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- 发布于 2020年8月19日
原标题：新政后深圳楼市明显降温：二手房成交降八成，购房者转向周边
自7月15日深圳发布楼市调控新政至今，已过去一个多月。新政一方面提高了购房准入门槛，另一方面重启了“豪宅税”，使得此前狂热的楼市一夜之间“入冬”。日前记者走访市场了解到，从交易量和交易额来看，此前“高烧”的深圳楼市确实已大幅度降温，但从价格上来看，却未见明显降幅，反而卖方惜售情绪更加浓厚，新房市场竞争愈发激烈。业内人士指出，今年四季度或将迎来新政后的第一个拐点。
二手房市场：
业主越发惜售
新政实施后的一个多月，不少购房者都感觉到，放出来的房源比之前更少了。“我每天都在刷各大房产中介平台的APP，关注的几个楼盘每天都是那几套，一个月来都没什么新房源。”新政之前没买成房子的吴女士，这一个月来仍在密切关注楼市的动态，继续寻找合适的房子。
吴女士所言非虚，以此前被盛传的南山前海“神盘”诺德假日花园为例，记者在贝壳APP上看到，整个楼盘仅有20套房源正在出售。“现在放盘量的确比新政前更少了，即使有新增，价格都会吊起来卖。”负责前海片区的房产中介小李对记者表示，现在业主的心态也在观望，不需要换房不急用钱的，都不诚意放盘出售。此外，小李告诉记者，有些业主还在期待深圳经济特区成立40周年的“大礼包”，届时房价又可以涨一波。
“业主一方面害怕卖了买不回来，一方面又害怕市场会崩，所以但凡有新挂出来的房源，价格都比较高。”小李告诉记者，以他代理的一套房子为例，新政后以1280万挂出来，一段时间后没有人响应，就索性不卖了，撤盘放租，租金还高于市场价。
从价格上来看，除了急用钱的业主会大幅降价出售外，大部分业主的议价空间都不大。“诚心卖的业主，价格空间会比以前多，比如新政前有5~10万的空间，现在就10~20万，因为诚意卖的业主本身也不会把价格挂得很高。”小李说。
从成交量来看，却是实打实的下降了。深圳房地产中介行业协会数据显示，新政出台后的第二周，深圳二手房成交量一度下跌八成。“现在已经8月中了，我们公司的成交业绩才1000多万，上个月都破7000万了。”深圳某房地产中介平台经纪人小罗告诉记者。
事实上，成交量下降的同时，也出现了两极分化。由于新政对总价在750万以上的房子征收豪宅税，致使这部分商品房的税费大幅提高，但750万以下和144平方米以上的商品房却不受影响，因此，这两类商品房依旧正常交易。
一手房市场：
开发商加快推盘节奏
新房市场方面，其紧俏程度有增无减。对新房来说，新政影响最大的是入户不满三年的购房者，不少人因此一夜之间失去了房票。在深工作多年后，张峰去年开始谋划在深圳买房，因此去年把户口迁到了深圳，但“7·15”新政实施，张峰失去了购房资格。据不完全统计，新政至少影响30%的意向购房群体。
此前朋友圈曾流传一份深圳新房蓄客量的情况说明，华润城四期、龙光玖悦台、华强城等热点盘，新政后目标客户量整体都下降了40%以上。还传闻光明网红盘勤诚达正大城在新政后有三分之二的诚意登记客户失去名额。
二手房价格居高不下，部分新房价格因政府限价而成为购房者争抢的“香饽饽”。表面上看，新政使得许多人失去了购房资格，从而使新房市场竞争没那么激烈。但事实上，新房摇号方式的变化和购房者结构的变化，使得新房市场迎来更多竞争对手。“当时收到通知说我没有摇号资格，我还不信，说要62分以上，原来大家分数都那么高。”原本打算参加华强城市花园（一期）积分摇号的钟鑫（化名）在收到信息后表示很是失落。
记者从一些中介人士处了解到，一些被高房价和高税费挡在门外的购房者，开始转战新房市场，而这部分购房群体中不乏在深圳居住长达十年以上的购房者，甚至有不少深圳本地人，若按积分摇号的方式，这部分人具备很强的竞争力。
新房市场如此紧俏，除了一二手房价格倒挂的原因之外，供需失衡是根本症结。深圳住建局方面此前表示，2020年深圳计划入市商品房69350套，其中住宅50618套，而据深圳房地产信息网数据显示，今年上半年深圳合计成交16727套新房住宅，也就是说，下半年还将有3万多套新住宅入市。记者也从深圳一房地产开发商相关人士处了解到，公司也正在抓紧推出旗下楼盘，加快节奏开放样板间。
业内人士：
四季度或将迎来转折点
记者留意到，新政之下，不少购房者将目光转移至深圳周边的惠州、东莞、中山、南沙等地区。“我们打算在南沙买一套，房子很大很舒服，离深圳也不远。”在深圳楼市新政中失去了购房资格的张智近期看中了广州南沙的一套房子，因为家人也在广州，因此打算全款买下，周末可以回去陪伴家人。
