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分类：房产

发布于 2021年2月19日

原标题：1月百城新房均价15853元 2月房价涨幅或收窄

　　每经记者 黄婉银   

　　2021年首月，“打新”“千人摇”“调控升级”成为楼市热词。

　　值得注意的是，1月份上海、深圳、杭州楼市的热度主要体现在打新、认筹、摇号上。如杭州、上海均出现多个“千人摇”楼盘，深圳楼市则因一二手价格倒挂在火爆打新上催热代持买房、合伙买房。与此同时，升温的市场也引来了调控升级，1月份多个城市出台调控政策，纷纷加码限购、限售等。

　　多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析认为，1月份在资金充裕、需求提升的叠加因素下，热点城市核心区域供需矛盾激化，导致阶段性量价升温。在调控加码和信贷收缩的趋势下，预计1月的高体量成交难以延续，2月市场将出现降温，房价涨幅将有所收窄。

数据来源：中指研究院 杨靖制图

　　一线楼市领跑三四线仍低迷

　　1月份，房价稳中有升。

　　据中指研究院数据，1月份百城新建住宅平均价格为15853元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨3.56%；百城二手住宅均价15542元/平方米，环比上涨0.32%，同比上涨3.22%，涨幅较上月分别扩大0.04和0.24个百分点。

　　具体来看，1月百城新房价格出现环比上涨的城市达64个，环比下降城市为34个，另有2个城市持平。

　　值提一提的是，新房价格涨幅较大的城市仍然位于珠三角、长三角，跌幅较大的城市则以三四线城市居多。

　　其中，东莞新房价格在1月份同比上涨10.95%；杭州、金华等18个城市涨幅在5.0%~10.0%；而衡水、桂林新建住宅价格同比分别下跌3.10%、2.70%；菏泽、洛阳、北海和福州同比跌幅均在1.0%~2.0%。

　　加之今年“返乡置业”行情将不复以往行情，三四线楼市也失去了一个抢收市场的窗口期。

　　克而瑞指出，随着棚改货币化安置的逐步收紧，加之疫情的负面影响，三四线城市居民购买力受限已是不争的事实，未来市场的成交表现难言乐观。

　　反之，一线城市市场热情高涨。中指研究院数据显示，1月份一线城市新房价格环比上涨0.44%，同比上涨4.08%，涨幅超过二线城市（环比上涨0.34%，同比上涨3.71%）和三四线代表城市（环比上涨0.32%，同比上涨2.67%）。

　　据贝壳研究院统计数据，1月份18个重点城市链家二手房实际成交量环比增长约23%，其中一线城市交易量增长超过20%，深圳、北京交易量增长较快。

　　深圳中原研究中心统计的过户数据显示，1月份深圳新房住宅成交8356套，环比上升57.1%；二手住宅过户套数为7008套，环比上升2.1%；一二手住宅合计成交15364套，环比上升26.1%。

　　另据广州中原研究发展部数据，1月广州新房网签14459宗，环比下跌10%，同比去年升150%。由于1月供应量明显减少，导致整体库存面积回落，成交保持高位的情况下，去化周期再次“探底”。广州11区中，天河库存消化周期仅3.3个月。

　　克而瑞广州区域首席分析师肖文晓分析认为，广州相比于深沪杭亢奋的市场情绪来说，主要是局部的回暖。但是风口浪尖上，广州楼市或许可以通过适度收紧人才购房的政策门槛来强化市场“房住不炒”的预期管理，以此帮助广州实现“行稳致远”的市场目的。

　　多城楼市升温触发调控升级

　　尽管往年开年楼市普遍都有不错的表现，但如同今年这般多地连续出台调控措施的情况也属少见。

　　均价上涨和成交放量很大概率会引来调控政策的加码。1月深圳楼市调控再加码，通过对购房资格加强审查、登记等手段，可有效遏制通过假结婚获得购房资格的“炒房”行为，严查购房资格和证明材料的举措将有利于减少高杠杆购房者入市。

　　北京则发出《关于稳定首都房地产市场的承诺书》，再度向中介市场强调，不得参与经营贷、首付贷、消费贷等任何违法违规的房地产金融活动；降低热点区域看房频次，每套房屋每周带客户看房不超过2组。文中表示，“逢涨必查，逢炒必办”是市区两级住建部门坚持的原则。

　　1月27日，杭州出台政策，加码限购（落户未满5年限购1套住户）和限售政策（新房中签率低于10%，5年内不得转让），并将个人住宅转让增值税征免年限由2年升至5年。

　　从贝壳二手房价格指数看，重点城市中，上海、合肥房价指数上涨幅度较快。应当看到，1月份在资金充裕、需求提升的叠加因素下，热点城市核心区域供需矛盾激化，导致阶段性量价升温。

