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- 分类：房产
- 发布于 2020年10月16日
原标题：分化的二手房市场：北京热门小区出一套卖一套郑州有房源挂一年无人问津
每经记者 包晶晶 王佳飞 每经编辑 陈梦妤
存量房时代，二手房市场逐渐占据主赛道，并且更能反映房地产市场的真实情况。复工复产以来，全国多个城市二手房价格同环比普涨，甚至超过同期新房价格。但真实的情况如何，二手房究竟量价齐升还是有价无市?房源流动性是存量房市场交易活跃性的主要表现之一，流动性高，表示市场活跃性高，反之亦然。
9月，上海二手房单月成交量创四年新高，优势房源挂牌周期仅1~2周;北京二手房网签量创季度新高，热门小区出一套卖一套;而郑州二手房价格下行周期拉长，有房源挂牌一年仍未成交;廊坊二手房房价较高峰期价格腰斩，挂牌半年才能勉强低价成交……日前，《每日经济新闻》记者对北京、上海、廊坊、郑州、沈阳等地二手房市场调查发现，市场也呈现了明显分化。
记者在调查中发现，房源流动性普遍居前的城市，以一线城市和部分强二线城市为主，其中长三角城市占据前十中的六席。
具体分城市等级看，一线城市房源活跃指数显著高于二、三线城市。北上广深等一线城市已经进入存量房市场，需求支撑下二手房活跃程度明显高于二、三线城市;一些省会城市诸如成都和西安，以及受环沪外溢利好影响的嘉兴和宁波等，二手购房需求也较为活跃。
根据贝壳研究院测算，2020年9月一线城市二手房流动性指数为85.16，环比降0.3%;21个二线城市二手房源平均流动性指数为81.06，环比降1.0%;8个三线城市平均二手房流动性指数为81.05，环比降1.6%。
全国楼市区域性分化明显，一些区域二手房流动性高企，而有的区域则持续低迷。二手房流动性指数较低的城市有廊坊(71.24)、南昌(72.75)、沈阳(77.23)、郑州(77.92)等。诸如南昌、郑州等城市主要以新房交易为主导，二手房市场活跃程度相对较低。而沈阳、长春等东北区域城市指数排名靠后，则与近年来东北地区人口外流、整体购房需求萎缩有关。
从二手房房源流动性指数环比变化趋势来看，9月涨幅较大的城市主要有厦门(0.70%)、青岛(0.68%)、西安(0.56%)、嘉兴(0.51%)、济南(0.18%)等，而环比跌幅较大的有沈阳(-3.91%)、石家庄(-3.27%)、廊坊(-2.82%)、惠州(-2.71%)等城市。
易居研究院智库中心研究总监严跃进曾对《每日经济新闻》记者表示：“二线城市的二手房涨幅没有扩大，说明此轮房价调控的重点主要围绕二线城市。各地对于房地产交易秩序的管控趋严，这都会使得市场预期更加平稳。”
上海：单月成交量创四年来新高 优势房源挂牌周期1~2周
上海的“金九”成色非常足。上海链家数据显示，9月全市共成交二手房3.1万套，环比增长4%，同比增长达46%;成交金额1103亿元，环比增长8%，同比增长70%，套均总价和成交均价分别为353万元/套和42088元/平方米，环比分别增长4%和5%，同比分别增长16%和10%。
易居、中原、链家等多机构数据显示，上一次上海二手房成交量单月出现“3”字头，还是2016年9月。
《每日经济新闻》记者在调查中发现，即便是上海远郊，二手住宅也维持了较高热度。在青浦、嘉定两区与花桥相接的绿地时代名邸，二手房挂牌、带看与成交热火朝天。疫情好转以来，房东几乎每周都会接到中介询问是否愿意出售的电话。
不过，即使在这样“不愁卖”的区域，成交核心说到底还是价格。专营该小区的一位中介张晓平(化名)告诉记者，“只要价格稍微有点优势，一两个星期就卖掉了。”
如果挂牌价太高，他举例，“小区里62平方米左右的成交价一般在130万~135万元之间。有一套正在挂牌的房源，已经从150万元降到145万元，再到140万元，挂到现在还没卖掉。”
上海市中心的交易则更热一些，紧邻南京西路和人民广场的中凯城市之光，9月单店铺成交3套，中介刘琦(化名)说，“这个业绩很不错了，今年以来客源不断，带看量也大。同小区的回迁房则无人问津，选择市区二手房的客户往往更看中环境和品质，回迁房除非价格诱人，不然最快也要1~2个月成交，如果价格再偏高，那只能看缘分了。”
同一线城市相比，嘉兴似乎是个很不起眼的城市，但在房地产市场上，它承接了不少来自上海、杭州因政策限制产生的购房需求，疫情过后更是如此。刘琦说，“全公司前段时间一天能成交20多套，现在行情逐渐平稳了，一天成交几套房，主要还是看价格。以嘉源东方都市为例，目前中小户型二手房有客户，但几乎没有房源可卖。”
北京：二手房网签量创季度新高 热门小区出一套能卖一套
疫情过后，北京楼市已然成为全国“最热”之一，连同二手住宅一起，似乎迎来了报复性消费。