新政之下，像张智这样的临深购房者不在少数。记者了解到，原本只是深圳周边的东莞、惠州、中山等城市的楼市因为某些企业的入驻，以及交通的建设而日渐热起来，但这波楼市行情之下，连平时较少深圳客关注的广州南沙、黄埔都开始升温。比如，就在7月19日，广州南沙恒大阳光半岛首次开盘接受认筹，现场有上千名深圳客组团认筹。在价格上，还有一些临深楼盘备案价格创下新高，如位于惠州的金山湖华润万象天汇最新备案价最高达到20271元，相比5月初的最高备案价18903元，短短两个多月涨幅近10%。
据记者了解，临深购房群体主要分为两类：一类是手里有闲钱的投资者，另一类则是在深圳没有购房资格或者买不起的刚需客。“除非有闲钱购买，不然真的不建议，会占用贷款名额，日后不好出手，进退两难。”房产中介小卢对记者表示，虽然自己也有代理一些深圳周边新盘，但也建议购房者谨慎购买。美联物业全国研究中心总监何倩茹也表示，临深购房，自住肯定没有问题；投资的话，先考虑二手房交易活跃的区域，否则恐怕会一直站岗。
何倩茹对记者表示，新政在当前所体现出来的效果，可以用“比较好”来形容，“炒风明显被压制住了，刚需客虽然受到的限制较少，但也陷入了观望状态，房价开始趋稳，市场进入冷静期。”何倩茹说。
虽说刚需客受到政策的限制较少，但这一剂政策的“猛药”，却让不少刚需客即使持币也难以“上车”。何倩茹分析，由于限购条件收紧，部分业主担心卖房后不能重新购买，封盘的业主变多，导致二手房市场放盘量较此前减少，供需不平衡的情况进一步恶化。她预计，未来半年，由于有价格优势，新房市场将受到更多购房者的关注，尤其是网红盘，去化率都将非常理想。二手房市场则将继续沉寂，但总价较低的深圳东部二手房市场关注度或将高于西部。此外，今年第四季度会是第一个转折点，政策的消化期或将结束，成交量有望回升，而农历新年则会是第二个转折点。总体来看，楼市更长期的变化，要看这两个转折点的实际变化才能进一步作出判断。
（原标题为《深圳楼市调控新政效果调查——深圳楼市明显降温 业内关注四季度拐点》）
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- 发布于 2020年8月14日
7月份商品住宅销售价格环比涨幅回落
——国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读2020年7月份商品住宅销售价格变动情况统计数据
2020年7月份，各地深入贯彻落实党中央、国务院部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，着力稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，及时科学精准调控，促进房地产市场平稳健康发展，70个大中城市房地产市场价格总体平稳。
一、各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或与上月相同
7月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.4%、0.8%和0.6%。二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.5%、1.6%和1.2%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.8%和0.5%，涨幅均与上月相同。
二、一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大，二三线城市涨幅持续回落
7月份，初步测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.6%和5.7%，涨幅比上月分别扩大0.3和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.1%，涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅与上月相同。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续15个月相同或回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.5%和1.8%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点，均连续16个月相同或回落。
附注：
1.调查范围：各城市的市辖区，不包括县。
