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分类：房产

发布于 2021年4月28日

　　原标题：房企瞄准养老大市场 高端公寓起步价已过万

　　作者： 郑娜

　　房地产开发商仍在加速拓展养老业务版图的步伐。

　　4月22日，在“2021中国养老与康养产业发展高峰论坛”上，越秀地产(00123.HK)旗下的越秀康养签约收购朗高集团，将布局范围开拓至长三角地区。

　　2021年2月初，银城国际控股(01902.HK)亦收购了南京一家健康产业公司部分股权;2020年11月，旭辉也在苏州落地了其首个康养社区，成为养老领域的“新兵”。更早之前，万科A(27.700, -0.23, -0.82%)(000002.SZ)、保利(600048.SH)、远洋(03377.HK)、绿城(09979.HK)等企业则已在养老与康养领域探索多年。

　　随着老龄化社会的加速到来，养老健康产业的崛起，以及自身转型的需求，房地产开发企业成为养老产业的重要参与者。

　　上述高峰论坛上发布的《2021中国养老与康养产业发展报告》(下称《报告》)显示，主板上市的公司中，目前涉及养老产业的有82家，其中主营业务为房地产的公司有32家，占比高达39%。

　　尽管“蓝海”就在眼前，不少开发商也在积极探索，但目前来看，盈利难的现状短期内难以解决。《报告》披露，在其样本调查中，有61%的企业表示尚未形成有效盈利机制。

　　涌入赛道

　　2013年被认为是“养老元年”。这年9月，国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见(国发〔2013〕35号)》提出，2020年要全面建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。

　　此后的6年里，养老政策的发布迎来高峰期。有统计显示，这段时期仅中央级的养老文件就有130余个，包括产业政策、土地政策、金融政策等八个方面，填补了过去的空白。

　　社会办医、办养老相关政策频频发布的背后是老龄化带来的刚性需求。截至2017年底，中国80岁及以上人口达2600万人，占全国总人口的2%，预计2050年，该比例将暴增至8%。同时，2020年独居和空巢老人约有1.18亿人。

　　与此相对的市场规模也是同样庞大。越秀康养战略投资中心提供的数据显示，据测算，“十四五”末中国康养市场容量将超10万亿，其中，养老公寓(含康养小镇及旅居)市场容量为4.4万亿、养老服务1.9万亿、养老机构5000亿。

　　在这过程中，有不少房地产开发商瞄准养老领域进行布局，并已取得了初步成果。

　　万科是较早开启行动的企业之一。2009年万科便开始研究养老业务，2011年杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚。截至2020年3月，万科的养老业务布局包括北京、上海、成都、杭州等在内的13个城市，共有各类养老及康复医院项目资源53个，总床位约7800个。

　　2012年，保利发展在北京落地首个以“医养结合”为服务特色的养老机构“和熹会”，开启健康产业布局。此后，保利发展分别在北京、上海、成都、广州地区先后运营多家高端养老机构，完成了京津冀、长三角、珠三角及川渝区等四大片区的布局。

　　远洋集团旗下的远洋养老也于2012年成立，同年创立了“椿萱茂”养老服务品牌。公开信息显示，成立9年以来，椿萱茂已在全国10多个城市落地，拥有逾30个连锁机构、超15000张床位、8个长者社区、20多个老年公寓、2个护理院。

　　越秀地产也从2012年起开展了对行业进行系统研究、进行全国实地调研;2017年，养老产业公司设立，并购了深圳银幸公司;2019年便开启了社区、居家养老服务试点，落地首张家庭养老床位，并加快了与阿里巴巴推动智慧养老服务的合作。

　　行业“新生”旭辉于2020年11月在苏州落地了其首个康养社区。旭辉董事局主席林中在3月份的业绩会上透露，“旭辉去年就在布局养老产业，在苏州有一个项目，北京有两个，即将在上海还会有三个。”

　　有统计数据显示，2015年初，介入养老产业的上市公司仅8~9家;到现在，在主板上市的公司中，涉及养老产业有82家，其中主营业务为房地产的公司32家，占比高达39%。

　　随着市场热情的升温，不少企业也踏上了并购重组的捷径。2017年，碧桂园收购了九华山庄100%股权;融创也在2017年将藏马山养老养生特色小镇项目收入囊中;2019年，保利、华润置地皆在养老业务上推进了收购动作。

　　近期，越秀康养通过收购朗高养老，迅速打开了在长三角的布局，并由此形成“3省6市8000床”的规模格局，落子广州、佛山、无锡、镇江、湖州、台州等城市，共有20个项目近8000张床，可运营床位5000张。未来，“致力于在‘十四五’末成为‘大湾区第一、全国领先’的康养产业集团。”越秀地产在年报中披露。