“小区只现在只有1套一居室在售了，基本上出一套卖一套。”记者打听北京中关村(8.160, -0.06, -0.73%)稻香园小区挂牌情况时，中原地产杨帆说，“一居室小面积的出手特别快，一般1~2个月就成交了，很抢手。而且户型越小越好卖，不愁没客户。”
成交数据也印证了北京二手房市场的热度：据北京中原地产统计，9月北京二手房成交量17259套，创下今年月度次高，仅次于今年5月的17309套;环比8月增加1202套上涨7.5%、同比大涨40%。
值得注意的是，北京网签量连续5个月超1.6万套。诸葛找房数据显示，9月，北京二手房成交均价为57132元/平方米，环比上涨0.4%。
今年第三季度，北京二手房网签量是4.97万套，达到了2018年以来的季度新高。
实际上，2017年下半年至今，除最近5个月(即今年5~9月)以外，月网签量超过1.6万套的只有2018年5月和2019年3月。就网签量而言，最近5个月北京二手住宅交易水平相对较高，市场呈现出2017年“3·17”新政以来最佳表现。
从市场实际成交量来看，据我爱我家(3.890, 0.10, 2.64%)北京区域交易数据，2020年9月北京经纪机构的二手住宅签单量环比8月微降7.27%，但同比2019年9月大幅增长56.20%。
贝壳研究院认为，上海、北京属于典型的存量房市场，二手购房需求动力较足;强省会城市诸如成都和西安，以及受环沪外溢利好影响的嘉兴和宁波等，二手购房需求也较为活跃。
结合各城市房价指数与房源流动性指数进行二维象限分析，结果显示，北京、上海、深圳等城市虽然房源流动性指数较高，但房价水平并不低，属于典型的高流动性—高房价城市。而对于青年群体来说，高流动性—房价友好型城市是不错的选择，该类城市包括成都、西安、嘉兴、武汉、青岛、佛山等8城。
郑州：二手房价格下行周期拉长 有房源挂牌一年仍未成交
在郑州核心区黄河路拥有一套一居室住宅的钱女士最近打算换个面积大点的房子，原本不关心楼市的她突然尴尬地发现，自己手里这套房在不断贬值。
“2019年底我和新搬来的邻居闲聊，他从别人手中买的户型和我一样，当时总价是66万元。前两天我开始考虑起换房的事情，但发现我们小区中比我户型大10平方米的房源挂牌价就只有65万元了。”
钱女士还告诉《每日经济新闻》记者，自己在这个小区的朋友户型和自己一样，一年多前便已经挂了出去，到现在仍然没有成交。
国家统计局的宏观数据同样反映了郑州二手房市场低迷的现状。2020年以来，郑州二手房价格仅在2月同比维持了0增长，其余月份均环比同比双双下跌，定基指数从1月的127.7一路下跌至8月的124.9。
二手房价格的低迷也表现在了流动性方面，根据贝壳研究院数据，郑州二手房房源流动性指数为77.92，在报告中处于末流位置。
郑州21世纪不动产店东刘光强告诉记者，在他的观察中，郑州的二手房市场目前的确处在低迷期：“从去年开始，郑州的二手房市场便呈现出价格下行，交易周期拉长的事实。”
“目前郑州限购，一定程度上限制了需求。郑州市场正在从刚需向改善需求过渡，但二手房大部分是刚需盘，所以市场就不太好。”
此外，充足的新房供应挤压了郑州的二手房市场。贝壳研究院分析师闫金强告诉《每日经济新闻》记者：“郑州房源流动性低，是因为郑州新房供应充足，购房客户普遍偏好新房。”
克而瑞数据显示，2020年8月底，郑州商品住宅的存量是933.64万平方米，相比去年同期，增加了373.96万平方米，增长幅度高达69%。
郑州统计局官网数据也表示：“(2020上半年)地产开发投资较快增长。随着疫情防控和复工复产的有效推进，疫情期间积压的购房需求得到释放，房地产开发投资较快增长。上半年，全市房地产开发投资增长5.3%，比一季度回升1.3个百分点。”
廊坊：二手房价格较高峰期腰斩 有房源挂牌半年低价成交
贝壳研究院报告显示，在所有统计的城市中，廊坊9月二手房流动性垫底，仅71.24，反映出一个较为沉寂的二手房交易市场现状。
廊坊作为环京的重点城市，也曾上演过房价如燕郊般的翻倍上涨。
据安居客历史房价统计，廊坊整体房价曾一路从2016年初的7000元/平方米飙升至2017年5月的20000元/平方米。
曾在廊坊多个楼盘工作过的销售人员李程(化名)告诉《每日经济新闻》记者：“那个时候楼市真是火爆，一个月一个价，几乎在一年内翻番，北京的客户一波一波地来，越涨越买，比现在生意好做太多了。”
家在廊坊的陈瑶向《每日经济新闻》记者描述了自己经历的廊坊楼市：“价格波动太大了，简直就是腰斩。我们小区2017年的时候每平方米还接近2万元，现在二手房只能卖到1.3万元/平方米左右的样子了。”
