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分类：房产

发布于 2021年5月26日

　　原标题：摸底北京房贷市场：利率未调，部分额度收紧

　　来源：北京商报

　　2020年至今各地楼市调控动作频频，北京地区房贷利率市场情况如何?北京商报记者向北京地区多位银行个贷部门人士进行了解后发现，当前北京地区的房贷市场依旧暂未有上调迹象，均执行首套房利率为LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(5.2%)、二套房利率LPR+105个基点(5.7%)标准。不过有银行人士向北京商报记者透露称，估计到月底可能会通知进行上调。

　　有银行透露月底或将调整

　　5月24日，北京商报记者对北京地区各大银行网点进行调查询问后发现，目前，北京房贷市场依旧“按兵不动”，暂时未有上调迹象，多家国有大行及股份制银行执行首套房利率为LPR+55个基点(5.2%)、二套房利率LPR+105个基点(5.7%)这一标准。

　　工商银行(5.260, 0.00, 0.00%)相关人士向北京商报记者介绍称：“目前全北京市商业银行都是执行首套房利率为5.2%、二套房利率5.7%这个标准，这一年多都没有变化。”

　　邮储银行(5.460, 0.19, 3.61%)工作人员也表示，“当下是首套房贷利率上浮10%，二套房贷利率上浮20%，北京市大部分银行没有什么特殊的情况都是这个政策，各家银行都是一样的。现在没有听说要上调房贷利率”。

　　除了国有大行，股份制银行、城商行也是如此，北京商报记者从多家股份制银行个贷部门经理处同样了解到，目前均执行首套房利率5.2%、二套房利率5.7%标准。

　　不过也有相关人士向北京商报记者释放了房贷利率将要上涨的信号。一家股份制银行客户经理向北京商报记者介绍称：“目前行内首套房利率为5.2%，还没有变化，但也有消息说可能会调整利率，上浮20%-25%的幅度，估计到月底可能会出文，根据文件的实际情况执行。”

　　谈及北京房贷利率未来走势，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年房贷利率上行和去年有本质区别，去年是额度管控等，今年银行也要在房住不炒方面承担更大的维稳责任。房贷额度管控从去年到现在，其实也确实对贷款流量和利率等会产生影响。房贷利率当前处于上升过程中，从后续思路看，不排除有收紧迹象，但还要继续观察。

　　部分银行额度收紧

　　早在今年清明小长假后，市场对北京地区房贷利率或将出现变化的猜测就一直不绝于耳。在调查过程中，北京商报记者也同时注意到，北京地区部分银行房贷额度出现了收紧，更有部分银行已经无额度可放款。

　　北京商报记者从浙商银行(4.000, 0.00, 0.00%)一位个贷经理处了解到，该行暂时没有房贷额度。这位个贷经理介绍称，“额度调整是临时的，已经通知超过三周的时间了，银行现在不放款了，我们也在等消息”。

　　另有两家股份制银行业务人员也表示房贷额度紧张，一家股份制银行业务人士表示，“目前房贷放不了款，现在也不接，怕影响客户购房进度”。另一家银行个贷部门人士向北京商报记者提到：“上半年额度已经用得差不多了，一直在管控额度，每个月很少，基本排队要排到下半年，起码要在6月之后了。现在的额度会优先放给已经审批通过的客户。”

　　事实上，早在4月初，就有银行个贷经理人士提及，行内放贷额度有出现收紧的倾向。严跃进进一步指出，“现在银行放贷额度规模是不大的，从实际过程中来讲这个现象也和银行把控节奏有关，用现有的额度完成此前发放的合同、贷款等，都会导致现在放贷的审批是比较困难的”。

　　针对贷款发放是否放缓的问题，也有部分银行给出了不同的答案。工商银行网点个贷经理告诉北京商报记者，“平时房贷额度在3月、6月、9月、12月会有点收紧，主要是一个时间节点的变化，现在额度宽裕。公积金贷款放款时间大概在2-3个月，纯商贷的放款额度快一些，材料齐全放款时间差不多两周”。

　　光大银行(3.880, -0.01, -0.26%)网点的个贷经理则介绍称，“我们额度还挺充足的，暂时不需要排队，每个月都在放款，商贷资料齐全三天批贷，然后客户进行过户，过户三天内差不多也就可以放款了”。

　　城商行方面，北京银行(4.940, 0.01, 0.20%)个贷经理表示，“现在还没有排队的情况，商贷的放款时间主要看客户过户、抵押的具体流程”。

　　集中度红线压力

　　有业内人士指出，排除资金端问题外，银行房贷放款额度松紧不一更多是来源于房贷集中度的合规压力。去年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定，中资大型银行的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%;中资中型银行两项占比分别为27.5%和20%。

　　在资深银行业人士王剑辉看来，对于涉房贷款，不管是国有大行还是股份制银行，都希望能够整体降低资产面对的风险，用足房地产信贷份额也是降风险的环节之一。银行通常都认为，房地产的资产能够做抵押，所以相关的信贷风险也较低，过去一段时间在这方面拓展业务的意愿也较为强烈。不过，考虑到部分银行房贷额度逐步紧张，监管有可能出台新的调控政策等因素，下半年资金供给可能会面临一些压力，导致相关的贷款难度增加，要么审查更加严格，要么就是放款时间拉长或者增加一系列附加条件。

　　“现在银行做的工作有几个，包括消化去年到今年还没放贷的业务，同时今年主动调整结构，放贷方面寻求新的思路和投向。另外，为了增加可贷的资金，加强了贷款资金资产证券化的工作。在房住不炒下，对于大城市住房问题的解决依然会进行，这是后续所需要关注的内容，调控依然会进行。”严跃进说道。