2.调查方法：新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据;二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查和典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。
3.价格指数的计算方法详见中国统计信息网《住宅销售价格统计调查方案》。
4.如当月无成交，则视为价格总体水平无变动。
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- 发布于 2020年8月13日
新契税法通过 税率未变居民购房不受影响
作者： 陈益刊
近日，《中华人民共和国契税法》获得全国人大常委会通过，并将于明年9月1日施行。一些房地产中介开始鼓吹，新契税法税率调整为3%~5%，之前1%、1.5%的购房优惠契税税率将成为历史，明年9月1日买房成本将增加。
对此，中国政法大学财税法研究中心主任施正文接受第一财经采访时称，这显然是对新契税法的误读，事实上新契税法基本平移了现有的契税暂行条例，法定税率并没有调整，而且1%等优惠税率还会延续，购房者不会比之前交更多的税。
我国早在1950年就开征了契税，现行的是1997年出台的《中华人民共和国契税暂行条例》，这一条例明确契税税率为3%~5%。为了落实税收法定原则，契税从国务院暂行条例上升为法律，新契税法几经修订，在近日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议上获得通过，而税率依然维持在3%~5%。
因此，与现行契税法规相比，新法并未调整契税税率。
那现行的契税1%、1.5%甚至2%的优惠税率，从何而来？
其实，财政部、税务总局很早就出台了契税优惠政策，最新的优惠政策来自于2016年财税部门公布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（下称《通知》），对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
另外，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。不过这项优惠举措在北京、上海、广州、深圳四地暂不实施。
施正文认为，新契税法中一些条款表明上述优惠税率还将延续。
新契税法第六条称，根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。
施正文解释，居民住房需求保障其实就包括了刚需住房和改善性住房，而前述《通知》其实就是对刚需住房和改善性住房给予的契税优惠，因此新契税法明确了国务院对居民住房需求保障可按规定免征或减征契税，其实意味着现行的契税优惠政策还会延续。
“目前《通知》中各地对刚需首套住房、改善性二套住房实施了差别税率，在这一条款中也得到了确认。”施正文说。
国家税务总局12366热线工作人员在接受媒体采访时也表示，新契税法与上述《通知》不存在冲突。
目前契税法定税率是3%~5%，31个省（自治区、直辖市）中多数地方均按照3%的最低税率来征税，但也有部分省份选择4%税率来征税。不过实践中又有前述《通知》中的1%、1.5%、2%等优惠税率。
既然一直主要执行优惠税率，那么法定税率为何不降？
施正文介绍，契税立法时曾有人建议，将税率范围降至1%~3%，因为这一税率范围跟目前实际采用税率相符，而且又传递出减税信号提振市场信心，不过这一建议没被采纳。相关部门可能主要有两个考虑，一是契税是地方财政重要收入来源，维持现有税率为未来收入筹集留下空间；二是维持较高的税率可以为未来对房地产市场调控留下余地。
营业税改增值税后，地方政府失去了营业税这一传统的地方主体税种，目前地方税体系正在构建。契税是地方政府目前第二大税种，2019年收入高达6213亿元，逼近地方第一大税种土地增值税（2019年为6465亿元）。
“尽管上述《通知》中的契税优惠政策当前来看会延续，但毕竟没有写入法律，国家还是会根据房地产市场等情况来进行调整。而目前法定契税税率最高可以到5%，相比于现行的1%来说，会有很大的调控空间。”施正文称。
上海交通大学财税法研究中心副主任王桦宇对第一财经记者称，契税法立法主要对现行契税制度和征管政策是做了技术性整理和法律化，并对于作为地方税种的契税本地政策制定程序做了规范，同时对大数据征管技术在契税领域的应用提供了法律支持，是一个“总体不变，细部完善”的立法过程。总体来看此次契税立法是“税制平移”，只是在表达技术上更加规范，以适应经济社会发展需要。
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