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分类：房产

发布于 2021年1月22日

　　原标题：深夜重磅!沪深楼市调控同时升级，剑指假结婚假离婚买房!

　　沪深房地产调控再升级!

　　沪深两地的房价“高烧不退”，抢购新房热情不减。接连两天，两地从严出台楼市新规，急灭房价“虚火”，对假离婚、假结婚买房现象重拳出击!

　　其中，上海夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;深圳明确居民家庭购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下，暂停夫妻婚内更名。

　　上海出台楼市新规：

　　离异3年内拥有住房数按离异前家庭总套数算

　　近段时间，上海“千人认筹”“刚需摇号难”等楼市现象层出不穷。对此，上海监管“重拳”出击!

　　1月21日深夜，上海市突然公布楼市新政，市住建局联合多部委联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)，明确严格执行住房限购政策。其中，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。其中要求自2021年1月22日起实施。

　　58安居客研究分院院长张波解释，这一政策是打补丁政策，严堵假离婚买房，对于一些想通过假离婚来获得购房资格，以及通过假离婚来获得首套资格的人来说都会产生直接遏制作用。假离婚的漏洞2020年在不少城市已经明确堵上，上海这次收紧信息也十分明确。

　　《意见》明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

　　《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　张波表示，这直接限定了5年内转让全额征税，直指炒房行为，提高交易环节的税收可以有效减少新增投资需求，但在一定程度上也会限制二手房的流动性。2021年上海新房的供应力度预计会有所加强，以缓解二手房上市量减少带来的供应不足。

　　《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。

　　张波指出，这次对于“一价清”提出要求，也防止房企通过在装修、车位等方面不当增加收取违规费用，同时“实名制”的要求可以有效防止炒作购房资格和不当转让获利。

　　《意见》完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

　　对此，张波表示，这是直接打击炒作新房价格的土壤。规范新房销售环节，由于上海近两年执行严格的新房限价制度以保障房价稳定，部分板块的一二手房倒挂现象的确存在，导致新房销售环节中极易产生违规现象，私下收取“茶水费”、内部违规操作的现象有所抬头，预计这一层面的严控力度将进一步强化，一旦项目开盘中有用户举报，查处的力度和范围将明显提升。

　　《意见》还指出，要严格执行差别化住房信贷政策，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

　　2020年对于严查资金违规流入房地产就已经从严，同时对于差别化的信贷本身在上海执行来较为严格。张波预计，下一步对于消费贷、经营贷违规流入楼市会有更明确的查处打击。

　　值得关注的是，政策落地后如果市场的非理性情绪没有得到有效缓解，部分区域二手房房价持续被恶意炒作，预计后续还会有持续性政策跟进落地。

　　深圳围堵假结婚购房

　　深圳此前已屡屡出手，整治楼市乱象，进行房产调控，但依旧没有阻拦住深圳楼市的火热，近日，深圳又有两大网红楼盘获批预售证，推出超1000套超上千万的住宅，据悉“打新”中一套或赚500万!

　　1月20日，深圳住建局再出手围堵假结婚购房，严打炒房行为。

　　近日，一份深圳市住房和建设局关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函流传开来，落款时间为1月19日。

　　该文件重点：

　　1.“715新政”在途交易办理手续的截止日期延长一个月，至2021年1月31日。

　　2.高层次人才购买首套住宅无需社保或个税证明，购买二套住宅按深圳现行限购政策执行。

　　3.家庭购买商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。

　　据中国证券报从深圳市住房和建设局获悉，该内容真实。

　　根据上述文件，2020年7月29日发布的《深圳市住房和建设局关于贯彻落实く关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知>的通知》第三条第(五)项关于家庭购房登记的规定不再执行。该项内容为：居民家庭夫妻双方只有一个人符合购房条件的，购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下，不得单独登记在不符合购房条件的一方名下。