　　定位高端

　　经过十余年的摸索，开发商介入养老产业的模式逐步明晰，通常会将养老机构、CCRC、社区嵌入机构、居家服务等综合养老服务构建为其主要模式。不过，开发商在布局养老产业时，其产品线多聚焦于高端。

　　“通常普惠型的养老服务，其背后是政府补贴，每个月费用较少，这个是满足基础需求的。”有熟悉养老地产的行业分析师向记者表示，“真正有市场化的空间是高端市场，养老业务需要对应的服务、设施的投入，不做高端产品，意味着可能达不到对应的投资回报率，所以大部分开发商做的都是万元以上的高端产品线。”

　　日前，第一财经记者实地探访了万科位于上海浦东新区的养老项目。据滨江澜悦长者公寓的销售人员介绍，长者公寓项目包含两栋，共83套公寓，正式开放的仅其中一栋，共43套公寓，目前仍有4套公寓可供选择。房间的户型皆为一室一厅，公寓面积约60平方米，最多可由两位老人居住。

　　“根据楼层、朝向等的不同，需要缴纳65万~205万元不等的押金，这是9号楼的价格。”上述销售人员介绍，“全线江景房的10号楼，押金将在250万元左右。”该部分押金需一次性缴纳，至少居住三年;此外，每月还需缴纳管理费、服务费，单人为每月8000元，双人为每月13000元，按年缴纳;餐费则根据每餐实际情况而定。以此粗略计算，不计餐费的情况下，单人入住价格最低的一套公寓房，需要一次性缴纳74.6万元。

　　与滨江澜悦相距不远的滨江望年荟则为照护机构，主要面向半护理、全护理及轻中度失智长者。据工作人员介绍，该项目内共有79个床位，入住率在92%左右。该项目整体收费标准低于上述长者公寓，以朝南的双人间为例，包括床位费、护理费、餐费等在内的各项费用需每人每月8250元~13800元，套房的价格则在24000元~29100元;朝北的房间则价格稍低。

　　远洋旗下的椿萱茂·虹湾长者社区与滨江澜悦长者公寓相似。客服人员表示，项目包括一居室、一室一厅两种公寓户型，其中一居室面积在28~42平方米，一室一厅的平均面积在60平方米。

　　上述客服向记者介绍，“您需要买断房间的使用权，然后可以拥有永久使用权，可以继承，也可以转让。”以一居室为例，买断费用大约在108万元~178万元;此外，每人还需按月缴纳3200元的基础服务费、3000元的餐费。

　　总体来看，开发商打造的养老机构价格普遍偏高，与当下的老年群体消费能力和消费观仍存在较大错位。因此，尽管定位高端、定价高昂，目前来看，真正通过养老业务实现高效盈利的企业并不多。

　　《报告》披露，在其样本调查中，有61%的企业表示尚未形成有效盈利机制。值得一提的是，构成前述报告样本的企业中，有35%的房地产开发企业、34%的物业服务企业。

　　对于存在盈利瓶颈的原因，《报告》指出，一是投入成本较高，如配套设施、维护费用与折旧摊销、人工费用、融资成本等方面的投入远高于普通住宅;二是养老地产主要通过租赁和提供服务等长期运营方式获得收益，资本回收期长。这导致盈利模式不清晰，尤其是与房地产高利润快周转有一定差距。

　　人口学家、北京大学人口所教授乔晓春此前的一项调查研究也显示，在北京市460所养老机构中，实现盈余的养老机构只占4%，基本持平的占32.8%，稍有亏损的占32.6%，严重亏损的占30.7%。总体盈利情况并不乐观。

　　万科集团董事长郁亮在2018年12月的一场媒体交流会上也曾坦言，万科的养老产业在摸索中，还未看到任何盈利模式。

　　越秀地产养老业务相关负责人也在日前的论坛中透露，布局养老不看当下收益，可能需要再熬几年，但等到60后到80后这一批人步入老年之后，他们的观念和支付能力，将足以支撑养老市场的爆发。

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分类：房产

发布于 2021年4月27日

　　原标题：海南全域限购三周年：楼市悄然升温 三亚房价涨回限购前

　　每经记者 黄婉银 每经编辑 魏文艺

　　三年前的4月22日，海南宣布从即日起在已出台的限购政策的基础上实施全域限购。海南楼市一夜入冬，房地产从业者纷纷在朋友圈宣告“全剧终”。

　　但从三年后的市场情况看，冬季比想象的短暂，升温开始隐现。易居研究院报告显示，海南今年一季度房价涨幅为11%，明显超过全国8%的水平;三亚在今年3月的新房价格为34022元/平方米，该价格也是2018年9月以来的最高值。