价格腰斩源于2017年6月的限购政策，彼时廊坊发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》指出，非本地户籍购房者有当地3年及以上社保或纳税证明的，限购1套住房;本地户籍居民已经拥有两套及以上住房的，暂停在当地购买住房。
这令从北京溢出的需求无法在此处落地，其后仅凭本地需求的廊坊楼市一夜入冬。如今，廊坊的二手房成交均价维持在13000元/平方米左右。
陈瑶说：“我周围有的朋友卖房，需要挂出去半年以上才能勉强成交。看目前的形势，估计还要跌。”
不过作为一名本地居民，陈瑶还是表达了自己对廊坊楼市远期的信心：“现在我们廊坊的房价基本保持在稳定状态，未来几年我也有置业的打算。因为新机场、雄安新区等区域的兴建，会带动廊坊的产业投资和区位发展。还有，龙头房企相继在廊坊进行了布局，我认为随着廊坊人均收入的提升，改善型需求还会持续增强。”
“毕竟廊坊地处京津走廊C位，地理位置得天独厚。”陈瑶笑称。
沈阳：调控政策效果“立竿见影” 挂牌存量房已超过11万套
9月6日，一纸政策令全国目光汇集沈阳。当日，沈阳市房产局、自然资源局、公积金管理中心等9个部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，其中明确表示“加强土地市场调控、加快推进项目建设、完善商品房销售管理，严格差别化信贷税收政策”，以保证房地产市场的健康稳定发展。
信贷方面，该政策规定要严格执行个人购买首套商品住房首付比例不低于30%规定，第二套商品住房首付比例提高到50%;首付款须一次性支付，禁止分期支付和首付贷;将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年，意在打击投机需求。
不可否认，沈阳一段时间以来房价抬升明显。根据国家统计局数据，6月沈阳市新建商品住宅销售价格指数同比上浮8.7%，在70个全国大中城市中位列第9位;二手住宅销售价格指数上涨10.4%，更是位列全国第三位。7月新建商品住宅销售价格指数同比上浮9%，二手房上涨10.3%，与6月数据基本持平。8月，沈阳新房、二手房价格依旧分别同比上涨9.2%和9.4%。
调控效果立竿见影，闫金强表示：“9月沈阳房源流动性指数排名靠后，与购房需求动力不足有一定关系，近5年来沈阳常住人口保持在830万人左右，整体变化不大。同时，9月沈阳出台调控政策抑制房地产市场过热，市场有所降温，流动性指数环比下降3.91%。”
贝壳报告中也这样描述调控的威力：自7月以来，中央及地方层面加大调控力度，深圳、宁波、南京等十多个城市相继出台政策抑制房地产市场过热，相应这些城市二手房市场交易活跃度也出现下降，如8月深圳房源流动性指数环比下降5.09%、9月沈阳二手房源流动性指数环比下降3.91%，降幅均为当月最大。
《每日经济新闻》记者在贝壳二手房平台查询发现，沈阳目前的二手房挂牌数量已经达到118867套，超过郑州的101822套和北京的94875套。
闫金强向记者描述了健康的流动性状况：“健康的流动性指数应当是处于高位且变化幅度较小，即保持高位且趋势稳定。”
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- 发布于 2020年9月29日
涉房类贷款监管再趋严 个人住房按揭贷款额度收紧
作者： 段思宇 陈洪杰 杜川 安卓
涉房类信贷资金严监管再现。日前，第一财经记者了解到，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。
“最近，行内对涉房类贷款有了新要求，即严格控制贷款规模增长，但具体没有量化。”一位国有大行交易银行部总经理对记者称。
还有一位国有大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例可能是30%左右。
“实际上，严监管政策下，目前银行内针对房企的房地产开发贷款规模很少，相比之下，个人住房按揭贷款比例较高。”一位国有大行分行行长告诉第一财经，如果加上按揭贷款，一般来说涉房类新增贷款在新增总贷款中占比30%左右，江浙地区的银行可能更高，具体比例由总行控制。
而近期，针对个人的住房按揭贷款额度正在收紧。“临近年底，贷款额度已经非常紧张了。”广州某国有银行人士对记者称。
华南某股份行人士也表示，目前今年的贷款额度已经基本使用完毕，“最快要到明年1月份才能放款。”据了解，目前，在广州市场，首套房贷款利率最低为LPR+15BP左右，最高为LPR+40BP，一般在LPR+20BP左右。
尽管贷款额度紧张，但贷款需求仍然旺盛。今年三季度以来，广州楼市明显升温，二手房市场交易日趋活跃。国家统计局公布的《2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，8月份，广州二手房环比涨幅高达1.7%，居全国70个大中城市之首，广州房价已经连续两个月领涨全国。