　　合肥楼市在1月备受关注的事件是有小区业主擅自成立所谓“房价指导委员会”，并通过微信群等社交平台发布集体涨价言论。

　　合肥一位资深房地产研究人士告诉《每日经济新闻》记者，合肥的二手房热度是分区域的，主要是学区房、热点区域比较凶猛，包括滨湖、政务、高新等，要集体涨价的也是这些热门区域里面的小区。

　　很快，合肥市住房保障和房产管理局等五部门发布《关于严厉打击哄抬房价等违规行为 切实规范我市房地产市场秩序的通告》，对涉嫌煽动集体涨价、恶意炒作房价的业主，由网信管理部门会同相关部门及时约谈当事人；对网络平台发布虚假房源、虚假房价等信息，恶意哄抬房价的，由网信管理、市场监督管理等相关部门依法查处。

　　而上海的新政调控不仅来得快，力度也是最大的。

　　1月21日，上海市住建委、房管局等8个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，围堵“离婚炒房”；1月29日，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，就持续做好个人住房信贷管理相关工作提出8条要求，包括房地产贷款集中度管理、首付款资金来源和偿债能力审核、借款人资格审查和信用管理、个人住房贷款发放管理、信贷资金用途管理、房产中介机构业务合作管理、风险排查等。

　　和上海一样，广州也在加紧对房贷的监管。广州中原研究发展部指出，当前广州房贷监管趋严，同时预计将会维持一段时间。本次房贷严控其中目的在于挤压房地产投机水分，针对目前市场上“房贷收紧误伤刚需”的呼声，未来官方或优化政策以“稳刚需稳首置”为先。

　　贝壳研究院亦认为，从宏观金融环境看，当前市场流动性有收紧迹象。在调控加码和信贷收缩的趋势下，预计1月的高体量成交难以延续，2月市场将出现降温，房价涨幅将有所收窄。

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分类：房产

发布于 2021年2月10日

　　首付3成变5成?银行将以官方参考价放贷?多家银行回应!深圳楼市连遭降维打击，炒房客真哭了

　　这一天将成为深圳楼市历史上载入史册的日子。

　　2月8日，深圳住建局发布3595个住宅小区二手房成交参考价后，各大房地产中介APP上的二手房交易价格不见了，截至券商中国记者发稿仍未恢复。

　　2月9日，在“房价被打七折”、“首付明显上升”热议中，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋在接受采访中表示，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋：银行发放房贷偏离参考价太多可能触发约谈

　　2月9日，住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋接受媒体采访，对深圳建立二手房成交参考价格发布机制进行了深入解读。

　　王锋表示，深圳住建局《二手房指导价》是去年715新政后的延续，是落实715政策的具体措施。其目的主要有四点：1、落实中央抑制房价过快上涨、房住不炒的政策;2、促进市场理性交易;3、引导中介合理挂牌;4、引导商业银行合理发放贷款，降低杠杆，防范金融风险。

　　王锋表示，此次3595个小区二手房指导价格的形成，是根据近一年深圳楼市网签价格为基础，通过调查市场实际成交及银行评估价，综合分析、测算形成的。

　　其中，约62%，根据去年的网签价格计算得出;约10%，部分楼盘长期无成交，由评估师驻场测算;约27%，这部分是大家普遍感觉与市场价存在差距的，是因为去年福田、南山、宝安的热点片区，可能存在炒作因素，导致挂盘价虚高，挤出泡沫后才是合理价格。

　　对于银行房贷将以何种价格为评估基准的问题，王锋表示，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。此外，参考价也将会跟随市场变动进行更新。

　　在关于二手住房成交参考价格的政策解读中，深圳市住建局表示，将引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。

　　王锋认为，二手房参考价格政策对深圳楼市的短期影响是有的，接下来二手住房买卖双方会进入博弈阶段，让卖方更理性，让买方更了解市场价格，深圳的二手房成交量肯定会下降。长期看，这个二手房参考价格政策会让市场趋于理性，有利于刚需购房。

　　多家银行表示暂未接到通知

　　住建局二手房指导价格出炉后，深圳银行对房地产按揭贷款的评估基准是否已经对准参考价?如果贷款与指导价发生背离，可能引发什么后果?