　　北京商报记者 孟凡霞 宋亦桐

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分类：房产

发布于 2021年5月18日

　　原标题：调控持续 二手住房销售呈“退烧”迹象

　　来源：经济参考报

　　5月17日，国家统计局公布2021年4月70大中城市房价情况，2021年4月份，统计监测的70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅总体有所扩大，但二手住宅已有降温趋势。从上涨城市数量来看，二手住宅价格环比上涨城市数量也有所减少。

　　业内人士表示，整体看，随着房价上涨加速，新一轮调控政策在4月继续升级。随着一二线热点城市调控的持续深入，叠加市场季节性回落，4月一线城市上涨逐渐熄火，二手房市场逐渐开始退烧，涨幅有所收窄，但应警惕部分土地市场过热向房市传导。

　　4月新建住房价格涨幅略有扩大

　　数据显示，70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅总体有所扩大，有62个城市新建商品住宅价格环比上涨，与3月持平。70城新房环比0.5%，比上月增加了0.1个百分点;同比4.4%，创去年10月以来新高。

　　具体来看，重庆新建商品住宅销售价格环比涨幅1.4%领跑，广州排名第二，为1.1%。北上深也分别涨0.6%、0.3%、0.5%。值得一提的是，广州新建商品住宅销售价格环比涨幅已经连续10个月居4个一线城市首位。此外，31个二线城市和35个三线城市新房分别环比上涨0.6%和0.4%，较3月均扩大0.1个百分点。

　　同比方面，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.8%，涨幅比上月扩大0.6个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.9%和3.4%，涨幅比上月均扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，涨幅与上月相同;二手住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，4月新房市场热度整体较高。全国新房价格整体环比涨幅较上月扩大，其中36个城市环比涨幅扩大或由跌转涨。其中，由于市场预期较强，重庆、广州涨幅超过1%。

　　“部分重点城市‘土拍’较热，进一步加强市场预期。”许小乐表示，4月下旬重庆等城市的集中供地成交对于市场预期的影响已经显现，5月以来北京等重点城市集中供地成交热度也较高，需警惕后续土地市场热度向新房市场、进一步向整个住宅市场传递，而导致市场升温。

　　的确，“五一”假期之后，土地市场异常热闹，先是杭州、北京，后又有福州、青岛、厦门和深圳相继迎来集中拍地。CRIC研究中心数据显示，11个进行集中拍地城市土拍建面达4309万平方米，总成交金额达5056亿元，接近4月份全国300城土地成交总金额。

　　克而瑞研究中心研究员马千里表示，此轮拍地重庆溢价率水平较高，平均溢价率达43%;厦门方面，5宗地成功出让，两地块隐形楼面价达6万元/平方米，实际溢价率超55%。杭州方面，57宗集中出让的宅地中，有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例。

　　二手住宅有降温趋势

　　但值得一提的是，虽然新房价格仍持续向上，但二手住房在调控紧缩下，已有明显下调迹象。4月份，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月下降0.2个百分点，比上月跌幅扩大0.1个百分点;同比方面也有类似趋势，二手住宅销售价格同比上涨11.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

　　许小乐表示，4月二手房市场拐点出现。一线城市及合肥、成都等热点二线城市房价涨幅均较上月收窄。主要是一二线热点城市调控效果持续显现叠加市场季节性回落，市场预期减弱，带动4月二手房市场在3月见顶后回调。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，在调控下，虽然房地产市场仍整体较热，但随着调控的加码，二手房市场逐渐开始退烧，上涨最高的一线城市逐渐回落。

　　数据显示，北京二手房住宅价格环比上涨1.2%、0.9%、1.2%，分别较上月涨幅回落0.2个百分点，深圳涨幅持平。此外，发布“八条调控新规”的合肥，根据合肥市房地产业协会发布《房产新政第四周市场变化监测分析》指出，合肥商品住宅市场量价齐跌。商品住宅销售套数小幅下降，销售价格三连跌，近5周以来首次低于1.9万元/平方米。二手住宅更是降温明显。与新政发布前一周相比，限购区二手住宅成交量下降64.8%，非限购区成交量下降46.7%;全市二手住宅交易价格下跌2.6%，其中限购区交易价格下跌达4.0%。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，热点城市信贷额度全面收紧，利率也在全面攀升。按照此逻辑，政策效果将在5月份开始显现，预计下半年二手房市场将会降温。

　　调控仍将持续升级

　　近日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市及专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

　　在多地房价连续上涨后，房地产税再次出现在我们眼前。克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，近期，财政部部长刘昆撰文《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》，提及“推进房地产税立法和改革”，叠加财政部等4部门召开房地产税改革试点工作座谈会，预示着作为财税体制改革重要环节的房地产税，相关立法及改革工作并非搁置，2021年有望取得实质性的进展。他认为，下一步将扩大试点城市范围，并体现一定的政策力度，以逐步扭转长期以来房价易涨难跌的一致预期。

　　事实上，根据中原地产研究中心统计数据显示，叠加各地不断出现的土地新规、住建部的约谈、市场监管加码，年内累积房地产调控次数高达186次。今年以来，住建部已约谈、督导和调研广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等13个城市楼市调控，相比以往的楼市调控，实属罕见，并将东莞、南通列入监测重点城市名单。

　　上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，在约谈后，上海、广州、合肥、南通、宁波等多城政策陆续加码。广州、深圳、南京、重庆、成都、昆明、济南等城市房贷利率基点均有所上调，预计本轮房贷利率加息可能还会蔓延至更多城市。

　　沈昕认为，在调控层层加码以及房贷利率上升的情况下，市场预期将转淡，部分城市成交将有所降温。预计2021 年房地产市场还是以平稳健康发展为主，随着去年同期基数的提高，预计下半年房地产开发投资、新开工面积、商品房销售面积、房企到位资金等多项指标增速将有所回落。