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分类：房产

发布于 2021年4月01日

　　“房价连涨59个月”、“全年56次千人摇号，1次万人摇号”，这不是在深圳，而是在西安。如今，西安楼市调控终于放出大招。

　　3月30日深夜，西安市人民政府发布《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)，限购限售再度加码。

　　《通知》指出，从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税;住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理“不动产权证书”、二手住房“不动产权证书”办理满5年的方可上市交易;将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。

　　同策研究院指出，西安升级落户买房群体的限购政策，“落户满一年、连续缴纳12个月社保或个税”，二选一变成了两者兼有，延缓需求释放节奏，短期为市场降温。同时，西安限售政策明显收紧，之前“新房满三年、二手房满五年”升级为“新房二手房都要满五年”。纯投资需求再次被挤压。

　　4月1日，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，从2020年下半年到今年的市场数据显示，西安房价炒作现象又有所增加。通过此类政策，进一步落实了解决大城市住房问题的导向，具有积极作用。也说明当前大城市政策收紧的可能性都在加大。

　　祭出5年限售政策

　　2020年，西安楼市“先抑后扬”，开发投资和销售持续回升。2020年一季度，受新冠肺炎疫情影响，使得西安除房价外，房地产各项指标同比增速均达到历史低位。其中商品房1—2月销售面积增速探底至同比下降36.3%，创历年新低。

　　为了促进经济平稳发展，西安市人民政府于2020年2月印发《关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施(暂行)的通知》。这其中便包括分期缴纳土地出让金及预办理不动产产权证，以及加大信贷支持和降低信贷成本。

　　“在疫情以及融资收紧的大背景下，土地出让金‘分期付款’可在一定程度上减轻房企的资金压力，也能增强该区域对房企的吸引力。”一位地产分析师告诉时代周报记者。

　　之后数月，随着疫情得到有效控制，西安楼市迅速开启上扬模式。据媒体统计，2020年西安共诞生约56次“千人摇”、首现1次“万人摇”项目，最低中签率仅3.99%。

　　另据西安市统计局的数据，从70个大中城市商品住宅销售价格指数看，2020年1月西安新建商品住宅销售价格指数月环比为100.3，以后月环比逐月提高，8月到达年内高点101.1。到了12月，虽然涨幅有所回落，但从环比、同比涨幅看，西安增速在全国70个大中城市中排名仍然靠前，均位列第8。

　　房价的连续上涨，增加了西安楼市调控的频率与力度。2020年11月30日，西安出台楼市调控新政，提高商品房预售准入门槛和二套房的首付比例;今年3月15日，西安发文规定购房人骗取或通过“代持”方式规避限购政策的，其本人及“代持人”5年内不得购房;今年3月30日，西安再次加码楼市调控政策，规定限购区域内新房及二手房5年限售、落户满1年且社保或个税连缴12个月方可购房等。

　　严跃进告诉时代周报记者，无论是新落户购房者需满足落户和社保缴纳均一年的规定，还是新房及二手房落实5年限售的要求，西安在购房政策方面不断打补丁，堵住了各类炒房的漏洞。

　　首提“房地联动机制”

　　值得一提的是，3月30日发布的《通知》中，西安还提出每年将按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。

　　“西安并非网传22个住宅供地‘两集中’重点城市之一，同样提出每季度集中供地、集中出让，意味着‘两集中’土拍政策很可能扩围至区域核心城市。” 同策研究院高级分析师李霄霄分析，西安与成都均出台超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。如果该政策扩围，房企集中融资、集中拿地的应对手段将被堵死。

　　“集中供地的目的就是不允许高价地出现，继而实‘稳地价、稳预期’的目标。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者。

　　除了“集中供地”，西安还在本次《通知》提出建立完善房地联动机制，包括合理确定年度住宅用地供应规模，科学调节供地节奏;除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让。

　　“西安是全国第一个在文件中提及房地联动机制概念的城市，进一步体现了长效发展机制的导向。”严跃进告诉时代周报记者，从实际过程看，今年包括北京、成都、湖州等城市都提出了房地联动的概念，这也成为今年房地产调控的一个重要变化。

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分类：房产

发布于 2021年3月24日

　　原标题：涉房资金全线收紧 房企压力难降

　　来源：经济参考报

　　日前，已有多个房地产企业发布的2020年年报显示，在“三条红线”新规指引下，房企主动降档。绿地表示，截至今年2月底，顺利实现现金短债比超过1，“一条红线”提前转绿达标;绿城中国坚持非受限短债比达标提至“黄档”;当代置业下降一档“由橙变黄”;金辉全面降负，跻身“零踩线”房企之列。

　　值得注意的是，房企降档虽行之有效，但从另一方面来看，市场调控收紧，购房者购房资金遭严查，融资渠道紧缩，还债压力并未降低，房企资金承压力只增未减。

　　从严监管防范灰犀牛

　　2020年下半年，房地产金融政策持续收紧，并从供需两端全面压降房地产信贷规模，供应端银行业金融机构实行房地产贷款集中度管理的两条红线，需求端房企融资则设置“三条红线”，倒逼房地产行业去杠杆。

　　究其原因，是涉房金融风险在不断加大。

　　2020年8月，《求是》杂志刊发文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》提出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。文章表示，近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。房地产金融化泡沫化势头得到遏制。

　　中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清曾多次就房地产金融风险问题公开表态。2020年11月底，中郭树清在《辅导读本》发表文章《完善现代金融监管体系》指出，房地产与金融业深度关联，要坚决抑制房地产泡沫。我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。今年3月2日，国新办新闻发布会上， 郭树清再次指出，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。