　　对于上述政策变动，深圳市不动产登记中心火速跟进。

　　1月21日，一份深圳市不动产登记中心关于转发《深圳市住房和建设局关于明确<关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知>若干问题的函》的通知(下称通知)迅速传开。

　　通知明确，一是居民家庭购买商品房，网签录入时间为2021年1月19日之后的，严格按来函要求执行;网签录入时间为2021年1月19日(含当天)的在途业务，待市住房和建设局明确后再予以处理。

　　二是居民家庭购房登记在具有购房资格的家庭成员名下后，在婚姻存续期间是否可以进行夫妻财产协议变更等，待市住房和建设局明确后再予以处理。

　　据中国证券报报道，对此，深圳市不动产登记中心工作人员表示，通知文件的内容属实，对于受让方配偶不符合购房条件申请婚内更名的，登记中心21日已暂停办理。对于此类情况后续能否办理更名过户，需要等待深圳市住建局进一步批复。

　　据中国证券报报道，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，去年的“715新政”及其补充说明明确，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，即回溯3年衡量购房资格，这相当于把假离婚购房的漏洞堵住了。

　　“但仍有部分人钻假结婚买房的空子，不乏机构为外地人到深买房提供一条龙服务，由中介联合小贷公司等收取代理费用，介绍具备购房资格的人结婚、提供过桥融资等。”李宇嘉说，事实上，不仅外地人，部分深圳本地没有购房资格的人口也有的采取这种方式。另外，去年以来，深圳房价快速上涨，外地人来深买房比例增加。

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分类：房产

发布于 2021年1月21日

　　原标题： “房住不炒”进一步明确 房贷利率今年难降

　　来源：经济参考报

　　1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)显示，5年期以上LPR为4.65%，连续9个月未动。与此同时，根据贝壳研究院最新房贷报告显示，开年多地房贷利率在底部微升。

　　业内人士表示，一方面，春节前市场资金面趋紧，房贷放款周期加速拉长;另一方面，在房地产金融审慎管理制度之下，央行引导商业银行房地产贷款合理增长，预计未来房贷利率总体触底。考虑到局部市场过热，不排除采用差别化房贷利率工具进行调节，房贷利率难有下降空间。

　　“房住不炒”信号进一步明确

　　20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布LPR为1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65%。这也意味着，自2020年5月起，LPR连续9个月保持稳定。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，MLF利率持续未变，表明当下的利率水平是与经济运行基本相适宜，货币政策没有继续宽松的必要，在经济企稳回温的预期之下，逆周期调节政策有序退出。

　　东方金诚首席宏观分析师王青也表示，在今年上半年国内经济修复延续与外部不确定性犹存相交织、国内物价水平有望整体保持温和的背景下，货币政策将持续处于“观察期”，MLF利率调整的可能性很小，LPR报价基础有望保持稳定。

　　在LPR保持稳定的同时，“房住不炒”信号也进一步明确。中国人民银行金融市场司司长邹澜在国新办发布会上表示，“坚持‘房住不炒’定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。

　　住建部方面也表示，将完善政策协同机制，建立住房与土地、金融联动机制，加强住宅用地管理，完善房地产金融宏观审慎管理体系。

　　“在房地产金融审慎管理制度之下，央行引导商业银行房地产贷款合理增长，购房信贷环境宽松触底。”许小乐说。

　　银行房贷投放略有“收紧”之势

　　值得注意的是，在“房住不炒”的基调下，银行房贷投放也略显“收紧”之势。

　　2020年12月31日，央行、银保监会发布房地产金融监管新政，明确划定银行“房地产贷款占比和个人住房按揭贷款占比”两道红线。“新规至今已实施半月有余，在信贷‘开门红’的影响下，年初银行个人房贷投放暂未受到较大影响，个人住房按揭额度较为充足。”融360大数据研究院分析师李万赋表示，但长期来看，银行今年的房贷投放总规模有收紧预期，或将加大区域性房贷额度差异化调整，压降利率较低利润空间较小的城市房贷额度。