　　券商中国记者向多家银行了解情况，得到的回复都是暂未接到相关通知。有银行表示，银行会配合相关要求做好房地产贷款的发放工作。

　　在银行内部，有一套对房产价值评估的价格体系。出于谨慎经营的考量，银行对房产的评估价格通常比市场上实时的成交价格要保守很多。这个价格，银行一是用来评估抵押物是否足值，放出去的贷款是否有足够的安全边际，二是用来对照实际成交价，判断这笔交易是否出现较大偏离，有无异常。

　　2月8日，深圳住建局刚颁布二手房参考价，就有人评论，这招将给深圳二手房市场的成交量极速降温。

　　如果一个楼盘参考价为700万，而市场上的成交价为1000万，当银行以700万的评估价确定该套房子的贷款，购房者属于首套可以申请7成房贷，获得的放贷额度是490万，购房者需要拿出来的首付将由过去的300万增加到510万，也就是首付“由3成变5成”。

　　如果银行对房贷政策变得保守或紧缩，将大大降低购房者可以申请贷款额度，而对于炒房者，将大幅降低杠杆，可谓是降维打击。

　　招商证券(23.110, -0.84, -3.51%)首席分析师张夏在朋友圈分析称，买卖家价格预期太大，如果再加上放贷按照参考价格，实际首付比例大幅提升，深圳二手房要被速冻了。

　　深圳房地产中介协会：发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布

　　9日，深圳市房地产中介协会发布提示：各房地产中介机构、中介人员应坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制，向业主主动宣讲《通知》要求，敦促业主合理调整委托放盘价格;各房地产中介机构、中介人员在线上、线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布;对房屋本身确凿信息之外相关金融按揭等非中介专业服务内容的咨询，房地产中介人员不得随意解释、承诺。

　　9日上午，深圳市房地产中介协会发布提示：

　　一、各房地产中介机构、中介人员应坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制，向业主主动宣讲《通知》要求，敦促业主合理调整委托放盘价格。

　　二、各房地产中介机构、中介人员在线上、线下发布房源广告时应以参考价格为重要依据、合理发布。其中线上渠道包括但不限于企业官网、手机APP、微信公众号、微信小程序、下辖从业人员微信朋友圈等。

　　三、提供住房信息发布服务的互联网平台，应依法履行广告发布者责任，对房源信息发布的合规性予以核查，并定期核实更新。对违规发布房源信息的，及时采取删除(屏蔽)相关信息、暂停发布房源信息等必要措施，保存相关记录，并向有关部门报告。

　　四、中介人员应充分熟悉掌握各楼盘项目参考价格与相关规定，向消费者提供准确信息。对房屋本身确凿信息之外相关金融按揭等非中介专业服务内容的咨询，房地产中介人员不得随意解释、承诺。

　　房贷从紧从严成为趋势

　　伴随着几大城市房地产价格上涨，按揭贷款也出现较快增长。

　　央行2月9日发布的数据显示，2021年1月份，以个人住房按揭贷款为主的住户中长期贷款增加9448亿元。同比2019年1月，这一数字是6969亿元。

　　有业内人士表示，这还是部分银行今年1月末对信贷额度实施控制的结果。如过不控制，房贷规模会更高。

　　严控银行资金违规流入楼市，是本轮房地产调控的重要环节。1月底2月初，住建部官员亲赴深圳和上海调研督导房地产市场，也是本次深圳住建局出台二手房参考价的背景之一。

　　券商中国记者了解到，节前深圳银行已经开始严查购房者流水，无论是打新还是二手房申请贷款，对材料的甄别比以前更严格。

　　在上海，1月底，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，各商业银行对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，要求于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。

　　对信贷资金违规进入楼市的严控，同样出现在广东。2月9日，广东银保监局表示，针对近期部分媒体关于经营贷、消费贷违规流入房地产领域的报道，广东银保监局多措并举严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。

　　具体包括：

　　一是快速开展自查。及时通过窗口指导、监管提示约谈等方式部署全辖银行机构开展快速自查，全面摸排有关情况，针对违规问题立查立改，严格规范与中介机构的业务合作，及时堵塞业务管理漏洞、完善产品服务流程，严肃开展问责。

　　二是下发通知组织全面风险排查。在全面摸排情况的基础上，下发《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》，要求辖内银行机构严格落实主体责任，围绕授信调查、授信审查审批、授信后管理、第三方机构业务合作等各个环节开展全方位风险排查。

　　三是迅速组织现场调查。针对媒体报道的6家银行分支机构涉嫌违规问题，广东银保监局迅速组织全局精干力量，组成6个核查组同步进驻有关银行分支机构，深入开展现场调查取证，强化大数据筛查，严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为，形成市场震慑。

　　广东银保监局表示，下一步将坚决贯彻落实中央“房住不炒”政策要求，坚持依法从严监管，着力构建长效机制，始终保持严厉打击违法违规行为、整治市场乱象的高压态势，严肃追究违规银行业机构高管人员责任，多措并举强化房地产金融风险防控，严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融资管理规定，促进房地产市场平稳健康发展，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。