有44家大型开发商开展长租公寓业务，而今年上半年没有开发商新进入长租公寓领域。
回归常态？
由高校毕业生推动的第二个传统租赁旺季，通常出现在每年6月到8月。但从市场表现来看，开局并不顺利。
事实上，这部分需求降温的端倪早已出现。我爱我家研究院的统计显示，今年上半年，12个热点城市中，20-25岁年龄层的租赁需求占比为17.7%，明显下滑，这是由于疫情导致大部分大中专毕业生就业时间延后，租赁需求也有所缩水。
该机构认为，7月为毕业季，预计租赁市场或较6月有所好转。但鉴于目前多数城市新增市场需求持续收紧，经济也尚在恢复中，叠加全国疫情存在的不确定因素，租赁市场很难大幅升温。
在价格端，由于新增需求的持续收紧，供需矛盾加剧，各城市租金上涨的可能性减小，加上地方政府对价格的严格把控，租金波动不会很大。
贝壳研究院也指出，视疫情影响的不同，下半年不同城市的租赁市场会维持“低温”或“中温”态势。虽然市场供需关系会趋于缓和，但租客仍然掌握更多的主动权和议价空间，因此价格也不会大幅上涨。
景晖智库首席经济学家胡景晖认为，即使不考虑疫情因素，市场也会出现自发调整。
他向21世纪经济报道表示，2017年到2018年，长租公寓运营机构进入高速扩张期，一些机构以明显高出市场价格的水平获取房源。受此影响，热点城市的租金水平一度出现明显上涨。
但在消费端，租房者对价格的忍耐力相对有限，过高的价格会对需求产生挤出效应。因此，在经过此前的非理性发展后，未来一到两年，租赁市场会告别高增长，价格也将回归稳定。在此过程中，热点城市陆续推出的公租房、集体土地租赁房等租赁品类，也会起到平抑市场租金水平的作用。
历史数据显示，多年来，热点城市的租金一直维持上涨态势，部分年份上涨明显。但从去年下半年开始，价格明显下降。
以北京为例，根据贝壳研究院的数据，2012年1月北京市住宅平均租金51.3元/平方米·月，2020年6月为84.4元/平方米·月，八年半的时间里，租金上涨了64.7%。这期间，北京经历了两次增速超10%的租金快速上涨期，一是2013年，二是2016年-2018年。但从2019年8月至今，北京的租金水平一直同比负增长。
（作者：张敏 编辑：张伟贤）
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- 发布于 2020年7月10日
2020年上半年金融统计数据报告
一、广义货币增长11.1%，狭义货币增长6.5%
6月末，广义货币（M2）余额213.49万亿元，同比增长11.1%，增速与上月末持平，比上年同期高2.6个百分点；狭义货币（M1）余额60.43万亿元，同比增长6.5%，增速比上月末低0.3个百分点，比上年同期高2.1个百分点；流通中货币（M0）余额7.95万亿元，同比增长9.5%。上半年净投放现金2270亿元。
二、上半年人民币贷款增加12.09万亿元，外币贷款增加774亿美元
6月末，本外币贷款余额171.32万亿元，同比增长13%。月末人民币贷款余额165.2万亿元，同比增长13.2%，增速与上月末持平，比上年同期高0.2个百分点。
上半年人民币贷款增加12.09万亿元，同比多增2.42万亿元。分部门看，住户部门贷款增加3.56万亿元，其中，短期贷款增加7552亿元，中长期贷款增加2.8万亿元；企（事）业单位贷款增加8.77万亿元，其中，短期贷款增加2.82万亿元，中长期贷款增加4.86万亿元，票据融资增加9697亿元；非银行业金融机构贷款减少2775亿元。6月份，人民币贷款增加1.81万亿元，同比多增1474亿元。
6月末，外币贷款余额8643亿美元，同比增长5.6%。上半年外币贷款增加774亿美元，同比多增536亿美元。6月份，外币贷款增加154亿美元，同比多增234亿美元。
三、上半年人民币存款增加14.55万亿元，外币存款增加206亿美元
6月末，本外币存款余额212.99万亿元，同比增长10.5%。月末人民币存款余额207.48万亿元，同比增长10.6%，增速分别比上月末和上年同期高0.2个和2.2个百分点。
上半年人民币存款增加14.55万亿元，同比多增4.5万亿元。其中，住户存款增加8.33万亿元，非金融企业存款增加5.28万亿元，财政性存款增加4384亿元，非银行业金融机构存款减少7446亿元。6月份，人民币存款增加2.9万亿元，同比多增6371亿元。
6月末，外币存款余额7784亿美元，同比增长2.4%。上半年外币存款增加206亿美元，同比少增119亿美元。6月份，外币存款增加311亿美元，同比多增212亿美元。
四、6月份银行间人民币市场同业拆借月加权平均利率为1.85%，质押式债券回购月加权平均利率为1.89%
上半年银行间人民币市场以拆借、现券和回购方式合计成交 669.11万亿元，日均成交5.53万亿元，日均成交同比增长16.7%。其中，同业拆借日均成交同比下降5.2%，现券日均成交同比增长26.7%，质押式回购日均成交同比增长19.3%。
6月份同业拆借加权平均利率为1.85%，分别比上月和上年同期高0.6个和0.15个百分点；质押式回购加权平均利率为1.89%，分别比上月和上年同期高0.6个和0.15个百分点。
五、国家外汇储备余额3.11万亿美元
6月末，国家外汇储备余额为3.11万亿美元。6月末，人民币汇率为1美元兑7.0795元人民币。
六、上半年跨境贸易人民币结算业务发生3.08万亿元，直接投资人民币结算业务发生1.72万亿元
上半年，以人民币进行结算的跨境货物贸易、服务贸易及其他经常项目、对外直接投资、外商直接投资分别发生2.19万亿元、0.89万亿元、0.51万亿元、1.21万亿元。
注1：当期数据为初步数。
注2：自2015年起，人民币、外币和本外币存款含非银行业金融机构存放款项，人民币、外币和本外币贷款含拆放给非银行业金融机构的款项。
注3：报告中的企（事）业单位贷款是指非金融企业及机关团体贷款。
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