　　一位大行房贷业务相关人士也对记者表示，目前该行并未针对这一新规出台具体的举措，但是整体房贷额度已经有所收紧。

　　光大证券(17.460, 0.00, 0.00%)研究所金融业首席分析师王一峰表示，2020年以来，银行个人住房贷款一直“供需两旺”。未来，银行房地产广义贷款的增量空间将下降，从而带动存量增速也下降。未来，银行房地产广义贷款增速将向银行整体贷款的平均增速收敛。尤其一些中小银行出于经济回报、风险考核和资本节约的原因对个人住房贷款业务积极性较高。在新政影响下，预计中小银行个人住房贷款业务增量增速将有所下降。

　　值得一提的是，在新规背景下，房贷放款周期已有明显延长。贝壳研究院1月房贷报告显示，重点监测的36个城市房贷平均放款周期已自去年9月开始经历“五连升”达到53天，较上月再度延长5天，回到去年4月水平。

　　具体来看，36城中超8成平均房贷放款周期环比拉长。廊坊、哈尔滨、宁波、南通等城市，环比延长10天以上。珠三角方面，虽然局部城市放款周期在年初有所缓和，但惠州、东莞、佛山、中山等放款周期高达2个月以上。

　　房贷利率现触底迹象

　　研究数据显示，在房地产金融审慎管理制度之下，房贷利率也现触底迹象。“如果5年期LPR不调整，房贷利率的主要下行阶段已经基本结束。”上海易居房地产研究院研究员沈昕表示。

　　贝壳研究院报告也显示，2021年1月，贝壳研究院监测的36个城市的主流首套房贷利率为5.23%，二套房贷利率为5.52%，环比均微增1个基点，且从2020年12月开始已经连续两个月上升。

　　具体来看，1月36城房贷利率环比普遍平稳，房贷利率提升的城市主要是珠三角部分城市，例如，东莞从去年底的首套房贷利率5.25%上调至5.45%，二套房贷利率则从5.45%上调至5.65%;中山方面首套房贷利率从去年底的5.05%上调至5.15%，二套房贷从此前的5.25%上调至5.35%。

　　融360大数据研究院报告显示，在房贷上涨的城市中，除中山外，杭州和哈尔滨涨幅较大，均上涨4个基点。而二线城市房贷利率下降的数量有所增加，且环比降幅差异缩小，都在1-5个基点之间。“2021年开年房贷利率走势与2019年、2020年类似，且不同于2017、2018年的房贷大幅增长的走势情况，侧面反映了全国房贷利率大幅变动的时代已经过去，房地产市场进入平稳期。”李万赋表示。

　　沈昕还表示，从2020年四季度来看，首套房贷平均利率不再持续下行，住户部门加杠杆明显得到控制。她指出，2020年前三季度，首套房贷平均利率持续小幅下降，利率持续下行会对刺激居民贷款购房产生一定作用，住户部门贷款余额同比增速自3月创下阶段性低点以来，连续半年震荡上行。但2020年四季度，住户部门贷款余额同比增速小幅下行，说明下半年房地产融资政策收紧后，以住房按揭贷款为主的住户部门贷款增长已经得到了较好的控制。

　　许小乐表示，预计房贷利率总体触底。考虑到局部市场过热，不排除采用差别化房贷利率工具进行调节的可能。

　　中国银行(3.190, -0.01, -0.31%)研究院研究员梁斯表示，对房地产贷款的比例控制将影响到房贷额度，房地产贷款投放边际收紧可能会推高涉房利率。但整体看，房地产贷款对银行来说仍然属于相对优质资产，尤其按揭贷款等不仅安全性高，风险权重也相对较低，对银行来说仍然是重要的业务争夺点。整体看，规模控制会影响房地产信贷投放，涉房利率或将小幅上行，但预计幅度不会太大