有业内专家透露，前8月，广州二手住宅成交量超过去年同期，且同比增长5%，增速超过了北京和上海。另外，今年广州二手房业主调价中，涨价次数占比呈现持续走高态势，8月达到24%。
不只大行和股份行，部分城、农商行在个人住房贷款上也有所限制。一位农商行行长对第一财经记者说：“今年上半年，各家银行对个人按揭贷款发放量较大，截至三季度末，规模基本上都用完了，而央行对按揭贷款全年增幅又有管控。”
究其原因，记者了解到，今年上半年，受疫情影响，在资金投向上，银行以往青睐的企业遭遇冲击。相较而言，个人按揭贷款由于有抵押，加上计提拨备比例低，更受银行欢迎，因而上半年贷款发放量也更大。
一位购房者对记者称，前几年在办理个人房贷时，银行要求较为严格，月收入需在月按揭贷款的2.2倍以上，同时必须有收入证明、详细的银行流水、亲属担保等;但今年上半年，他再次办理房贷时，贷款额度不再要求是工资的2.2倍及亲属担保，银行流水要求也没以前那么严格。
央行数据显示，截至2020年上半年末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，其中，个人住房贷款余额32.36万亿元，约占总余额的68%，同比增长15.7%。
另外，还有观点分析称，当前市场流动性出现边际趋紧，而房贷期限相对较长，虽然个人房贷需求旺盛，但银行由于流动性压力较大，更倾向于短期限资产的投放。
“对涉房类贷款的管控，主要还是为了支持实体经济。”上述国有大行分行行长对记者说道。
此前，银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上也表示，银保监会持续开展30多个重点城市房地产贷款专项整治，加大对首付贷、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求，保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制。
更早之前，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，设置了“三道红线”，根据各家房企财务状况，按照踩线条数不同，从多到少分成“红—橙—黄—绿”四档进行管理，每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%，即橙色档、黄色档和绿色档的有息负债增速分别不超过5%、10%、15%。
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- 发布于 2020年9月23日
27城二手房价格跌回一年前：环京城市下滑明显
作者： 林小昭
当前，楼市热度不减，地方调控不断。但同时，区域之间的分化也十分明显，包括天津、石家庄、济南、郑州等地房价均出现明显下行。
由于一手房价格受限价、限售、结构性等因素影响，相比之下，二手房市场更能反映各地房价变化的实际情况。根据国家统计局公布的“2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”，70个城市中有27个城市8月的二手房价格同比下滑。
27城房价跌回一年前
数据显示，8月，二线城市中的环京地区的几个重点城市以及山东、河南的几个中心城市下滑明显。其中，天津二手房价格环比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%;石家庄环比下跌0.4%，同比下跌3%;济南环比下跌0.5%，同比下跌了2.9%;郑州环比下跌0.1%，同比下跌4.4%;此外，太原和青岛虽然二手房环比上涨，但同比也出现下跌。
58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经记者分析，北方不少城市的确今年以来二手房房价出现了不同程度下降。从58安居客线上的数据来看，天津和石家庄自2018年起经历了一波房价下行的小趋势。从二手房挂牌价格(均价)来看，这一趋势表现得尤为明显。
近日，河南省房地产业商会会长闭门会在郑州召开。针对“房企打折促销”话题，大家观点普遍一致——降价促销对于整个行业发展弊大于利。
不过，是否降价最终还是市场说了算。根据当地媒体报道，进入9月，郑州房企促销战已打响，有的楼盘房价比三年前还低，零首付、低首付、精装改毛坯暗降动作频频。其中，在高新区某大盘，目前优惠后精装修价格约13500元/㎡，2016年11月首开均价为14500元/㎡，可见价格比三年前还低，降了1000元/㎡。