　　多位海南房地产业内人士在接受《每日经济新闻》采访时也表示，2020年下半年以来，海南楼市确实在悄然升温。到今年初，升温势态尤为明显，特别是三亚市场。后续要稳房价，海南还需严格执行全域限购政策，不能低估各类炒房现象。

　　一季度房价涨幅全国第四

　　4月20日，海南举行的2021年一季度全省经济运行情况新闻发布会披露，一季度全省固定资产投资同比增长20.3%，比2019年一季度增长18.4%，两年平均增长8.8%。从投资类型看，非房地产开发投资同比增长14.7%。

　　易居研究院近日发布的《海南全域限购三周年评估报告》(以下简称《报告》)也显示，今年3月，海南开发投资增速指标首次强于全国数据，其中海南为29.4%，而全国为25.6%。这说明开发投资有一定的升温苗头，需要警惕。

　　可供对比的是海南全域限购时的情况。除全域限购落实首月，即2018年4月略强于全国市场外，在随后的31个月中，海南开发投资增速指标明显比全国数据弱。这项指标的负增长状态曾持续了26个月，充分说明调控政策积极有效。但到了2020年10月，该指标首次转正为0.9%。

　　一家房企的中层董刚告诉《每日经济新闻》记者，2020年6月后，海南房地产市场就开始悄然升温，这是第一波节点，“来购房的热钱也多了起来”。

　　去年6月《海南自由贸易港建设总体方案》(以下简称《方案》)发布后，就有市场人士认为，一众利好令各方对海南的房地产市场再次看涨。

　　董刚续称，第二波海南楼市升温的节点则是今年初。“为什么会涨?因为上海、深圳、广州这些城市都加码限购了，钱要去哪里?到海南来了。最近我很多朋友到海南来都在问怎么买房。”

　　升温反映在房价上。易居研究院根据国家统计局公布的数据计算发现，今年一季度海南新建商品房价格为18124元/平方米，在全国31个省(区、市)中，排名第四，仅次于上海、北京和浙江。

　　从涨幅看，海南今年一季度房价涨幅11%，明显超过全国8%的水平，甚至超过近期房地产市场较热的浙江省(10%)。

　　三亚房价为近3年高点

　　海口和三亚一直是房地产市场的重点城市，即便是在海南全域限购三年后。

　　《报告》显示，从海口新建商品住宅成交数据看，今年一季度海口新建商品住宅成交面积为111万平方米，而2018~2020年同期分别为126万、62万和74万平方米;三亚在全域限购后，2018年9~12月的单月成交数据仅为1万平方米，但2021年3月成交面积达到13万平方米。

　　海南房地产市场资深研究员罗浩在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，在抑制房地产炒作上，海南其实可以重点发展商业地产。现在海南对商业地产的认可度还比较低，需要正确引导，商业地产不限购但价格适中，对房地产市场不会产生负面冲击。商业地产可以产生持续的税收，带动就业，促进商业繁荣，与自由贸易港的发展方向相适应。

　　董刚则指出，看海南的房地产市场有没有升温就看旅居产品。“现在很多旅居产品不愁卖，每天售楼处都很多人。是谁在买?这些产品都是在万宁、文昌等地并且近海，本地人会买吗?来海南工作的人才会买吗?”

　　在房价上，据克而瑞数据，海口的新建商品住宅价格在2020年3月降低到最低点16240元/平方米。随后房价缓慢上升，到了今年3月房价为18702元/平方米。若对比去年3月数据，涨幅甚至达到了15%。近一年走势已经说明海口房价本身处于升温状态。

　　海南全域限购后，三亚开始遭受的冲击最大，新建商品住宅价格从2018年8月的34295元/平方米下跌到2019年1月的24962元/平方米，下跌了近1万元/平方米。今年3月，三亚房价为34022元/平方米，也是2018年9月以来的最高值。但这还不足以完全反映当下的海南楼市情况。2018年至今，为了稳定海口房地产市场，海口商品住宅备案价格一直控制在17300元/平方米。

　　今年4月，海口“富通雅居”项目涉嫌违规销售行为经媒体曝光——“售楼部已经售罄的房子，却可以通过中介买到”“标价17300元/平方米的房子要加价到19000元/平方米”。记者也从多位海口本地人士处了解到，他们年初看房时，会被销售试探是否考虑一起买车位，“如果不考虑，买房比较困难”。

　　海南在全域限购三年期间，确实有效地打击了房地产市场投资投机需求，较好地落实了中央“房住不炒”导向。但《报告》也指出，近期海南房价炒作、楼市升温的苗头开始出现，海南不能低估各类炒房现象，稳房价的任务也非常关键，后续调控需要常抓不懈。