　　CRIC研究员杨科伟表示，近年来，房地产金融属性不断强化，资产泡沫风险不断积累，防范房地产金融风险已是迫在眉睫。截至2020年三季度，房地产贷款余额多达48.8万亿元，占各项贷款余额比重已达到28.8%，房地产相关贷款(含以房地产作为抵押、担保)占比更是接近40%。

　　杨科伟介绍，一方面，个人住房贷款余额快速增长，致使居民杠杆率持续攀升，居民债务风险不断加码，并有向金融系统传导的趋势。截至2020年三季度，全国居民杠杆率已逼近60%，深圳、厦门、杭州等核心一二线城市居民杠杆率更是超过80%。与此同时，全国居民债务收入比持续提升至55%，居民偿债能力明显减弱。另一方面，房企持续高杠杆、高负债、高周转运营，房企债务风险日渐高企。梳理105家典型房企历年“三条红线”触线情况，不难发现，2017年-2020年上半年，“三条红线”触线房企数量逐年增加，红档、橙档房企数量占比仍接近4成。

　　易居企业集团CEO丁祖昱表示，“三条红线”之后，房企的资金压力骤升。2020年，房企信用债违约数量就达到222只，约是2019年的4倍，重点房企债券违约涉及金额接近170亿元，面临巨大的挑战。

　　融资调控从渠道转向总量控制

　　2020年8月，住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规模设置了“三条红线”，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

　　依据“三条红线”触线情况，12家试点房企将划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值。倘若“三条红线”全部命中，有息负债规模则以2019年6月为上限，不得增加。踩中两条、一条以及一条未中，有息负债规模年增速分别设限为5%、10%和15%。

　　2020年12月底，央行、银保监会共同发布房地产贷款集中度管理的两条红线，银行业金融机构将划分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行五档，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

　　在严监管下，房企发债压力加大。贝壳研究院发布监测数据显示，2月房企发债规模大幅减少至480亿元，环比减少69.8%，同比减少28.6%。2021年1-2月，房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%，降幅较2021年首月的3.5%持续扩大。

　　贝壳研究院高级分析师潘浩表示，自2020年8月，房地产行业“三条红线”出台之后，2020年9月至12月已连续四个月发债规模不及到期债务规模，虽然这一趋势被2021年首月发债高峰终止，但2021年房企偿债规模将不断走高，房企全年偿债压力仍将不断增大。

　　除发债外，原房企重要资金来源的信托也被不断压减。根据中国信托业协会此前发布的《2020年4季度末信托公司主要业务数据》显示，融资类信托压缩接近1万亿元。2020年4季度末，房地产资金信托余额为2.28万亿元，同比2019年4季度末2.70万亿元下降15.75%，环比3季度末2.38万亿元下降4.19%。2020年4季度末，房地产信托占比为13.97%，低于2019年4季度末15.07%。

　　居民去杠杆加速房企资金压力再增

　　房企资金来源的另一重要渠道，也在严控。同策研究院研究员王恒表示，“三条红线”和贷款集中度管理明显影响了房企融资结构，房企对销售回款的倚重程度明显加深。根据国家统计局数据显示，1至2月，房地产开发企业到位资金30560亿元，同比增长51.2%，与2019年相比，年均复合增长率为11.69%，在资金来源当中，定金及预收款和个人按揭贷款增幅分别为96.3%和63.7%，远超过整体增速。同时，房企资金来源结构方面，定金及预收款占比从30.07%上升到36.00%，而国内贷款从20.31%下降到17.02%。

　　在此背景下，对个人购房资金大幅收紧也将进一步加深至房企资金压力。近月来，金融层面对涉房贷款开启全面“围堵”态势，监管层对银行经营贷进行史上最严的大面积排查，从源头上避免房抵贷资金变相流入楼市。

　　2月末，浙江发文要求浙江各金融机构对2020年以来发放的房地产开发贷款、个人住房贷款、消费类和经营类贷款以及“冻资”等业务进行全面自查，并于15日前向当地人民银行、银保监部门报送自查和整改报告。

　　据悉，浙江监管机构将把各金融机构房地产信贷政策执行情况作为宏观审慎评估、金融机构综合评价、监管评级的重要内容，对房地产贷款增速过快、占比过高的金融机构强化政策约束。同时，严格执行审贷标准，强化借款人资格审查。禁止开展任何形式的“转按揭”“加按揭”业务。

　　3月16日，广东首次公布“经营贷”进展，截至公布日，人民银行广州分行和广东银保监局辖内(不含深圳)银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。深圳方面，深圳银保监局透露，已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。上海方面也表示，目前上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作。

　　值得一提的是，除一线等热点城市外，成都、西安等热门城市也相继被监管部门督导。日前住建部相关负责人带队到成都、西安调研督导，要求管控资金风险，建立“人、房、地、钱”联动机制，从源头上稳定预期。要针对房地产市场存在的突出问题，及时采取措施，精准、精细调控，严肃查处房地产中介、助贷机构的违法违规行为，坚决遏制投机炒房。

　　一方面是企业融资难度加大，另一方面是市场调控程度不断加深，后市回款预期并不明朗。在此背景下，对迎来还债潮的众房企来说，资金链充裕将是今年的重要课题。

　　据贝壳研究院数据显示，2021年2月境内外债券融资到期债务规模约768亿元，环比下降46.9%，同比增加183.4%。融资新规后，新增发债规模不及到期债务规模已成为新常态。今年3月为上半年偿债高峰，偿债规模预计将达1479亿元，房企偿债压力倍增。

　　丁祖昱也表示，2021年，房企将面临历史上最高的债券到期潮。据不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%，其中境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。