张波说，今年以来区域的分化主要是不同城市的供求关系所导致。不少城市的二手房房价下行趋势从2018年就已经开始出现苗头，主要原因包括前期房价上涨，调控后导致部分城市的改善型需求被明显压制，房地产开发投资过于集中导致供应量长期处于高位等。
以天津为例，张波分析，天津的楼市热度下跌可以追溯到2017年3月出台的调控政策，而真正导致楼市降温的是供求关系逐步失衡，尤其是近两年人口流入的增长速度赶不上市场供给增长。2018年和2019年，天津人口净流入分别是2.73万、2.23万，同时从天津近两年房地产投资来看，2018年天津房地产完成房地产开发投资额2424.49亿元，同比增长8.6%，2019年完成房地产开发投资2727.82亿元，增长12.5%。因此，天津新房供大于求背景下，二手房市场趋冷也实属正常。
石家庄的走势也颇为相似。张波分析，2017年3月、9月分别出台了两次调控之后，石家庄楼市开始渐渐回归理性，2018年4月的人才落户政策为新房增加了部分热度，但最终房价还是逐步趋于下行。
区域分化明显
相比环京区域、中原、山东等地，长三角、珠三角的几个主要城市如杭州、宁波、深圳、广州等城市，近年来人口流入较快，去年以来这些区域整体楼市热度也比较高。
中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经记者分析，楼市经历了2016年、2017年的普涨后，去年以来，区域之间的分化十分明显。这种分化的背后，本质上还是产业与人口的变化。长三角、珠三角等发达地区近年来高新产业(168.040, 10.04, 6.35%)、新兴产业发展十分突出，人口流入较快，整体经济活力高。
以科创板为例，开闸一年多来，上市企业主要集中在北京、上海、深圳、苏州、杭州、广州等几个重点城市。数据显示，截至7月23日，科创板共有上市公司140家，近八成分布于江苏(29家)、北京(25家)、广东(22家)、上海(20家)、浙江(11家)这五大经济最耀眼的地区。
厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经记者分析，近年来随着我国经济进入到新常态，2013年以前较为赚钱的传统产业出现饱和，面临着市场发展瓶颈，而新兴产业、高新产业产品的需求比较大，因此这些产业发展更为突出的地方，集聚的人才、人口也会更多。
丁长发说，高新产业、新兴产业一般需要高端人才，他们的收入比较高，而且新兴产业集聚的主要是年轻人。如今，购房的主体正是年轻人，因此新兴产业发达的北京、长三角、珠三角等地，楼市购买力也更强。
东北这个小城跌去近一成
华北之外，西南贵州、四川以及中部两湖的多个城市二手房同比也出现下滑。
张波分析，中西部区域的房价变动特点非常明显，省会城市的热度普遍较高，8月环比房价都不同程度出现上涨，而省内的三四线城市则呈现涨跌互现的格局。省会城市的上涨主要受市场热度影响，而省内其他房价下跌城市则大都是受供求关系影响，一方面部分城市的市场供应量持续保持一定高位，另一方面购房需求却没有明显增加，在影响新房成交的同时对二手房市场也产生了一定压力。
区域的分化还体现在第一经济大省广东。
在广东，珠三角地区的深圳、广州、惠州8月都出现明显房价上涨，而粤西的湛江二手房同比下跌了4.2%，韶关下跌了2.5%。这种分化与广东经济发展的区域差异有很大关联。
广东省统计局的分析报告显示，近年来，尽管广东东西两翼重点打造生物医药、绿色石化等产业集群，北部生态发展区加快推动传统产业转型升级，中高端产业实现较快发展，但与珠三角核心区相比仍存在较大差距。2019年，东西两翼和北部生态发展区先进制造业增加值合计占规模以上工业比重为38.1%，比珠三角核心区低21.1个百分点。
在27座城市中，下跌幅度最大的是黑龙江省的牡丹江。数据显示，8月牡丹江二手房环比下跌了1.6%，同比下跌了9.3%，下跌幅度近一成。
牡丹江也是当前东北收缩型城市的一个典型案例。吉林大学东北亚研究院教授衣保中对第一财经记者分析，东北的产业发展较弱，人口外流，因此房地产也没有人口和城市化做支撑。尤其是东北的大多数中小城市没有多少刚性需求。
黑龙江省统计局今年7月底发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示，由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。其中“90后”、“00后”成为流出人口的主力军，比重达27.1%。
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